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??2019年12月31日，58同城、安居客發布的最新監測數據顯示，12月全國重點監測的67個城市新房均價16578元/平方米，環比下跌0.13%；二手房掛牌均價15394元/平方米，環比下跌0.10%。不過值得關注的是，2019年12月以來，三四線城市找房熱度持續上升，一線城市二手房熱門板塊“恒熱”，36.2%的購房者和35.4%的經紀人認為2020年房地產走勢趨于穩定。

??在安居客房產研究院分院院長張波看來，從2019年底的中央經濟會議和全國住房和城鄉建設工作會議傳遞出的信號來看，2020年房地產重點依然體現在落實房住不炒，保持樓市穩定，發展租賃體系等幾個方面。2020年樓市的健康平穩發展，安居宜居的住房目標不會改變，房地產市場將呈現平穩運行的態勢。預計房地產調控總體保持從嚴，因城施策的方式會多樣化，房地產金融側收緊將常態化。

??房價將成為調控松緊的“刻度尺”

??中國房地產報：預計2020年房地產調控政策整體趨勢如何？

??張波：從2020年的趨勢來看，由于調控政策并不會采取“一刀切”手段，因城施策依然是調控政策的前置性條件。總體來看，2020年二手房市場整體波動性將繼續減小，春節前量價難有大起色，“小陽春”依然有望出現在各類城市。一線城市房價下行的空間較小，而不少二三線城市房價下探的空間依然存大。

??中國房地產報：2020年延續因城施策的調控基調，將會給不同城市的房地產帶來哪些變化？

??張波：城市一二手房成交量變化并非當前調控的主要“標尺”，房價才是判斷調控未來松緊度的“刻度尺”。換言之，判斷一個城市可否放松的標準是房價下行壓力。因此，一線城市和熱點二線城市的政策放松難度普遍較大，但更多三四線城市將由前期的房價上漲向下行壓力增大轉化。另外，三四線城市的落戶及人才政策的吸引力普遍不及新一線城市，在供應量持續但需求不斷減少的背景下，三四線及以下城市放松的概率會有所提升。值得關注的是，三四線城市調控放松的節奏會較為平緩，更多放松或在二季度以后逐步在市場體現出來。

??金融政策難言寬松

??中國房地產報：2020年房地產金融政策是否會有所變化？

??張波：無論是從年中中央政治局會議要求來看，還是年底中央經濟工作會議的指示來看，堅持房住不炒，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段的目標非常明確，2020年不會放松對房企融資的定向嚴監管，房地產融資的寬松化很難實現，房企融資難預計依然會保持延續。值得關注的是，2020年房企“借新還舊”的現象的確普遍存在，一方面是由于2020年房企整體短期償債將依然保持高壓，導致房企不得不通過“借新”的方式來緩解壓力。另一方面由于融資難度增大，2020年融資成本的高企亦將持續。

??由于部分房企追求前期過度追求規模化，導致前期負債水平過高，在融資從嚴的大背景下，這類企業的風險度也在不斷提升。2020年降低負債水平，降低財務風險顯得較為重要，通過項目轉讓，項目合作的方式來減輕負債或成為市場常態。

??房企間競爭不再只圍繞規模本身

??中國房地產報：如果2020年政策面以穩為主、金融端繼續趨嚴，房企的城市布局戰略是否會有所轉變？

??張波：2019年房企拿地總面積下跌預示著2020年土地市場也難言樂觀。同時棚改在2019年提前完成直接表現為三四線以下城市2020年需求側將出現一定比例下滑，同步拉動此類城市的土地降溫不斷呈現。

??房企回歸一二線城市的重要原因在于需求側出現的變化，一方面是棚改結束，三四線以及下城市未來購房需求總量會出現較為明顯的下降，過于激進的在三四線城市拿地，會導致未來的風險不斷提增加；另一方面，從目前二線城市的搶人政策來看，對于人才的吸引力遠大于三四線城市，未來三四線城市新增居住人口的增長也會顯明弱于二線城市，同步導致房企逐步退出三四線城市。

??中國房地產報：2020年，不同銷售規模的房企會有哪些不同的發展趨勢，房企間的競爭格局會有哪些新的變化？

??張波：2020年商品房銷售規模開始減緩的態勢已經形成，預計2020年行業整體集中度提升的速度將會逐步放緩，龍頭房企的銷售規模增長繼續趨緩。而中小房企的分化仍將持續，受融資困難、調控持續、部分城市轉向買房市場等因素影響，淘汰率將不斷提升。

??從全國住房和城鄉建設工作會議確定的2020年重點目標來看，著力提升城市品質和人居環境質量是重要一項，這也預示著對房企開發品質的監控力度會同步加大。在2019年不同城市的新建住宅質量問題不斷引起廣泛關注的情況下，2020年房企之間的競爭不會只圍繞于規模本身，房地產后調控時代精準把脈購房者的需求，才是重中之重，產品力將成為房企間競爭的關鍵砝碼。