公司高拯坤 2020-09-03 08:51:22 來源：中房報
???距離泰禾發布引入萬科的消息已經過去一個月，近期接受記者采訪的一位泰禾高管透露：“沒有感覺到實質的變化。我不想再這樣等待下去了。”
??8月28日，萬科2020年中期業績線上發布會上，萬科總裁、首席執行官祝九勝談到了入股泰禾背后的邏輯，他不僅明確表達了萬科入股的底線，還稱泰禾更多是資金和融資問題，其產品力、基礎能力非常不錯。
??對于萬科來說，泰禾優質的土地儲備是最美味的蛋糕，也是入股泰禾最初的動機。
??在今年1~7月房企新增土地儲備排行中，萬科的排名并不喜人，雖然貨值排名躋身前三，但新增權益土地儲備和拿地權益金額的排名均跌出前三，位列第六和第九。
??祝九勝表示，如果萬科最終成為泰禾集團第二大股東，也許會邀請來自萬科或者來自社會的人士，特別是在資金管理、運營管理、融資管理等方面有特長的人士。
??萬科為地而來？
??任何的并購行為，背后都有著真實的利益和目標，對于土儲并不是十分充足的萬科來說，更是如此。
??業內對于萬科入股泰禾的動機猜測頗多。祝九勝回應稱，萬科入股泰禾事項最終能否達成，取決于三個要素：一是泰禾的求生欲；二是金融機構是否能達成共識；三是主管部門的態度。底線是不影響萬科背后的股東權益。
??有不愿具名的人士認為，“取決于泰禾的求生欲”表露的意思很清晰，就是滿足萬科的條件，并且不會低。中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為，萬科所圖的實際上是泰禾豐富的土地儲備資源，因為泰禾上市公司的地位與產品品牌，對于萬科來說并沒有太多意義。
??在土地方面，由于萬科一直都始終堅持謹慎投資原則，外界質疑其土地儲備不充分的聲音一直不絕于耳。例如，萬科2020年新建投資與去年相比已有30%下降，外界就曾解讀為土地儲備緊張所致。
??在觀點指數發布的《2020年1~7月中國房地產企業新增土地儲備排行》中，萬科以1366.5萬平方米位列第五，第一名碧桂園達到了2820.3萬平方米。在新增權益土地儲備和拿地權益金額中，萬科分別以886.4萬平方米、524.7億元位列第六和第九。在新增貨值排名中，萬科略靠前，為2130.7億元，位列第三。
??對于土地儲備戰略，萬科曾回應稱，萬科始終保持合適的比例，除了謹慎，也保持合理的資源總量，土地儲備足夠供應未來兩到三年的開發。上述人士稱，話是這么說，但對頭部房企以及從房地產行業的特點來說，必須擁有豐厚的土地儲備，才能對抗行業不確定性日益加大的風險，萬科的土地儲備壓力或許已經發生了變化。
??“未感到實質變化”
??上述泰禾高管表示：“合作的消息出來一個月了，但到現在也沒有感覺到實質的變化。”他還稱，他個人正在找出路，實在是不想等待下去了。
??幾個月之前，在記者與他的一次交談中，他還保留有信心，并稱泰禾現在非常不容易，在危難關頭，愿力所能及多分擔一些。
??多位泰禾內部人士向記者說，泰禾出現今天的困難，主要還是人的問題。
??泰禾下屬某城市公司總經理認為，真正讓泰禾陷入困境的并不是來自行業和企業財務上的壓力，而是泰禾自身和管理團隊。“老板富有激情，心思純良具有企業家的風范。為人要好，做公司要強，做產品要品質，個人的戰略格局也非常值得稱贊。可以說，支撐泰禾走到今天的就是黃老板自己。但是在血雨腥風的房地產江湖上，他并不算是一名合格的掌舵者。”
??泰禾一位不愿具名的經理稱，泰禾內部的管理有非常多的不足，特別是人員的配置上，包括核心管理層，發現問題也不說真話。因為這些問題，泰禾在前些年拿了許多有問題的地塊，還有一些明明很好的戰略卻沒有執行好。
??在他們看來，泰禾發展前期的操盤水平非常棒，但是這種水平只能夠支撐泰禾成為一家小而美的城市或區域房企，難以成為一家全國化的房企。這個問題尚未解決，泰禾就急匆匆地邁向了全國化擴張的道路。
??回憶起泰禾飛速擴張的日子，上述某城市公司總經理說，“有的人很會投機和忽悠，往往是借著一個資源算賬，然后告訴老板公司今年能掙1000億元，明年能掙2000億元。老板也輕信了，因為覺得有規模可觀的貨值呀。”
??他回憶說自己剛來泰禾，當時就有人說泰禾有6000億元貨值，可以輕輕松松地沖擊到2000億元的規模。時間久了，這位總經理才發覺事情并非如此簡單，因為所謂的6000億元貨值是人為寫出來的數字，其中有將近一半存在各種各樣的問題無法直接出手。“房企拿地之后最多一年到一年半就必須實現資金平衡，如果資金三年都無法平衡，就會出現連鎖反應。”
??目前，錢的問題不解決，泰禾的眼前困難就無法消除，但是錢只是一個方面，關鍵的還是解決人的問題。祝九勝表示，即使萬科最終能夠成為泰禾集團的第二大股東，也只是在新的董事會授權下的正常運作，“董事會會邀請來自萬科或者來自社會的人士，特別是在資金管理、運營管理、融資管理等方面有特長的人士”。
??此次萬泰股權轉讓能否完全成功，取得雙贏，目前仍然存在不確定性。對于萬科的先決條件，一位人士認為，泰禾如果自己有錢解決債務，它還需要萬科嗎？
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
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| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
