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??房地產(chǎn)又風聲鶴唳起來了。

??近期，市場先是傳出房企發(fā)債“借新還舊”受限，隨后又有消息稱，監(jiān)管部門為控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務規(guī)模，出臺“345新規(guī)”，對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，還設置了“三道紅線”。若“三線”均超出閾值為紅色檔，有息負債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加。

??中國房地產(chǎn)報記者從多個信源處獲悉，房地產(chǎn)融資新規(guī)確有其事，但具體文件尚未見到。“這個政策對負債較高的房企簡直就是定向打擊，要盡快按照指示調整自身的負債結構。”一位開發(fā)商人士直言。

??如果“三線”新規(guī)落實，意味著超半數(shù)房企舉債將被銀行拒之門外，這對于短債償還壓力大的房企而言，將是災難性的打擊。屆時，降價跑量恐成為最后的救命稻草。

??不論最終下達的政策如何，考慮到7月下旬召開的房地產(chǎn)工作會議精神，房地產(chǎn)融資端收緊幾是板上釘釘?shù)氖隆?/p>

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國房地產(chǎn)報記者表示，7月底中央政治局會議強調，確保宏觀政策落地見效，資金要直達實體，防止資金“跑冒滴漏”。疫情后整個房地產(chǎn)恢復較快，領導層也知道房地產(chǎn)對資金的吸附能力很強，特別是疫情后整個消費面還是比較差，民間投資下降較快，這個時候必須從行政手段上對資金流向房地產(chǎn)做規(guī)制，否則資金都進入房地產(chǎn)，實體經(jīng)濟的恢復難度就更大了。這種情況下外部環(huán)境如有風吹草動，房地產(chǎn)泡沫就會很難控制。

??不是空穴來風

??風險應對要走在市場曲線前面，房地產(chǎn)融資收緊并不算意外。

??今年以來，疫情重創(chuàng)實體經(jīng)濟，但房企高息密集融資似乎比往年更盛。機構數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月房企境內外債券融資累計約7379億元，整體融資規(guī)模占2019年全年的62.5%，恒大、碧桂園、首開分別以531億元、242.6億元、241億元的發(fā)債規(guī)模位居前三名。其中7月單月，房企境內外債券融資共發(fā)行109筆，累計約1234億元，環(huán)比上升41%，同比上升6%。

??貝殼研究院預計，隨著下半年到期債務高峰的到來，預計房企融資需求將持續(xù)增加，2020全年房企融資規(guī)模或將超越2019年水平。

??另一方面，居民中長期貸款亦創(chuàng)歷史同期新高。

??央行數(shù)據(jù)顯示，7月份我國社會融資規(guī)模增量為1.69萬億元，比上年同期多4068億元，環(huán)比下降五成。7月人民幣貸款增加9927億元，同比少增631億元，環(huán)比下降45%。

??從居民部門來看，7月居民部門貸款增加7578億元，同比多增2466億元，短期貸款和中長期貸款分別為歷史同期次高和新高。其中短期貸款增加1510億元，同比多增815億元；中長期貸款增加6067億元，連續(xù)第二個月維持6000億元以上規(guī)模，同比多增1650億元。在時隔近10個月后，住戶部門貸款再次成為信貸主力。

??也就是說，在7月份9927億元新增人民幣貸款中，有7578億元來自住戶部門，且其中以按揭貸款為主的中長期貸款占了61%。

??資金過度流向房地產(chǎn)，而非實體經(jīng)濟，這顯然是監(jiān)管層不愿看到的情況。要管住資金流向，則需要使出雷霆之力。

??據(jù)知情人士稱，央行、住建部將召集部分房地產(chǎn)公司8月20日起在北京面談，已有多家房企收到通知，并將赴京與監(jiān)管部門進行溝通。這次約談的內容，很可能就是圍繞市場熱議的房地產(chǎn)融資新規(guī)。

??據(jù)媒體報道及業(yè)內人士證實，監(jiān)管部門為控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務規(guī)模，出臺新規(guī)對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，并設置了“三道紅線”：一是剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%，二是凈負債率大于100%，三是現(xiàn)金短債比小于1。

??根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，試點房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四擋。以有息負債規(guī)模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。

??如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加；“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過15%。

??這次新規(guī)的目標明確指向長短期債務壓力相對較高的開發(fā)商，意味著房地產(chǎn)企業(yè)擴張進一步承壓。

??“為保證國內經(jīng)濟的順暢運行，就勢必要控制房價和地價，這也是監(jiān)管部門設置三道紅線的主要原因所在。”中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭則認為，央行與住建部約談的房企大多是今年拿地與融資偏激進的，預計融資的三道紅線管理，只是在個別房企進行試點，暫時還不會全面鋪開。

??雖然新規(guī)文件尚未正式下發(fā)，但多家銀行已對房企融資設定更高要求。據(jù)一位國有商業(yè)銀行信貸部門人士稱，已收到監(jiān)管指導，控制房企有息負債規(guī)模，涉房業(yè)務規(guī)模只減不增，主要還是為了引導資金流入實體經(jīng)濟，控制流向房地產(chǎn)。

??6成房企恐被銀行拒之門外

??如果“345新規(guī)”落實，對高負債房企而言無疑是一場重擊。若僅從上市房企數(shù)據(jù)考量，超越紅線的房企占據(jù)半數(shù)以上，未來需要降低有息負債。若連未上市中小房企亦考慮在內，將有三分之二以上的房企超過3項紅線，恐無法再舉新債。

??平安證券研究結果顯示，根據(jù)50強上市房企2019年財務數(shù)據(jù)，其中11家房企已超出3條紅線，10家房企超出2條，19家房企超出1條。更進一步，50強房企中有22家房企有息負債增速超出監(jiān)管所規(guī)定檔位的增速限制，面臨壓降壓力。

??將范圍再擴大一些，從發(fā)布年報的224家上市房企看，僅有68家房企三項紅線均未超過；有多達56家房企已踩了三條紅線，如泰禾、華夏幸福、融創(chuàng)、綠地、新湖中寶、云南城投、新華聯(lián)等。這部分紅色檔企業(yè)，未來的融資必然會受損。

??此外，金茂、陽光城、格力、雅居樂、珠江等房企，都或多或少的觸碰到了1~2道紅線。

??李宇嘉表示，若按照3項指標控制負債增長，超半數(shù)上市房企都越過了紅線，未來需要降低債務增長。整個2019年，上市房企債務增長平均值是7%，超過2項紅線的房企負債增長值為12%，超過1項紅線的房企負債增長值為14%，3項紅線都未超過的房企債務增長值為15%。2017年起，監(jiān)管層就在控制資金進入房地產(chǎn)，高杠桿房企的資金杠桿率還是呈下降趨勢的。

??除銀行信貸外，房企信用債等融資渠道也有所收緊。據(jù)一位券商人士透露，現(xiàn)在房企發(fā)債不能按照全額度發(fā)新還舊，而是統(tǒng)一按擬還舊債的85%的規(guī)模給批文。這個沒有具體文件，只是窗口指導。

??在資金來源中，約占60%的銷售回款將成為下半年房企的救命符。

??多位開發(fā)商人士稱，政策若嚴格執(zhí)行，沒多少房企敢拿地投資了，下半年肯定會圍繞加速回款展開一些動作，包括降價促銷、轉讓項目等。有條件的，還會更多選擇像分拆物業(yè)上市這樣的變通方法，去拓展資金來源。

??雅居樂副總裁潘智勇則表示，出臺這些政策也很正常。做好自己的管控，做好經(jīng)營，這是應對這些融資環(huán)境的政策變化最有利的辦法。