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??謙遜、坦誠、專業(yè)流暢而又深入淺出，這位更多時候擔當“無冕功臣”的地產(chǎn)CFO，也在充滿不確定性的新常態(tài)下與更多地產(chǎn)人展開對話。

??7月9日，中城聯(lián)盟開設(shè)的2020地產(chǎn)精品課程欄目上，旭輝控股執(zhí)行董事、集團副總裁兼首席財務(wù)官楊欣圍繞“房企新常態(tài)下的資金管理”議題主講。這無疑是一堂高含金量的地產(chǎn)人財務(wù)課，“去杠桿”成為了課程主題，主張穩(wěn)健打法的楊欣在線剖析了“降負債”與“豐富融資渠道”之間的平穩(wěn)發(fā)展策略。

??整場分享會顯得坦誠而專業(yè)，楊欣直言當前旭輝選擇“降間接融資杠桿，提直接融資杠桿”融資模式，因為發(fā)債比信貸更為干脆利落；選擇“提境內(nèi)杠桿，降境外杠桿”，因為在人民幣兌美元貶值情況下，在境外融資進行國內(nèi)資產(chǎn)配置不夠劃算。

??他還是謙遜且開放的，贊同萬科所提及的“土地紅利已過時”觀點，認為房企行業(yè)需迎接管理紅利和科技紅利 ；欣賞碧桂園、龍湖和世茂這3家國內(nèi)僅有的獲得國際信用評級的民營房企，贊譽其與境外資本市場的接軌能力。

??事實上，楊欣的財務(wù)理念在旭輝控股間有跡可循。2010年入職旭輝分管財務(wù)融資，2019年履新旭輝CFO，楊欣見證了旭輝從不足百億元到如今2000億元+的發(fā)展歷程。一度經(jīng)受負債率攀升困擾的旭輝2019年凈負債率68.5%，同比略微上升1.3個百分點，維持合理水平；現(xiàn)金短債比約2.7，優(yōu)于行業(yè)平均水平；通過合作并購、舊改等形式獲地占集團土儲比例超過30%，集團財務(wù)杠桿得到優(yōu)化。

??透過楊欣的“提前布局”觀，旭輝其實有意在穩(wěn)健發(fā)展道路上做鋪墊。“我們希望未來的3年維持在20%至30%規(guī)模增長率，回歸到更加理性的增速。另外，每年逐步拿出10%資源，用作持有型物業(yè)投入。”他在此次分享會上坦言，“提前布局很重要，類似提升信用評級，對企業(yè)來說是非常龐大的系統(tǒng)，財務(wù)管理人員要發(fā)揮儀表盤和副駕駛作用，主動跟掌舵人溝通，從經(jīng)營層面做出改變。”

??以下為旭輝控股執(zhí)行董事、集團副總裁兼首席財務(wù)官楊欣分享會摘錄：

??今天的我與大家交流的主題是“房地產(chǎn)新常態(tài)下的資金管理”。對于地產(chǎn)人而言，尤其是對地產(chǎn)財務(wù)人而言，“新常態(tài)”幾乎每年都是一個新考題。如何在目前行業(yè)環(huán)境下做好這份答卷我想通過3個題目和大家交流，一是去杠桿與房企發(fā)展的平衡；二是去杠桿周期下的融資策略；三是疫情沖擊下的現(xiàn)金流管理。

??從“土地紅利”轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮芾砝麧櫋?/strong>

??關(guān)于精細化管理我其實特別欣賞6月30日萬科在股東大會談及的觀點，當中談到了房地產(chǎn)行業(yè)幾個紅利：第一輪紅利是土地紅利，第二輪是金融紅利，第三輪是管理紅利，第四輪則是科技紅利。

??“土地紅利”已經(jīng)一去不復(fù)返，隨著“限價”“限貸”等政策出臺，尤其是2018年以后土地儲備不再多多益善，超過合理去化周期，比如超過2年半至3年，會使讓企業(yè)保留較高財務(wù)杠桿，消耗財務(wù)成本，必要性不大。

??融資方面，一些優(yōu)秀企業(yè)對融資成本控制得很好，也“收割”了一波融資紅利，但如果企業(yè)現(xiàn)存在融資成本偏高問題，我認為去杠桿是一件值得做的事情。隨著地產(chǎn)行業(yè)步入“白銀時代”，房企更多需要從高杠桿驅(qū)動式增長轉(zhuǎn)向經(jīng)營內(nèi)生性增長，依靠提質(zhì)增效來推動企業(yè)增長。

??這就涉及我們當下應(yīng)該把控的管理紅利。新常態(tài)下，房地產(chǎn)行業(yè)正處在“U”型曲線相對低谷期，容易被邊緣化甚至淘汰出局。這時候更要從“向土地要紅利”轉(zhuǎn)變?yōu)椤跋蚬芾硪麧櫋保v求精細化管理，講究產(chǎn)品品質(zhì)。因為從客戶角度看 ，他們永遠希望買到性價比更高的產(chǎn)品；從企業(yè)角度看，這也就是成本費用的一個管控能力，是我們下半場的一個核心競爭力。

??最后一輪是“科技紅利”。未來，企業(yè)需要用數(shù)字化技術(shù)來改變甚至顛覆行業(yè)。

??建立“規(guī)模、利潤與風險”三角模型

??從旭輝的角度看，我們在精細化管理方面建立了一個關(guān)于規(guī)模、利潤與風險的三角模型，希望實現(xiàn)“又快又好又穩(wěn)”的均衡式發(fā)展。

??第一個維度是規(guī)模。對于大部分房企來說，規(guī)模是一個繞不過去話題，行業(yè)每月都有各種規(guī)模排行榜，所謂“沒有地就沒有位”，如果不能在排行榜上占有一席之地，對于一家房企來說可能難以接受。但在目前新常態(tài)下，我個人更看重企業(yè)回款規(guī)模增長，而不是簽約的增長；旭輝在考核上也重點考核回款，希望做有現(xiàn)金流、有利潤的銷售。

??第二個維度是利潤。各家房企也有各家的賺錢模式，旭輝看待利潤的話，通常是用一組指標來評價，比如集團層面是看ROE（凈資產(chǎn)收益率），這也是巴菲特提出的，如果一家企業(yè)ROE能夠長期穩(wěn)定在20%以上，那么就是一個可投標的；區(qū)域公司層面的話看ROIC（資本回報率）， ROIC需要維持在一定增長維度。

??第三個維度是風險。穩(wěn)風險就要穩(wěn)負債率、穩(wěn)融資成本。本輪疫情下，很多企業(yè)非常關(guān)心財務(wù)健康，注重流動性管理，如果流動性比較匱乏，面對類似黑天鵝事件很容易被擊倒。相信今后更多企業(yè)會以一個更加穩(wěn)健的負債率水平去迎接新常態(tài)。

??我認為這3個維度其實能給到資本市場一定指引。站在旭輝的角度，我們希望未來三年維持在20%至30%規(guī)模增長率，回歸到更加理性增速；利潤率的話希望維持在行業(yè)平均水平之上。從目前整個行業(yè)來看，部分企業(yè)利潤率逐步回落到了10%甚至高個位數(shù)，這樣下去再想回到兩位數(shù)的銷售經(jīng)營能力會非常難。從風險維度看我想越來越多房企，尤其是大型標桿房企，也都在努力將負債率和凈負債率降下來，以更加穩(wěn)健的一個步伐向前邁進。在我看來，新常態(tài)下其實講究“剩者為王”，能夠活下去度過行業(yè)“微笑曲線”下半部分，就能迎來新一波春天。

??用好四種杠杠組合

??建立去杠桿周期下的融資策略

??可能有人產(chǎn)生疑問，降財務(wù)杠桿是否會阻礙企業(yè)發(fā)展？

??其實財務(wù)杠桿只是企業(yè)發(fā)展過程中眾多杠桿之一，我們還會運用到其他杠桿工具，包括投資杠桿、經(jīng)營杠桿、合資杠桿。

??不同企業(yè)的打法不同。有的企業(yè)選擇加合作杠桿、降股東權(quán)益，實現(xiàn)了規(guī)模增長和風險分散；有的企業(yè)追求極致的經(jīng)營效率，ROIC做得非常優(yōu)秀，同樣實現(xiàn)了規(guī)模發(fā)展；還有一些企業(yè)在非招拍掛市場耕耘，通過舊改、城市更新、一二級市場聯(lián)動、投資并購等方式去獲得一批優(yōu)質(zhì)土地儲備，這種情況帶來是投資杠桿提升，能夠以更少土地資本支出撬動更大銷售規(guī)模，同樣可以實現(xiàn)企業(yè)快速發(fā)展。

??所以，在這四種杠桿組合應(yīng)用中，不同的企業(yè)可以根據(jù)自身所處發(fā)展階段和外部環(huán)境用好杠桿組合，階段性地去財務(wù)杠桿，不見得會影響企業(yè)規(guī)模發(fā)展。

??去杠桿周期下有哪些融資策略？

??今年年初，旭輝制定的融資策略包括幾組主題詞：降間接融資杠桿，提直接融資杠桿；降表內(nèi)杠桿，提股權(quán)杠桿；降境外杠桿，提境內(nèi)杠桿；控短期負債，拉負債久期。

??以“降間接融資杠桿，提直接融資杠桿”為例，直接融資大家都很熟悉，主要指面向資本市場發(fā)債，間接融資指企業(yè)開發(fā)貸。相比之下，直接融資效率其實更高，因為間接融資可能需要房企進行更多資金沉淀，比如為了確保順利交房，政府部門和銀行要求開放商將一定比例銷售回款沉淀在監(jiān)管賬戶，保留一部分賬面儲存，最后企業(yè)能夠調(diào)動的資金反而有限。所以，直接融資顯得更加干凈利落，它的票面成本就是實際成本。

??再以“降境外杠桿，提境內(nèi)杠桿”為例。從去年下半年開始，人民幣兌美元進入了新一輪貶值周期，這種情形下控制境外融資是比較理性的一個策略。反之，如果人民幣兌美元大幅升值，那么房企選擇在海外融資在國內(nèi)進行資產(chǎn)配置，才是利好消息。

??豐富融資渠道

??提升國際信用評級

??新常態(tài)下，地產(chǎn)企業(yè)還是要不斷豐富融資渠道。大家熟悉的融資渠道包括房地產(chǎn)基金、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、財務(wù)投資人、股權(quán)與資產(chǎn)收并購、保險資金入市、海外市場等， 無非是在公司不同階段，將各種資金引進公司。

??對地產(chǎn)財務(wù)人來講，現(xiàn)在是能不能找到更長時間、更便宜、更好用的資金的問題。整體來說，不論是境內(nèi)還是境外融資，基本處于一個“存量”時代，新增融資額度是一件難事，監(jiān)管部門也希望房地產(chǎn)行業(yè)維持一個合理杠桿。所以，合理地尋找一些 “另類”融資渠道，對現(xiàn)在地產(chǎn)企業(yè)很重要。

??談到融資渠道的話一定要談國際信用評級。盡管最近國內(nèi)金融市場融資成本下降，讓大家享受到了一定融資紅利，但撇開這種政策紅利不斷去提升境內(nèi)境外信用評級，對每家企業(yè)來說依舊很重要。

??最近有兩家民營房企先后發(fā)行了十年期境外美元債，一家是龍湖，另一家是世茂，這是非常了不起的事，意味著他們能夠在境外市場以更長期、更便宜的成本募集到資金，也說明中國房地產(chǎn)企業(yè)越來越同國際資本接軌。不斷提升信用評級帶給企業(yè)的好處就是，無論央行是不是“放水”，你都有機會拿到更長久更便宜的錢。

??對于國外評級公司的關(guān)注點，可以列舉3家案例——標普更關(guān)注一家房企的規(guī)模和長期償債能力；穆迪關(guān)注規(guī)模和杠桿率，關(guān)注財務(wù)表現(xiàn)；惠普關(guān)注房企的土儲規(guī)模、資產(chǎn)流動性和償債能力。不過企業(yè)關(guān)鍵還是要修煉內(nèi)動，把經(jīng)營質(zhì)量真正提升上去，必然會水到渠成地帶來企業(yè)評級提升，進而引入更多優(yōu)質(zhì)資金。

??根據(jù)企業(yè)規(guī)模定位

??把握融資適配度

??談融資一定還涉及融資適配度問題。每家企業(yè)有不同打法，一定會影響到企業(yè)融資模式。

??比如，在香港地區(qū)，十大藍籌地產(chǎn)股負債率都很低，一旦超過20%，他們可能就會覺得這個數(shù)字太高；但在內(nèi)地不少房企負債率超過80%。糾其原因的話香港同業(yè)已經(jīng)歷多輪經(jīng)濟危機洗禮，大宗交易只有在流動性泛濫、市場高漲的情況下才能快速變現(xiàn)，遇到類似疫情等情況通常有價無市，他們注重收縮杠桿，對增速沒有太大要求；另外，香港土地供應(yīng)有限，當?shù)赝瑯I(yè)更多以持有型物業(yè)為主。反觀內(nèi)地，由于正處城市化進程尾端，高周轉(zhuǎn)、高負債打法理論上仍然存在，所以負債率相對偏高。

??另外，融資適配度也和企業(yè)所處規(guī)模階段有關(guān)系。目前國內(nèi)大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)還處于一個擴張期，通常會維持比較激進的財務(wù)策略，財務(wù)杠桿也比較高。但隨著企業(yè)規(guī)模越來越大，他的增速也會放緩，開始追求一個更低的財務(wù)杠桿，比如碧桂園，達到5000億元規(guī)模后，開始把速度降下來，負債率控制得很好。因此碧桂園跟龍湖、世茂一樣，得以成為目前國內(nèi)僅有的3家獲得投資評級的民營房企。

??所以，每家企業(yè)制定融資適配度時，往往會和企業(yè)戰(zhàn)略、規(guī)模、產(chǎn)品、市場環(huán)境甚至企業(yè)文化結(jié)合起來，另外，宏觀的財政貨幣政策、信貸政策、產(chǎn)業(yè)政策也要考慮。

??“以收定支”是疫情下現(xiàn)金流管理核心

??最后回到近在眼前的疫情沖擊下的現(xiàn)金流管理。2月初，旭輝進行了極限生存假設(shè)下的壓力測試，假設(shè)經(jīng)營現(xiàn)金流減少到一半，假設(shè)融資現(xiàn)金流只夠還本付息、沒有增量，企業(yè)該如何渡過難關(guān)。現(xiàn)在幾乎所有行業(yè)都在做這件事情，大家突然發(fā)現(xiàn)企業(yè)財務(wù)健康的影響如此深遠。

??目前房企的現(xiàn)金流管控重點，包括強化融資端管控、回款管控、分款管控等，其實很多企業(yè)做得比旭輝好，當中的關(guān)鍵就是“開源”。對企業(yè)來講，現(xiàn)在除了員工工資和還本付息這兩樣需要確保，其他非必要支出都可以砍掉；但是開源沒有上限，財務(wù)人要做的是千方百計地開源。總體來說，現(xiàn)金流管控核心是“以收定支”，有多少錢辦多少事。

??雖然地產(chǎn)企業(yè)受當?shù)卣蜚y行資金監(jiān)管，很難像制造業(yè)企業(yè)那樣完全通過自主資金管理達到最優(yōu)配置，但適度的集中管理還是必須的，房企可以通過內(nèi)部銀行管理，讓資金有償使用，發(fā)揮資金最優(yōu)配置。

??旭輝在現(xiàn)金流管理上也做了一些頂層設(shè)計，比如我們確立現(xiàn)金流管理的目標是安全性、流動性和效益性；另外，我們已從早年的買地開發(fā)模式逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槊磕昴贸?0%資源用作持有型物業(yè)投入。一旦經(jīng)營策略發(fā)生變化，現(xiàn)金流管理也要與之匹配，所以旭輝也在建立自己的資金管理系統(tǒng)，我們希望將數(shù)據(jù)管理與科技賦能相結(jié)合，切入到現(xiàn)金流管理體系中去。最后是現(xiàn)金流管理考核，旭輝員工的獎金有相當一部分是和回款掛鉤的，事實上這也是大部分標桿房企做法，只有回款才會對企業(yè)產(chǎn)生貢獻。

??最后同大家分享我個人喜歡的三句話。

??第一句話是“提前布局，守正出奇”。提前布局很重要，剛才我們談到的提升信用評級，對企業(yè)來說是一個非常龐大的系統(tǒng)，不是簡單的幾個財務(wù)指標能夠達到的，它要求企業(yè)保持穩(wěn)定提升，也就是意味著企業(yè)要提前布局好經(jīng)營策略，財務(wù)管理人員要發(fā)揮儀表盤和副駕駛作用，主動跟董事長溝通，從經(jīng)營層面上去改變。

??第二句話叫“弱水三千，只取一瓢”。地產(chǎn)作為被重點調(diào)控的行業(yè)，可能一夕之間出現(xiàn)各種政策變化。對地產(chǎn)財務(wù)人來說你不知道會突然面臨些什么，所以要不斷建立優(yōu)質(zhì)資源，才能在關(guān)鍵時刻“弱水三千，只取一瓢”。

??第三句話是“桃李不言，下自成蹊”。這涉及企業(yè)美譽度，在日常點點滴滴中去提升企業(yè)品牌形象。有時候別人口口相傳的影響力可能比企業(yè)自己的口號更重要。