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??9月26日，據(jù)財聯(lián)社消息稱，監(jiān)管部門要求試點房企在2023年6月30日前完成降負債目標。

??此前，住建部、央行等部門曾召集12家重點房企舉行座談會，表示融資“三條紅線”從9月起在這些房企中試點實施。具體內(nèi)容就是將房企分為“紅、橙、黃、綠”四擋。如果三條紅線都觸碰到了，則不得新增有息負債；如果碰到兩條線，負債年增速不得超過5%；如果碰到一條線，負債年增速不得超過10%；三條線都未碰到，負債年增速不得超過15%。

??此次監(jiān)管部門再次設置時間點，更突現(xiàn)了監(jiān)管的剛性。一位TOP30閩系房企首席財務官對此稱，這一方面說明政府對房企融資監(jiān)管的決心，他同時認為：“這是監(jiān)管部門在試探房企的壓力，不然不會給時間緩沖，而是馬上實施”。

??記者發(fā)現(xiàn)，房企也在觀望監(jiān)管部門的態(tài)度。

??綠地控股是此次“三條紅線”試點企業(yè)之一。據(jù)一位接近綠地控股的人士向記者表示，最近幾年，綠地實際上已經(jīng)處于控負債、降杠桿、降資金成本的通道里，但是否會根據(jù)新情況調(diào)整這個節(jié)奏，也要等監(jiān)管層具體的方案出來，再根據(jù)情況考慮需不需要調(diào)整降債節(jié)奏，目前基本上還是穩(wěn)定為重。

??諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心在一份專題報告中判斷，降負債將成為房企的重中之重，多數(shù)大型房企或?qū)⒚媾R戰(zhàn)略調(diào)整。但從記者采訪多家典型房企的情況來看，由于“三條紅線”具體實施方案并未明確，目前大多數(shù)房企還未有實質(zhì)性降負債舉動。

??“三條紅線”影響大，房企降債并非容易

??幾乎所有房企高管都認可中央出臺“三條紅線”的必要性和其對行業(yè)的重要性。

??三盛集團總裁馮勁義表示：“‘三條紅線’是大勢所趨。”他認為，此前房地產(chǎn)調(diào)控都是針對C端購房者，是從需求端進行調(diào)控，這一輪調(diào)控則是在供應端收緊，即讓房企在金融端把杠桿降下來。

??“‘三條紅線’的影響力不亞于2002年土地實行招拍掛制度。”萬科董事會主席郁亮在近期的媒體交流會上稱，近年來房地產(chǎn)金融占比越來越高，這是不對的。“一個國家發(fā)展不能只靠房地產(chǎn)，應該有科技、基礎服務、制造業(yè)等，所以金融過多被房產(chǎn)占用不是好事情，國家一定會采取措施，只是之前不知道什么時候會做這個事情，而今年明確了。明年全面開始實施這個政策，所以到了管理紅利階段。這個階段和過去階段不一樣，所有的房企再次來到了同一起跑線。”

??郁亮認為，“三條紅線”對行業(yè)而言是重大游戲規(guī)則的改變，影響所有企業(yè)而不是只影響某些企業(yè)。

??“讓房企降負債就是讓他們?nèi)ニ馈！鄙鲜鲩}系財務官認為：“房企負債不太可能降。”因為房企已經(jīng)習慣了“借新還舊”這種模式，要改變并不容易，同時，企業(yè)融資涉及多個方面，牽一發(fā)而動全身，被動降債可能會引發(fā)多米諾骨牌效應。

??在他看來，“三條紅線”對于激進的開發(fā)商影響很大，預期這些企業(yè)后續(xù)會做一些非標融資，或者采用明股實債的方式，但監(jiān)管部門如果動真格，也會緊盯這些融資情況，這些企業(yè)會很不容易應對。

??郁亮表示，“三條紅線”會進行穿透檢查，表內(nèi)表外穿透性全覆蓋，所以之前的財務技巧都沒有任何用處，企業(yè)必須是實打?qū)崄碚{(diào)整，這對所有的開發(fā)商都是挑戰(zhàn)。

??短期靠回款 中期靠打法

??多數(shù)房企目前對“三條紅線”雖然還未有實質(zhì)性的應對舉措，但也有一些房企快速做出了反應。

??9月初，恒大率先降價促銷，宣布全國樓盤七折銷售；9月17日，恒大提前贖回于2020年到期的票息為11%的優(yōu)先票據(jù)。

??9月22日，中南建設正式剝離虧損業(yè)務眾創(chuàng)空間，將其轉(zhuǎn)交給控股股東管理，被指其意圖聚焦主業(yè)和降杠桿。

??馮勁義告訴記者，房企應對“三條紅線”可以分為短期、中期和長期舉措。

??“短期即要向內(nèi)抓回款、抓銷售。同時，企業(yè)要抓住窗口期，在很多金融機構(gòu)還未反應過來的時候，能融的錢趕緊融回來。”他以三盛為例，稱公司今年回款相比去年增長了60%。同時，像三盛這樣的中型房企，在短短一個月時間內(nèi)已經(jīng)做了很多適應政策的鋪排。

??從中期來看，馮勁義稱，房企要講究打法。“三條紅線”是隨著拿地、銷售、回款在動態(tài)變化，所以企業(yè)要主動監(jiān)測，在此過程中找到經(jīng)營的打法，加強合作，可以引入金融機構(gòu)做股東。此外，企業(yè)前期還可通過產(chǎn)業(yè)勾地等方式規(guī)避一些涉房類的債務。

??“三道紅線更多理解成債務和權(quán)益就可以了，要少借債、增加股東權(quán)益，所以我們更多引進了戰(zhàn)略合作，包括在整個項目和資金層面的合作，更多還是用股權(quán)合作的方式。這種方式對頭部大型房企難度較大，但對于中型房企而言相對容易。” 馮勁義分析稱。

??從長期看，馮勁義認為，企業(yè)需要通過規(guī)模競爭達到穩(wěn)定經(jīng)營的局面，這樣企業(yè)自身的風險就會比較小。

??禹洲集團執(zhí)行總裁許珂則從企業(yè)管理方面給房企提供了思路。

??他認為，現(xiàn)在的行情已不同以往，已經(jīng)不是單邊上漲的行情了，所以企業(yè)要向管理要效益，以經(jīng)營促發(fā)展，這也是目前禹洲的核心策略。

??“在‘三條紅線’的約束下，未來，企業(yè)會更注重產(chǎn)品力和服務力，更注重企業(yè)內(nèi)控的費用和成本，減少不必要的消耗，一次性把事情做對。”許珂表示，未來的房企都要做到均好型，不能有明顯的短板，一定要把每個環(huán)節(jié)都做到位，這樣才能夠生存下去。