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??1月6日，招商蛇口官方微信公眾號發布消息表示，已與香江集團簽署合作協議。根據協議，雙方將共同開發建設深圳會展灣·展貿中心項目。深圳會展灣本身是由招商蛇口和華僑城聯合開發，總體量為320萬平方米，定位創新型會展產業綜合體。

??作為中國首個國家戰略明確定義的“灣區”，粵港澳大灣區仍將保持著高速發展，繼續成為全國經濟發展的主要驅動力之一。無論是寫字樓市場還是零售市場，均迎來供應高峰。

??在這樣情況下，2019年以招商蛇口、華僑城、華潤置地、深圳控股等在內的央企、國企，為了促進銷售額增加，紛紛選擇整售模式。據中國房地產報記者統計，2019年深圳411億元的大宗交易額中，上述4家房企的整售額就高達304.59億元，占比超過74%。

??多集中在寫字樓

??回顧2017年至2019年三年時間內四大一線城市的大宗交易情況，深圳在宏觀經濟一般的情況下，逆勢增長。第一太平戴維斯數據顯示，2019年，深圳的大宗交易總金額達到411.3億元，另外土地及舊改交易達到95億元。

??尤其是深圳大宗交易單宗規模在2019年達到25.7億元，遠超過北京、上海、廣州。

??查看具體成交情況可發現，2019年交易額最高的是1月出售的位于深圳市南山區的華僑城大廈，中國人壽以120億元購入華僑城的總部大廈。成交額第二高的則是去年12月剛發生的，中信保誠以71.32億元購入華潤置地位于南山區前海片區的華潤前海中心T2棟，同樣也是寫字樓。

??數據顯示，2019年深圳大宗交易市場中，按照成交類型分類來看寫字樓依然為主力，2019年的成交數量達10宗，商業、公寓及其他分別錄得3宗、1宗及2宗。

??高力國際數據也顯示，2019年寫字樓是最受投資機構歡迎的物業類型，占比高達60%。其《2019年度香港投資者問卷調查報告》還透露，香港投資者對廣州、深圳的寫字樓最感興趣，分別占比25%和35%。

??高力國際資本市場與投資服務部華南區董事林楚洲對中國房地產報記者表示：“隨著產業結構的變化，特別是第三產業比重提升，大灣區整體的投資市場將得到明顯提升，使得國內外的投資機構將更加積極地尋找大灣區的房地產投資機會。我們預計深圳將會吸引更過高素質人才和企業來到深圳，深圳也將激發更多元化的投資需求。”

??第一太平戴維斯深圳公司副董事總經理吳睿也對中國房地產報記者指出，“去年有10宗大宗交易來自寫字樓，因為寫字樓運營起來容易產生現金流。深圳較于北京、上海的投資市場仍有一定的差距，尤其對于外資機構投資者而言，深圳的投資回報率較低但物業具有較高的溢價空間。”

??事實上，深圳甲級寫字樓正處于供大于求的局面。第一太平戴維斯數據顯示，2019年累計新增供應面積同比擴大近五成，至107.7萬平方米，推動全市總存量同比上升17.7%，至715.6萬平方米。

??雖然深圳房地產市場整體回暖，剛性需求和改善性需求釋放以及新房供應量的顯著上升，深圳住宅成交活躍，但是公寓類產品購買后5年不可出售的政策效果持續，加上入市量大幅上漲，市場未跟隨住宅市場回暖，去化緩慢。而寫字樓空置率也大幅上漲超過20%。整售成為了房企加緊去化的主要模式。

??房企通過整售快速回籠資金

??對于房企來說，整售成為其完成商辦銷售目標的主要渠道。中國房地產報記者查看去年大宗交易的成交情況，發現大本營在深圳的央企和國企尤其偏愛整售。

??具體來看，華僑城以130億元領跑所有房企，華潤置地以71.32億元緊隨其后，而招商蛇口則成交了5宗達到70.73億元，深圳控股則以32.54億元位列第四。

??吳睿對中國房地產報記者直言，“深圳房企現在要達到150億元銷售額才能在前列，所以很多房企進行整售。”

??據華潤置地華南大區深圳公司披露，其超額完成2019年全年目標，實現簽約256億元。華潤置地單單憑借著華潤前海中心T2寫字樓就收金71.32億元，上述項目貢獻了27.86%。

??無獨有偶，深圳控股去年上半年推動了泰然立城項目通過大宗交易成交近25億元，拉動了其上半年實現合同銷售額64.36億元，同比上漲約49.4%。其在8月底業績會上也直言，下半年深圳泰富廣場也考慮大宗交易，正接洽多家客戶。

??此外，對于房企來說，整售模式也能加快項目流轉，尤其是商辦物業作為重資產項目，銷售情況往往不如住宅。

??華僑城去年以120億元出售總部大廈拉開了深圳大宗交易的帷幕，其2019年經營計劃中明確將加快回款和項目周轉去化列為頭號重任, “對于部分貨值高、去化慢的項目，積極采用合作開發、股權轉讓、資產處置或資產證券化等方式加快項目開發和資金回籠。”

??同樣的深圳控股手上，截至2019年6月30日，住宅類型為47%，商業類型為53%。占比較大的商業，為了不拖累銷售，不得不選擇大宗交易來促進成交。大宗交易占比銷售達到38%。

??深圳控股董事會主席呂華去年3月業績會上曾對中國房地產報記者解釋稱：“大宗交易出售價格沒有和普通散售市場價格差別很大，我們是可以接受的。住宅市場回暖明顯，寫字樓則是市場過剩。而且寫字樓價值高，大宗交易是銷售渠道，有很多優勢，我們一直在尋找好的機會。”