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??2月份已經過去了十幾天，大多數城市的售樓處仍處于關閉之中。某地產公司營銷部的小易打開了電腦，嘗試在抖音上直播賣房。和他一樣，很多地產銷售人員不再奔波于售樓處，而是開啟線上服務，客戶根據小程序服務VR看房。

??這是當前房企能做的為數不多的工作。

??為抗擊新冠肺炎疫情，房企線下銷售停滯，線上銷售效果尚未顯現，資金回籠受到極大沖擊。“疫情暴發前，房地產資金狀況整體并不景氣，部分開發商已出現資金鏈問題，尤其是中小房企。疫情暴發后，房企資金緊縮雪上加霜。指望一季度銷售回款還債的房企或面臨流動性風險。”交銀國際董事總經理洪灝對中國房地產報記者表示。

??據第三方機構克而瑞統計，2020年95家典型房企共有5575億元債券到期，相比2019年到期債券增長了43%。其中，1月、7月和11月均為償債高峰，分別需要償債616億元、615億元及662億元。

??加大融資力度，開源節流，確保資金鏈安全，成為當下房企的重中之重。

??巨大經營風險來襲

??1月份歷來是房企銷售的傳統淡季。克而瑞數據顯示，2020年1月TOP100房企全口徑銷售額5771.3億元，整體較去年同期下降12.7%，1月銷售呈下滑的房企居多。其中，綠地控股1月全口徑銷售金額85.1億元，位列18名，較去年的160.7億元同比下降47.04%，降幅遠超百強房企均值。

??融創中國是前五強中銷售下降幅度最大的房企，1月實現合同銷售面積135.8萬平方米，同比降低14.7%，合同銷售金額186.3億元，同比下降22.2%。

??瑞信報告稱，內地房地產市場1月出現大幅放緩，在300城市中銷售面積、銷售金額分別下跌45%、21%；在一二三線城市中，銷售額分別下跌2%、20%、31%。

??按照以往經驗，企業通常會在2、3月份集中發力推盤搶收。不料，2020年開年便遭遇新型冠狀病毒疫情的暴發，房地產行業首當其沖，銷售、推盤、施工等均被摁下“暫停”鍵。

??據不完全統計，已有包括湖南、江西、廣東、海南以及武漢、成都、重慶、福州在內的至少60個省市下發通知，明確要求暫停售樓處銷售活動。

??房企亦紛紛主動推遲復工時間。近日，恒大發出一份通知，要求恒大全國1246個項目在2月20日前不得開工，全國1040個售樓部在2月20日前不得開業，具體開工、開業時間將根據疫情情況另行通知。

??融創中國內部發文，調整2020年春節后復工安排，2月10日至2月14日期間，采用遠程靈活辦公形式（其中2月15日、2月16日為正常周末休息日）。2月17日（星期一）起恢復現場辦公。

??據全聯房地產商會調研，2020年上半年企業須交付的項目占全年交付項目總數的30%-50%。由于項目工程建設暫停，線下銷售渠道關閉，企業銷售回款大幅下降，疊加現有的房地產融資政策，房地產企業面臨巨大的現金流壓力，即使大型企業也難幸免。

??全聯房地產商會調研的72家企業中，46家房企（以中小型企業為主）受影響貨值超4400億元，單月運營成本約235億元，2020年上半年到期債務近5300億元；26家產業鏈企業，受停工停售影響的積壓庫存超40億元，單月運營成本超20億元，2020年上半年到期債務約55億元。以調研的某家典型房企為例，其單月銷售業績減少80億元，以往每月可從金融機構獲得貸款40億元-60億元，如今可獲貸款金額腰斬，企業單月資金缺口將達100億元-110億元，而此企業2019年上半年貨幣資金僅350億元，疊加企業人員工資、待支付工程款、利息費用等其他剛性支出，350億元的貨幣資金或僅夠企業維持三個月運轉，如果疫情持續兩個月，而無相應政策支持和適當傾斜，企業將面臨巨大的經營風險。

??有償債壓力，也有融資機遇

??一些財務習慣較好的房企早在1月份就完成發行部分債券，以應對中短期償債壓力。中指院數據顯示，2020年1月，房企共發債120筆，共計1850億元，較上年同期微降2.6個百分點，其中國內信用債、資產證券化同比分別下降61.1%和51.7%，監管較寬松的海外債同比上升160.4%，占比為66.9%。

??有市場人士認為，從1月發債來看，境外的資金對地產類的債券需求很強，房企應抓緊時機安排融資規劃。

??但疫情沖擊令海外市場投資態度亦變得不確定。“境外債暫時都要全停，因為境外債發行70%在香港，現在內地企業大多無法來香港路演、簽名和辦理手續，投資者也不會參與路演會議。”匯生國際融資總裁黃立沖表示，2020年或將是房企違約高峰期。

??2月份已過去十幾天，發行海外債的房企數量出現減少。據中國房地產報記者不完全統計，截至2月12日，僅佳源國際、建業地產、榮盛發展、新城控股、中泛控股、合生創展附屬公司合生資本（國際）宣布完成美元債券發行，其中2月4日佳源國際增發的高級美元票據，最終定價15.21%，規模6000萬美元。而2020年，房地產行業債券償還總規模高達7493.9億元；到2021年，總待償債務將達10496.2億元。天風證券研究所數據顯示，2020年中國房地產企業海外債到期規模達到294.65億美元，其中3月和11月為待還債高峰，分別有超過40億美元和50億美元待還金額。

??同時，境內公司債的發行在增多，且期限出現延長。據上交所公司債券信息平臺2月11日披露信息顯示，“金地（集團）股份有限公司公開發行2020年公司債券”項目狀態更新為“已受理”。這筆債券擬發行金額為110億元，發行的公司債券期限不超過20年（含20年）。有市場交易人士稱，在房地產已經發行的公司債中，能夠發行如此長期的公司債的先例并不常見。

??按照金地披露信息，此次申請的額度所募集資金擬用于償還公司到期債務或到期/回售的公司債券。未來兩年金地亦迎來償債高峰期。數據顯示，2020年金地到期債務金額為332.68億元，2021年262.03億元，2022年及以上到期金額為71.46億元。

??此外，2月10日，廣州富力地產非公開發行2020年公司債券已受理，擬發行金額80億元；龍光控股40億元小公募公司債券獲上交所受理；光明地產20億元中期票據獲準注冊等。

??值得關注的信號是，近期央行頻頻施展寬松動作，向市場投入流動性。2月1日，中國人民銀行等五部門聯合印發《關于進一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》，提出重點是加大貨幣信貸支持力度，保持流動性合理充裕，進一步強化金融對疫情防控工作的支持，維護經濟穩定發展大局。2月3日、4日，中國人民銀行連續兩天累計投放1.7萬億元流動性，2月11日再次通過逆回購投放1000億元。這使得包括房企在內的各行各業看到了擴“融”的希望。

??“現階段金融機構資金充沛，反而是企業融資的機會。”一位金融界人士提示，要特別關注疫情比較嚴重的地區，把握疫區金融政策支持下的融資機會，以及各地政府在保證金、房企開發進度以及稅收等方面會給予的政策支持。