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??樂居財經 沙文蓉 房慧 發自杭州

??“我們是房地產輕資產開發領域的專家，融匯豐富經驗、卓識和智慧，構建了系統完善又高效實用的代建方法論……，未來，我們要與五維生態伙伴一起，共建激動人心的品質生活，創建屬于我們的，無限精彩的未來。”

??7月15日，在綠城管理上市答謝會上，李軍帶著他的高管團隊，慷慨激昂的發表了屬于綠城管理（09979.HK）的M宣言。

??對于這個板塊，綠城中國（03900.HK）董事長張亞東也闡明了其在綠城體系中的角色定位：綠城管理是綠城體系中戰略布局的“探索者”、輕資產轉型的“急先鋒”和利潤的“貢獻者”。

??一場特別的思想實驗

??10年前，作為綠城管理首個商業代建項目經理的李軍，并不會想到10年后，這個平臺會成為行業獨角獸并成功上市。

??在《代建4.0王國·綠城管理代建方法論》這本書的序中，將這一過程比喻為一場非常特別的思想實驗，從構思到實踐，花了十年時間。顯然，這是一個成功的實驗。

??這個過程，李軍將其分解為三階段：第一個階段依托品牌：“綠城”品牌基因和影響力，讓綠城管理在初期品牌輸出中獲得了較大的流量優勢；到第二階段依托系統的能力：代建4.0體系和綠星標準是綠城管理區別于其他代建企業的核心優勢；第三階段依托價值觀。價值觀相同的人和合作伙伴來運作這套體系，是代建成功的一個關鍵。

??而如果從時間軸來看，綠城代建的誕生可追溯到2005年。彼時，綠城受地方政府委托，首次介入杭州江干區城中村改造暨安置房代建項目。3年后，杭州城西蔣村區塊改造時，村民指名要求由綠城來建設他們的安置房。

??政府代建只是故事的開端。如今，商業代建、政府代建和其他服務構成了綠城管理發展的主旋律。

??2010年4月，李軍接手瑞安玉園代建項目，開始商業代建項目實踐。這一年，綠城房產建設管理有限公司成立，標志著國內首家輕資產模式的房地產開發管理型公司就此誕生。

??由于在瑞安玉園項目中的出色表現，2015年，李軍被任命為總經理，負責組建綠城管理集團，全面進行綠城輕資產開發服務業務的整合、探索和升級。這一年9月，綠城管理整合了綠城鼎益、綠城時代兩個代建平臺。2016年6月，綠城管理進一步將藍城旗下的代建業務整合納入，這大大加快了綠城代建業務的發展速度。

??代建4.0生態圈

??后面的故事大家已經知道。回顧來時路，2005年開始的政府代建和2010年開始的商業代建是兩個關鍵點。

??這兩個時間點，也是綠城管理產品迭代的關鍵點。如今，綠城管理的代建方法論體系已升級到4.0階段，其代建1.0主要為政府代建，重在品質管控；代建2.0是商業代建，重在標準化管控；代建3.0是資本代建，重在引入資本市場力量；代建4.0為柔性代建，重在構建平臺、按需定制、共創價值、共享利益。

??活動當天，易居企業集團CEO丁祖昱出席了活動，他表示：當下，房地產行業已進入管理紅利的新時代，比如說設計，營銷，開發等，按滿分100計算，如果每個部門都做90分，連續乘5次，就只有59分。綠城管理作為代建行業獨角獸，憑借出色的管理能力，已實現了上市，未來會有更大的發展空間。

??對如今的代建4.0，李軍闡述了其背后的邏輯體系。他表示：這是一個完整的生態圈，是基于“房地產代建”這個核心能力，建造而成的擁有自循環和持續迭代的新物種。它從一家傳統的房地產公司，變得越來越像一家互聯網公司，這一切的背后是“共建、共享、共榮”的平臺型思維。

??從品牌的意義上說，綠城管理開創了一個全新的品類。對于這個代建4.0王國的未來，李軍透露：未來我們會有一些新的想法，不僅是打工，可能還有一些流量生意。如代建項目結束后的商業管理、物業管理等，未來我們要從打工者轉換成一個流量平臺，再用這個流量去創造更多的效益。

??后兩千億時代

??2016年－2019年，綠城中國(3900.HK)用了3年時間，完成了從1000億到2000億的跨越，這其中代建業務業績占比超三成，綠城管理的發展速度已遠遠超出原先的預期。

??2017年，綠城管理的銷售規模達到430億；2018年，這一數字上升到552億元；2019年合同銷售金額約664億元（歷年均為全口徑計算）。截至2020年3月31日，綠城管理在管項目266個，總建筑面積約6980萬平方米。

??這個時候，綠城管理的管理半徑、人員培養跟能力輸出之間的矛盾日益嚴重。如何破局？唯有創新。

??如何創新？基于品質營造的核心能力，在房地產產業鏈中向前或向后延伸，并通過咨詢、教育和培訓將其串起來，打造一個知識型企業組織。這就是未來3-5年，綠城管理要持續創新的基本邏輯。

??此外，在商業代建和資本代建的基礎上，綠城管理還延展出一些新的業務類型，如代建+金融能力、代建+管理咨詢。

??面對中小開發商減少的行業趨勢，李軍透露：綠城管理已在主動調整客戶結構。其中中小開發商的占比已在逐步降低，在30%以內。最大的客戶是政府和國有企業，他們有相對穩定的現金流。在項目選擇上，綠城管理會對委托方的現金流等方面會做背調，保證項目安全，上市后，我們也會嘗試一些金融的方式合作，確保項目能穩步推進。

??綠城管理董事會主席、綠城中國執行董事、執行總裁郭佳峰表示：未來，綠城管理會通過加大加長產業鏈的方式來應對。此外，行業發展至今，以后開發商會是兩種陣營，一種傳統的，自己拿地自己開發，還有一種是類似平安信托這樣的公司，更多金融屬性，具體開發交給專業公司來做，比如說綠城管理。

??對綠城旗下的這個代建王國，綠城中國董事會主席兼行政總裁張亞東抱有很高期待：“相信綠城中國的代建板塊到2025年會遠遠超過1500億元的規模，這個規模暫定這樣一個下限。”