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??南京正式進入“買房即落戶”的時代。

??5月11日，南京市公安局印發《關于合法穩定住所落戶有關事項的通知》（以下簡稱“通知”），為貫徹落實南京市政府有關工作部署要求，深化南京市戶籍制度改革，有序推進以經常居住地登記戶口制度，南京市公安局研究決定，進一步放寬落戶條件。在南京市擁有合法穩定住所且實際居住的非南京戶籍人員，可以直接辦理落戶。

??根據通知，在南京市城鎮地區擁有合法穩定住所（即取得合法產權住房）人員，可以申請本人戶口遷入該住房，其配偶、未婚子女、父母（超過法定退休年齡或已辦理退休手續）可以申請辦理戶口隨遷。房屋產權為兩人及以上人員共有的，需經所有產權人協商一致確定其中一人申請立戶遷入，同時可以申請辦理戶口隨遷。房屋產權所有人為未成年人的，在申請落戶時需要隨監護人一并遷入。

??南京此次放寬落戶限制并不突然。

??早在4月26日，南京市公安局官網就發布了相關公告，公開征求意見。近幾年來，南京在放寬人口落戶方面的動作也十分頻繁。

??“南京放寬落戶政策的背后，主要是為了深化戶籍制度改革，努力打造國際化創新創業人才高地，以及更好地滿足在南京有房產的外來人口的落戶需要。”IPG中國區首席經濟學家柏文喜在接受中國房地產報記者采訪時表示，這一政策調整旨在促進人口加快導入大城市，活躍房地產市場，并為城市發展注入新的活力。

??柏文喜認為，落戶政策的放寬也考慮到了當前房地產市場的狀況，通過降低落戶門檻，吸引更多的人才和勞動力，進而推動經濟增長和消費市場的繁榮。此外，放寬落戶條件還有助于解決原有購房人群在購房后的戶籍問題，即存量問題，這對于提升城市吸引力和競爭力具有積極作用。

??人口就是“未來”

??人口作為經濟和社會發展的基礎性因素，意味著更為明顯的資源集聚效應，常住人口的規模也一直是一個城市綜合實力的重要體現。

??南京對于人口的渴望顯而易見。

??作為六朝古都，南京也是經濟大省江蘇的省會城市。不過，有著省會名頭的南京GDP總值僅占全省GDP總量的13.68%，遠低于蘇州市的19.3%。

??人口方面，南京也被周邊的蘇州、杭州壓上一頭。截至2023年末，蘇州、杭州的城區常住人口都超過了1000萬，躋身超大城市之列。南京常住人口僅為954.7萬，與1000萬人口尚有距離。

??從人口增量看，截至2023年末，南京市常住人口只比上年末增加5.6萬人，增長約0.6%。全年人口增量低于合肥、杭州、溫州和寧波。2023年，南京人口增量僅為合肥的四分之一，杭州的三分之一。

??值得注意的是，近年來，內陸各新一線城市競相擴大城市人口規模，提升城市能級。從放開落戶條件到提供就業、創業機會，再到“發錢發房”，競爭之激烈可見一斑。

??對此，產業研究與規劃專家史一哲認為，隨著中國已過“劉易斯拐點”，老齡化在可預見的將來會長期持續加速，有消費能力的年輕勞動人口越來越成為經濟發展的寶貴資源，會持續得到城市管理者的重視。趨勢已經確定無疑，除了北京、上海兩個戶籍制度的最后堡壘，全國戶籍制度的全面松動和政策大轉向只是時間問題。

??史一哲表示，從長期看，人口老齡化趨勢下，勞動年齡人口不僅僅是寶貴的勞動力資源，也是汽車、住宅等大宗消費品的消費主力，還是下一代勞動力的最重要生產者，吸引受教育程度較高的年輕人落戶，是增強一個城市未來長遠發展后勁的重要舉措。當前的住宅—土地—財政收入的傳導鏈條，最直接的資金注入就是來自住宅市場的需求，降低落戶門檻爭奪有消費能力的年輕人，也是希望能夠解燃眉之急。

??僅靠寬松的落戶政策，能否完成對人口的引流？

??南京房地產學會會長吳翔華在接受中國房地產報記者采訪時坦言，一些三線城市對于落戶沒有任何限制，但是依然很難吸引人口落戶，或是呈現人口流出的狀態。這些都是因為當地缺少工作機會和成家立業的基礎。因此，只放寬落戶還不夠，需要有就業、創業等一系列配套措施進一步完善，才能真正吸引人口，助力樓市。

??樓市“等待戈多”

??在放寬落戶條件的同時，南京還打出了樓市政策“組合拳”。

??一方面，南京市推出住房“以舊換新”的2.0版本，換購人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房，置換總價不高于所購住房總價的80%；另一方面，南京各個市轄區也因地制宜推出了調控政策。例如，秦淮區、棲霞區推動房票安置，江寧區則推出了新一輪的區內購房補貼。

??“這兩年，南京的樓市政策發布已經很密集了。”一名南京當地的房地產從業者告訴記者，不過，效果一直不太明顯。

??據國家統計局最新公布的2024年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動顯示，南京新建商品住宅銷售價格環比下跌1.2%，連續下降11個月；同比下降6.5%，已連續8個月下降。在二手住宅銷售價格方面，南京二手住宅環比下降0.5%，已連續下降12個月；同比下降9.5%，已連續24個月下降，且趨勢變大。

??我愛我家統計數據顯示，今年一季度，南京市（以下均不含高淳、溧水兩區）新房商品住宅成交量為3961套，環比下降60%；成交總面積48.5萬平方米，環比下降59.2%；成交總金額143.24億元，環比下降59.5%；新房成交均價29512元/平方米，環比小幅下降0.6%，同比則下降9.5%。

??“買房即落戶”政策落地后，南京樓市是否會迎來回暖？

??上述房地產從業人士向記者表示，目前，市場還沒有反饋。“消息剛發布，需要一些時間發酵。”

??柏文喜則認為，落戶條件放寬有望對當地樓市產生積極影響。首先，放寬落戶條件能夠吸引更多的外地人才和勞動力到南京工作和生活，這將直接增加房地產市場的需求，尤其是對于剛性和改善性住房需求。其次，落戶政策的放寬可能會激發潛在購房者的購房意愿，特別是那些原本就有購房需求，同時希望解決戶籍問題的群體。此外，政策的放寬還可能帶動相關產業鏈的發展，如家居裝修、家電購置等，進一步促進經濟增長。

??“不過，樓市回暖的程度還需要考慮其他因素，如經濟形勢、居民收入水平、房地產市場供需狀況等。政策效果的持續性和樓市熱度的提升，還需要行業信心的整體性恢復以及更多的工作機會和發展產業的支持，因此，雖然落戶政策的放寬對樓市有一定作用，但最終效果還需要結合市場和其他政策因素綜合評估。”柏文喜補充說。