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??“今年的經濟增長目標作同比，應該還是要提出為6%左右，或者接近6%，至少不能低于5.5%。”第十一屆、十二屆全國政協委員、政協參政議政人才特聘專家，中國財政學會原副會長兼秘書長賈康日前接受《中國房地產金融》專訪時這樣表示。

??在賈康看來，中國如果不出特別大的問題，城鎮化發展空間還相當可觀，因為真實城鎮化水平不是常住人口城鎮化率65%左右；未來20年，700多個城市的均價曲線還會上揚；2022年或許能夠看到房地產稅試點擴圍的方案公之于世。

??一、預計今年經濟增速至少不低于5.5%

??《中國房地產金融》：今年的經濟整體的增速目標，建議設定在多少？

??賈康：今年中國經濟增長引導性的速度目標，還有待于兩會上通過官方口徑做宣布。我自己作為研究者如作推測與建議，今年的經濟增長目標作同比，應該還是要提出為6%左右，或者接近6%，至少不能低于5.5%。直觀上，是在2021年比2020年同比增長8.1%以后，速度有所下調，因為2021年的增長是在2020年發生疫情沖擊之后，在比較低的基數上出現的8%以上的增長幅度，如果把2020和2021年兩年平均，再和2019年相比，這個增長速度也就是5%出頭，而如果中國繼續處理好復工復產的這樣一個過程，2022年的年度經濟增長速度似乎把主觀的努力加上客觀的可能合并在一起考慮，我覺得至少應該提5.5%以上，或者說5.5%~6%的區間，這是一個應爭取的目標。

??如果按這樣一個目標來匹配宏觀政策的話，財政政策這方面，赤字率我已經提到了，應該還是在3%以上，也不排除比去年的3.3%的赤字率再抬高一些。貨幣政策總體的要求，肯定要體現在保持流動性合理充裕上，這是一個我覺得在達到年度增長目標這方面，兩大宏觀政策搭配的一個粗線條的框架。

??二、預計2022年的赤字率仍然會在3%以上

??《中國房地產金融》：怎么評估2022年中國經濟的走勢？

??賈康：當下中國經濟按照中國決策層的基本表述，是有三重壓力，在需求方面是收縮的，供給受到沖擊，而預期是轉弱的，那么對應的宏觀調控政策，在財政政策與貨幣政策來看，一定是要實行一定的擴張。

??在總體上中國現在客觀需要的“穩”字當頭，穩中求進、使經濟增長保持在合理區間這樣一種中央指導精神之下，財政政策方面，管理部門已經突破了3%這樣一個赤字率的心理關口，這幾年一直是在3%以上，我估計今年仍然會在3%以上。上一年是要求在3.2%~3.3%，大概這個水平，是從2020年大疫之年前所未有的3.6%以上的赤字率稍有下調，今年不排除比去年的赤字率再高一些或者至少要持平，這是財政政策的一個基本姿態。

??貨幣政策方面，也可能繼續沿用“穩健”這樣一個說法，但是貨幣政策一定會在保持流動性合理充裕這方面出更多的措施。最近一些跡象已經非常明顯，比如于房地產市場上管理部門、領導層明確給出信息，要以投融資保障房地產市場的剛需得到滿足；在住房按揭貸款的利率方面，已經出臺了降低利率的措施；中國人民銀行的領導層給出了一系列信號，在貨幣政策這方面要更加寬松，要支持方方面面發展的融資需要。這是一個大概的框架。

??《中國房地產金融》：近兩年，中小微企業生存與發展情況不容樂觀？

??賈康：大量中小微企業運行確實存在一些突出的問題——在財政貨幣政策配合之下，要支持小微企業受疫情沖擊后能夠繼續生存和發展。在2020年，已經有中央政府籌集資金然后直達到基層，給小微企業提供財政貼息的優惠貸款這樣的舉措。這樣一些經驗，在中國還會繼續總結，還會在必要的時候加以運用，并考慮到支持全局的穩定運行與就業需要來掌握好它的力度。

??民生方面，還有其他社會保障的事項，在中國也都肯定要進一步考慮，在體制建設和管理水平提高這兩方面相結合。比如說中國的基本養老，怎么應對老齡化這樣一個發展趨勢來覆蓋全民，形成一個更合理、更符合基本公共服務均等化的體系；中國于城鄉間，怎么樣在社會保障的各個事項上逐漸減少兩方的差異化。

??三、中國城鎮化發展空間還相當可觀

??《中國房地產金融》：如何理解中央提出的“適當超前安排基礎設施的投資”？

??賈康：在今年，我估計中央經濟工作會議既然已經強調，要適當超前安排基礎設施的投資，那么這里面很多的基礎設施投資就是覆蓋在廣義的房地產業界，這里面包括狹義的房地產，也包括更廣義要納入的建筑業。這些投資會使2022年之中，努力扭轉上一年度下半年這個業界的低迷走向。

??還有，就是跟它相匹配的結構優化的事情，肯定還會加以注意，比如新基建，比如制造業這方面要升級發展，一些像產業互聯網這樣的新基建，和傳統老基建它們怎么樣成龍配套，在中國有效投資的空間里會得到進一步的發掘。所以，不動產概念之下中國的市場表現，我估計在2022年和2021年相比，它有相對而言令人看好的這樣一個發展趨勢。

??我們還得密切關注下一階段有關管理部門具體工作傳出的信息和一些具體的要領，但是總體來說，我認為勢在必行的是，從宏觀政策的擴張和寬松，以及宏觀經濟發展內含的這樣一個維持經濟增長速度在合理區間的非常明顯的目標，實際上有穩中求進而穩定壓倒一切效應的指導方針來看，中國的房地產業界在2022年應該努力恢復到前些年總體來說的投資和發展走向上升的趨勢。

??再往后，我認為中國如果不出特別大的問題，中國城鎮化發展空間還相當可觀，因為中國的真實城鎮化水平不是常住人口城鎮化率65%左右，它前面有一個低得多的戶籍人口的城鎮化率，只有44%出頭——換一句話說，14億中國人里面大多數還沒有取得城市戶籍，未來的幾十年里，已經在前面進城的3億人，要讓他們取得戶籍，從而取得基本公共服務均等化的待遇，這要有很多的供給以有效方式再提供出來，還要準備接納未來還有3億-4億的人從農村區域進入城鎮成為市民，需要更便捷地讓他們享受這個基本公共服務均等化的待遇，所以，大量的投資必須多輪安排。相關的投資機會，以及為投資所做的融資支持的機會，還會不斷呈現出來。

??四、700多個城市均價曲線會繼續上揚

??《中國房地產金融》：去年以來，以恒大為代表的房企的債務危機引發了市場的顛簸，您如何看未來房價走勢？

??賈康：在這次波動以后，應該是有一個伴隨著工業化、城鎮化推進和房地產業界繼續發揮支柱作用的這個特征，而得到長足發展的一個至少十幾年到二十年的曲線上升階段。

??我所說的這個曲線上升，具體到量值上，是可以把中國700多個城市合計的房地產業界土地開發以后形成不動產成品進入交易市場的成交平均價格，看作一個變量指標——如果把700多個城市成交均價看作一個代表性的指標，我認為在未來的十幾年之內，它還會呈現一個長期視野內所謂上揚曲線的基本模樣，即這個曲線在700多個城市的均價上來看還會往上走。但是要特別注意，在從這個均價看出整個經濟景氣水平和房地產業界的成長性的同時，它已經伴隨著一個在中國早已經被人們所議論的結構化差異，即700多個城市里面有“冰火兩重天”的分化格局。

??現在就應該更多地注意，如果針對中國的房地產這樣一個概念，考慮自己的投融資怎么出手的問題，就絕對不能看那700多個城市的均價曲線的情況，而一定要具體到你是盯著哪線的城市，一線城市里哪個具體的城市，具體城市里的哪個具體地段，這個地段你要開發的具體項目特征等等，一定要具體分析，然后才可形成合理的定制化方案。管理部門現時在政策方面，也已經有個說法叫做“一城一策”或者叫“因城施策”。那也是特別注意到了冰火兩重天格局之下，不能再一概而論關于房地產這方面投資策略和政策設計的具體要領了，一定要對火、對冰、對具體的城市做定制化的分析和方案設計。

??但是從總體的發展來說，我也注意到，相關的為解決冰火兩重天所帶來的困擾，使中國房地產市場以后能得到健康的、有長效機制特征的發展這方面，中央過去已經明確表述的一個重要問題，就是打造長效機制必須注重基礎性制度建設。這樣一個看法，實際上是要解決治本的問題。這是在對中國房地產以后怎樣健康發展這個問題作考慮的時候，我們一定要牢記在心的：必須把深化改革的制度創新，和城鎮化的發展、房地產業界的發展，放在一起來綜合考慮。

??五、2022年或能看到房地產稅試點擴圍的方案

??《中國房地產金融》：目前看來，房地產稅改革與試點比您原來預想的要往后些。您預計房地產稅試點擴圍的具體方案在什么時候會公之于世？

??賈康：這一輪試點，特別明確地說，五年為期，那么既不特別急，也不是遙遙無期。

??我理解五年為期這個過程中間，走到兩年、三年，就應該有初步的經驗總結，到了四年多接近五年的時候，就應該有條理化的、相對成熟的經驗總結的一套基本認識。這種經驗總結拿來是要做什么呢？是要以更豐富的本土經驗去支持全國統一的房地產稅立法。對這個雙管齊下的相互間關系，應該做這樣一種理解。所以，我認為在時間表上最大的可能性，就是試點的擴圍會先行。

??在實際掌握上，有收縮性效應的政策會慎重出臺，所以，什么時候試點擴圍的具體方案公之于世？可能比原來預想的要往后些，更審慎考慮一下。我仍然認為不出特別的意外的話，在2022年，我們或許能夠看到這樣一個試點擴圍的方案公之于世。因為它是個年度的征稅，哪怕到了第三季度、第四季度宣布出臺，都來得及對全年覆蓋的時間段，來開征試點擴圍地區的房產稅——實際上就是現在說的保有環節的房地產稅。統一的立法，會隨著本土經驗的豐富，進一步考慮又積極又穩妥地跟上來。