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??房地產行業飽受詬病的質量問題以及與此相關的維權事件，并不稀奇。

??稀奇的是，近兩年，大家把頻繁發生的質量問題歸咎于房企賺快錢、沖規模、偷工減料控成本、舍質量趕進度上，并將此與房地產行業環境的惡化聯想起來，呼吁工匠精神，呼吁“回歸制造業本質，回到建筑本身”。

??層出不窮的質量問題到底是因何而出？房企應該反思些什么，又該如何預防？在“3·15”來臨之際，中國房地產報記者約訪了長期關注此問題的博志成研究院研究員唐婧，她將從企業層面，給出關于“質量”問題的答案。

??“行業發展環境惡化是客觀存在的挑戰，而不是產生質量問題的原因。對高周轉進行反思是必要的，但不能將工程或產品質量問題歸因于此。”在唐婧眼中，真正的高周轉是有質量保障的，充分為消費者考慮、適當承擔社會責任的。由于高周轉發生質量問題的，恐怕是對戰略目標及實現路徑、方式不夠理解的企業，是缺乏多項目協同運營的企業，更是不懂開發經營性杠桿效益的企業。

??不能將質量問題歸咎于高周轉

??房地產行業飽受詬病的質量問題以及與此相關的維權事件，并不稀奇。稀奇的是，近兩年，大家把頻繁發生的質量問題歸咎于房企賺快錢、沖規模、偷工減料控成本、舍質量趕進度上，并將此與房地產行業環境的惡化聯想起來，呼吁工匠精神，呼吁“回歸制造業本質，回到建筑本身”。

??“行業發展環境惡化是客觀存在的挑戰，而不是產生質量問題的原因。對高周轉進行反思是必要的，但不能將工程或產品質量問題歸因于此，這反而是一種外行的誤會。”唐婧認為，真正的高周轉是有質量保障的，充分為消費者考慮、適當承擔社會責任的。由于高周轉發生質量問題的，恐怕是對戰略目標及實現路徑、方式不夠理解的企業，是缺乏多項目協同運營的企業，更是不懂開發經營性杠桿效益的企業。

??她指出，房地產行業天然是金融屬性，回歸建筑是一種價值理念，但不是所有的項目都要按一刀切的“工匠氣質”來要求，重視“質量”也未必是“慢周轉”，最重要的還是符合產品、施工、建筑層面的標準化要求和行業規范，同時結合企業自身的定位、優勢和戰略發展目標，創造價值、滿足目標客戶的多重需求。

??質量不好很可能是管理出了問題

??唐婧說，工程或產品質量，并不只是工程性、技術性問題，更多是管理上出了問題，且具體原因非常多。

??比如，從開發主體來看，合作型、頭部企業的項目出現質量問題，可能是管理層過于激進，也可能是執行層面出現了偏差或遺漏，違背了集團的戰略發展的具體要求；區域型房企在異地擴張中出現的質量問題，可能是由于不熟悉某個城市的地理條件、建筑習慣、當地人員的素養，也可能是自身的產品線標準化基礎不牢。

??從流程、價值鏈來看，商品房出現質量問題，可能是建筑承包方的資質問題、人員問題、工程技術缺陷或施工規范性不足的原因，或者材料設備等采購環節出現了類似舞弊作假的問題，也可能是產品設計本身存在錯誤或缺陷所導致的等等。

??唐婧稱，在首次開盤銷售以前，工程或產品質量在不同階段、不同程度地積累了風險，每一家企業都需要防范和應對。在規模、布局（城市）、戰略定位以及屬性等方面，不同企業有所差異，對質量管控的關注度和應對水平也各不相同，因此，不應給某一類企業貼“質量”標簽。

??該如何防范和應對？

??對于該如何應對工程或產品質量問題，唐婧給出了5點建議：

??一是質量管控體系缺失或不足的。要知道，房地產開發企業的工程管理條線并非施工主體，而是管理、監控、督導者。所以，工程質量風控的關鍵在于，質量管控體系的有無和效率，將統一的技術標準、流程、工具、指引和制度，推行到各項目具體施工過程中，實現質量標準的系統化、統一化和全面落位，提前規避質量隱患。

??她指出，既然有“標準工期”、建工“五方責任制”等等，就應該尊重行業規矩。與此同時，隨著“因城施策”的推開，尤其是在疫情暴發后，房地產企業更要密切關注全國性和地方性的相關政策和規范性文件，關注各省市的開工、施工要求，更新、優化、協同各項標準，提高質量管控體系的靈敏性、可行性和有效性，在合法、合理的范圍內，提高效率。

??“體系化工作不在一朝一夕，基礎不夠的企業或單位，可以從關鍵環節或流程著手，不斷積累，或者借助第三方進行個性化調整優化。”

??二是產品定位或規劃設計有諸多“不到位”的。出現質量問題時不僅要考慮工程專業或施工環節，有的隱患在拿地前就埋下了伏筆，踏勘排查不足等，導致施工出現意外或難度增加；有的是在從設計圖、施工圖到開工前，由于缺少充分研討論證、人員團隊的專業性不足、審批的流程和標準出現問題，導致錯、漏、亂、雜、反復等，增加變更、整改等風險和經濟損失。因此，在正式施工之前，項目前期工作務必做實、到位，不僅是為了保障質量，更是提高項目整體運營效益、達到“又好又快”。

??三是供應商管理水平過低的。唐婧指出，規模房企一般搭建了自己的供應商管理平臺，或主要與戰略采購合作方簽約合作。由于每家企業的開發模式可能有所不同，供應商管理所涉及的層次、范圍、內容有所區別，但無非針對企業、材料、設備、技術、工藝、團隊幾類對象。具體則包括：選對、用好施工單位，做好背景調查、排查違約風險，統籌供應商信息管理、減少信息不對稱，嚴格執行采購標準等等。

??她說，就房地產開發業務而言，“工匠精神”并不等同于“最貴的價格、最好的材料、最高的技藝”，而要根據產品定位，以較優的成本整合資源滿足消費者的預期，從而獲得品牌信任和順暢的銷量。

??四是項目驗收不合格的。唐婧認為，項目驗收是排查質量問題的關鍵環節，很多企業可能不夠重視。驗收包括技術面和管理面，也是對質量標準的回應與檢驗。在驗收過程中，必要的可視化規范、設施，能夠幫助更好地完成項目交底、快速篩查問題；根據項目實際情況，需要采用合適的驗收方式、方法和一系列的操作流程標準，得出準確的合格率、質量等級等關鍵結論，同時減少驗收的人工、時間成本，提交驗收成功率。

??五是交付前未完成查漏補缺的。唐婧指出，交付前的質量檢查和風險防控，是最基本的操作，到這個階段，應無硬傷性的問題。凡事但求盡善盡美，交房事關客戶滿意度和最終回款，因此，針對功能性缺陷、設置設備缺損或與合同附圖存在輕微偏差的情況，務必做好彌補、維修和替代性補償。

??在唐婧看來，一定程度上，工程和產品質量是檢驗房地產企業發展速度和成長空間的一把利刃。我國房地產行業發展至今，在質量管理方面的總結和積累，其實并不少，難的，其實是執行到位。

??她表示，房地產行業競爭加劇，生存環境的不確定性增加。在本次新冠肺炎疫情突發后，這種危機感越發突出，尤其在現金流普遍緊張、交付環節的客戶要求提升且對質量更為敏感的預期下，工程或產品的質量問題，已然成為多方關注、頭疼或擔心的問題。

??她認為，當下，各行業的困難是相似的，房地產企業更是需要規模效益、實現資金的高周轉，中小型房企要想“長大”，必然要經歷從區域深耕走向全國性布局的過程，隨著發展理念的推行（ESG等）、技術應用的推廣（綠色建筑、社交媒體）和消費者維權意識的高漲，房地產企業更需要兼顧速度與質量，成為戰略運營管理的強手，在管控、投資、設計、工程等方面也形成自己的優勢特色，減少、杜絕惡性的工程或產品質量問題及不必要的損失。