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??8月20日，住建部、央行在北京召開重點房地產企業座談會，研究進一步落實房地產長效機制。參會的還包括銀保監會、證監會、外匯局、交易商協會，以及部分房地產企業負責人。

??此次座談會的核心直指房企融資監管。一個關鍵信息是，央行、住建部會同相關部門已形成重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

??這是繼7月24日“房地產工作座談會”召開不足一個月后，又一次高規格的房地產行業座談會。兩次座談會，都提到堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，實現“三穩”預期，確保房地產市場保持平穩健康發展。

??從以往經驗看，政策出臺的基本邏輯大致相同：市場一過熱，調控政策就緊隨其后。和過去相比，這次政策的最大的變化是，從房企的角度劃定不同“紅線”，避免政策“一刀切”。

??01 房企融資將進一步收緊

??此次座談會傳達了幾個重要信息：

??1. 實施房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度

??2. 形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則

??3. 完善住房租賃市場金融支持政策體系，加快形成“租購并舉”住房制度

??此前，據媒體報道，央行出臺房地產融資新規，并設置了“三道紅線”：剔除預收款后的資產負債率大于70%；凈負債率大于100%；現金短債比小于1倍。根據“三道紅線”，對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，按不同指標劃定負債年增速不得超過5%-15%。

??除此之外，未經證實的座談會具體內容顯示，還有2個觀察指標：拿地銷售比不高于40%，連續三年經營性現金流為負，需要對拿地資金來源等做解釋。

??這意味著，房地產金融審慎管理制度是房地產長效機制的重要內容。結合7月24日房地產工作座談會關于金融政策的描述，即防止資金違規流入房地產市場，今年相對寬松的資金面不會直接向房地產放開，對比之前的金融政策仍然保持一致。

??接下來房地產市場融資環境將進一步收緊，部分房企將面臨融資難題。一旦融資新規落地，將對行業產生較大影響：土地市場降溫，新房銷售加速，對頭部房企是利好，對高負債的房企則影響較大，必將加速行業洗牌。

??02 三季度為政策調整高峰期

??過去十年，政策出臺與房地產市場呈現出很強的周期性特征，政策調整與房地產漲落密切相關。

??從過去幾年政策出臺的規律來看，從3月份開始市場一般是全年市場較為活躍的時期，三季度市場會迎來一系列調整。

??從政策內容來看，“房住不炒”仍然是近年來政策的主基調，確保房地產市場保持平穩健康發展。此次座談會重申“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”也釋放出很強的信號意義。自2019年7月，中央首次提出“堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段”以來，這一基調就被認為是中央層面對房地產調控政策力度最嚴厲、態度最鮮明的措辭之一。

??從政策出臺的時間周期來看，7月份以后，政策出臺的頻次以及力度都明顯加強。比如2018年時，7月之后的下半年，中央層面就出臺了4條相關的政策內容，當時政策主要強調“供求平衡”，加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。當年12月，國家發改委就曾對房企負債率劃定重點監管線，未明確重點監管線的，原則上資產負債率不得超過85%。

??今年年初，疫情發生后，中央仍未放松對房地產的調控。半個月之前的8月6日，央行已對下一階段的房地產金融政策進行表態，即堅持“房住不炒”，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度。

??03 房地產漲落與政策周期密切相關

??從近三年的銷售數據來看，全國商品房銷售面積及金額基本都在第三季度出現一定的回調。

??2017年、2018年、2019年第三季度全國商品房銷售面積分別為41344萬平方米，42170萬平方米，43393萬平方米，每年都保持微弱增長，同時低于當年第二季度銷售面積，并在第四季度受各大房企沖刺全年銷售業績影響，恢復至較高水平。

??今年一季度由于受疫情影響，無論是銷售金額還是銷售面積都處于近三年最低位，單純從數據來看，二季度似乎出現了一定的反彈，但事實上銷售面積與去年基本持平，疊加一季度來看，今年上半年整體銷售水平低于往年。

??2017年至今，無論是銷售面積還是金額都呈現出一定的周期性，第一二季度穩步增長，三季度回調，四季度恢復高位，次年一季度再次降至全年最低水平，循環往復，每次都有不同的原因和背景，大體來看基本都是因為二季度市場回暖，接著下半年金融政策出臺，市場開始轉冷。

??從投資的角度來看，也出現了同樣的周期性走勢。

??每年第一季度往往是淡季，二季度大多數開發商為了完成上半年投資額度，集中在這一時期拿地，這主要是因為在房地產開發周期下，上半年拍的地，一定程度上能夠保證“今年投今年賣”，有效恢復資金流。

??所以總體來看，每年的二季度也成為了房地產開發投資最熱的一個季度。

??房地產對地方經濟、財政和就業有著至關重要的影響，房地產仍然是中國經濟的壓艙石和穩定器，總體來看，政策調整與房地產漲落密切相關。

??此次融資新規避免“一刀切”。負債率高、現金流問題比較大的房企，在融資上會受到很大的限制；財務指標好的房企，在融資上將會更寬松。接下來，一些債務壓力大的企業，勢必要努力抓促銷，以回籠資金，降低負債。

??過去三年，歷史都在簡單重復。政策調整周期基本從3月份開始，這時候一般是全年市場較為活躍的時期，接下來的三季度迎來一系列的市場調整。盡管市場熱度上升的原因和背景不同，但政策調整的邏輯相同，都是市場過熱。綜合以往經驗，在此次金融政策出臺以后，市場將會出現新的調整。

??附：2018年以來中央有關房地產市場的重點政策內容盤點