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??1月3日，“相信未來”丁祖昱評樓市發布會在上海新靜安體育中心舉行，2千人在現場見證了易居企業集團CEO丁祖昱對中國房地產市場的回顧和展望。

??對于2017年樓市的回顧與總結，中房網小編感慨丁祖昱在去年初對2017年樓市的精準判斷：去庫存與調控并存、杭州天津武漢等潛力巨大的“新一線”市場、重慶鄭州成都蘇州等迅速崛起的“準一線”市場、一線客戶外溢的周邊三四線與特色小鎮、發現房企大藍籌等等，

??這些判斷如今都被一一驗證。

??無論是依此來參考決策企業戰略、布局與營銷策略，還是個人的投資，包括資本市場的投資，去年相信了丁祖昱的人，肯定是收獲滿滿。

??為了來年不再“拍大腿”，對于2017的回顧與總結我們放過，首先來看看丁祖昱對目前房地產市場提出的一些思考，這些問題因為篇幅他在發布會上雖然只是簡單點到為止，但確實值得我們細思。

??【值得深思的幾個思考】

??1，誰會是危險的三四線

??雖然沒有具體點名，但丁祖昱指出了一個現象，有些三四線城市項目的渠道傭金比例很高，最高給到了10個點，這說明三四線房子很難賣。還有一些很明顯的現象，不少不知名的三四線都需要搶房，其中盲目投資的人不少。

??2，房企的天花板到底在哪里

??過去的三年是房企迅速做大的三年，10、20、30強整個的增長速度是非常快的，靠前面的房企增長的速度更快一些。相信未來房企還會繼續做大做強，房企規模的天花板目前還真不好判斷。

??3，未來的黑馬房企在哪里

??拿地的銷售比就是拿地的金額和銷售金額做了一個對比，2017前十強拿地的金額相當于銷售流量的60%，10到20是70%，21到30是0.6，31到40是0.5，從41到50也到80%，所以看到了41強到50強的進取心是非常大的。要分析2018房企的黑馬，從拿地銷售比以及可售貨值來看，應該不會出其左右。

??4，泛濫的小鎮

??對目前的大風口特色小鎮，丁祖昱表示，一哄而上，小鎮亂象。據統計，住建部目前公布了403個“國家級特色小鎮”名單，國家體育總局公布了96個，省級小鎮達到了979個，略知名的房企提出建的小鎮有500個，這還不包括那些不知名和自封的各種小鎮。在丁祖昱看來，現在產業為“幌”、3地產為“實”的很多，小鎮已經成為房企新增土儲的重要方式，亂象之下必然是大洗牌。

??5，租賃要怎么盈利

??2016年，我國租賃住宅人口基礎為1.89億，到了2020年將增加至2.20億人，2030年則將達到2.65億人。未來租賃市場蛋糕巨大毋庸置疑，包括供地會有3成以上是租賃用地。但需要注意的是，現在租賃房源97.5%都在個人手里，無論是房企自建自持，國家隊進場自持，還是運營商的零散或整體運營模式，最大的難題還是盈利。特別是在高價拿房、高裝修成本的重壓下，資金成本進一步壓縮微博的利潤。

??看過這些隱藏在數據和分析后面的思考，重頭戲來了，這就是丁祖昱對2018年房地產市場的重點判斷預測。

??【2018十大預測】

??一，2018年房產稅落地，最有可能是在四季度。房地產稅落下來之后，總某種程度上來看將迎來中國房地產的新一輪的發展，請注意這個詞是發展，別解釋成房價的上升。另外，

??房地產稅屬于地稅，不可能每個城市都實施，而是因城施策。

??二，限價不會放松。2018年建議能拿預售證就拿預售證，建議不要對價格的放松有所幻想。比如上海有些樓盤2016年可以賣的價格，到2017年底都賣不到了，能夠開預售的證價格比2016年還要低5%，

??三，市場成交總規模會微降。統計局數據還沒出，但一個大略的數字是，2017年中國房地產成交了13萬億元、16億平方米。我判斷16億平方米基本上是中國房地產市場的天花板，2018年的市場成交量會微微下滑。

??四，看好6個城市（區域）：杭州、海南、天津、上海、武漢、重慶。

??五，最具潛力的20個三線城市：無錫、東莞、佛山、常州、溫州、泉州、紹興、嘉興、珠海、煙臺、臺州、南通、惠州、鎮江、中山、金華、湖州、蕪州、徐州、唐山。

??六，租賃市場發展方向會以存量為主；以個人為主；以市場化運營的企業為主，要讓更多的市場化的運營企業進入到這個領域，會給未來租賃市場發展提供很大的幫助。

??七，特色小鎮將面臨大調整大洗牌。現在各種名目的特色小鎮太多，泥沙俱下，相信是特色小鎮洗牌的一年。

??八，四強房企業績總和將達到3萬億，前十強會占到整個市場的35%，前30強會接近或者達到50%的市場份額，2018年房企之間的競爭會更加激烈。

??九，新進入到千億的房企至少有12家，也許還會更多，比如陽光城、中南、雅居樂、富力、正榮、中梁、榮盛，遠洋，融信、金科、祥生、藍光，都可能在2018年達到千億的目標。

??十，2018值得關注的房企大藍籌：萬科、碧桂園、恒大，保利、綠地、融創、中海、招商