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??近日，住建部表示，近兩年來全國各地共已建設(shè)籌集保障性租賃住房508萬套（間），按照“十四五”期間全國計劃籌建保租房870萬套(間)估算，完成進度近60%。

??隨著各地保租房的加速供應(yīng)，市場租金走勢也成為行業(yè)關(guān)注的焦點。在去年的研究中我們已經(jīng)發(fā)現(xiàn)保租房對市場租金的平抑作用已經(jīng)有所顯現(xiàn)，今年這種平抑效應(yīng)進一步凸顯。

??據(jù)克而瑞租售數(shù)據(jù)顯示，2023年三季度，一二線租賃住房熱點城市的個人房源租金同比下跌顯著。

??隨著城市化的快速推進和年輕人對各大城市的喜愛，我國各地的個人租賃房源市場的租金前期一直租呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的態(tài)勢。

??特別是北京、上海、廣州和深圳這四大一線城市，由于地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟發(fā)達、人口密集，個人房源租金更是一直因為租金高受到重點關(guān)注。

??很多新進入城市的年輕一族談到房租上漲，無不深感壓力。然而，隨著時間推進至2023年的第三季度，我國多個典型一二線城市的個人房源租金卻展現(xiàn)出了不同層次的下滑趨勢。

??根據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年三季度，除北京外，其他9個城市的個人租賃房源成交租金同比均下跌，北上廣深四個一線城市三季度租金同比平均下跌5.09%，杭州、成都等六個二線城市平均下跌3.65%，一線城市租金下降更加顯著。

??為何會出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？通過進一步的追溯，我們認為“保租房加速供應(yīng)”和“租客支付能力下滑”或是其背后的兩大原因。近兩年保租房快速發(fā)展，已成為市場供應(yīng)增加的主要來源，低租金的保租房大量涌入市場，對個人租賃房源租金產(chǎn)生沖擊。

??1 供應(yīng)端：各地保租房加速供應(yīng)

??根據(jù)住建部近期披露數(shù)據(jù)，2023年全國籌集建設(shè)保障性租賃住房204萬套（間）的任務(wù)目前已完成72%，各地籌集建設(shè)進度不斷加快。從全國看，截止到2023年三季度各地已共已建設(shè)籌集保障性租賃住房508萬套（間），預(yù)計2023年底累計籌集規(guī)模將達到565萬套，“十四五”全國籌集建設(shè)目標將完成65%。

??隨著籌建進度不斷推進，保租房項目也加速入市。根據(jù)公開資料整理，多地保租房入市量超過已籌集建設(shè)量的一半以上。

??除了市場化項目納管和建設(shè)周期相對較短的存量改建項目外，近兩年一二線城市涉租賃用地新建的租賃社區(qū)也開始大規(guī)模入市運營，帶來保租房市場供應(yīng)量的快速上升。

??保租房的租金普遍低于周邊市場，且整體品質(zhì)相對更高，它的加速供給對個人房源的去化產(chǎn)生沖擊，租金的下調(diào)是其最直觀的表現(xiàn)之一。這也說明了保租房加速供應(yīng)對市場租金的平抑效應(yīng)進一步凸顯。

??2 租客端：租金支付能力下滑

??近兩年，全國經(jīng)濟增速下行，人們的收入普遍下降，帶來租客的租金支付力下降。2023年第三季度，智聯(lián)招聘發(fā)布《中國企業(yè)招聘薪酬報告》，從2022Q1-2023Q3全國平均薪酬數(shù)據(jù)來看，全國平均薪酬基本在10250左右，同環(huán)比增速均呈下降趨勢，第三季度同比下降0.5%。收入水平的下降，也會降低租客在租金上的支付能力水平。

??與此同時，全國青年人失業(yè)率也不斷上升，進一步加大租金支付力的下滑。

??根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2022年10月-2023年6月全國18-24歲人口城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率來看，2023年以來青年人失業(yè)率不斷上升，6月份已上升至21.3%。

??失業(yè)意味著失去穩(wěn)定的收入，以及招聘薪酬下降，帶來租客租金支付能力下降，這也在一定程度上影響了市場租金的下滑。

??以保租房籌集及供應(yīng)較快的城市——上海為例。根據(jù)規(guī)劃，到“十四五”期末，上海將累計建設(shè)籌措保障性租賃住房達60萬套（間）、形成供應(yīng)40萬套（間），全面健全完善“一張床、一間房、一套房”的多層次供應(yīng)體系。

??據(jù)統(tǒng)計，截至2023年10月，上海通過多種方式已累計建設(shè)籌措保障性租賃房46萬套（間）、供應(yīng)28萬套（間），分別完成“十四五”規(guī)劃期末總量77%和70%，跑出了加速度，完成進度位居全國前列。

??供應(yīng)端來看，今年上海整個住房租賃市場供應(yīng)顯著增加。2023年1-11月，上海機構(gòu)化集中式長租房新增供應(yīng)約5.8萬間，市場規(guī)模較去年同期上升了35.08%，其中65%以上來源于保租房新增供應(yīng)。

??從個人房源成交數(shù)據(jù)來看，2023年11月，上海個人房源成交租金坪效約82.8元/㎡/月，已連續(xù)6個月出現(xiàn)成交租金同比下降，個人房源租金變化主要受住房租房市場的供需結(jié)構(gòu)及租客的支付力的影響，其中，保租房的加速供應(yīng)是上海個人房源租金下滑的一個重要原因。

??進一步細化到板塊來看，上海保租房供應(yīng)量最大的三個板塊為閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)板塊、浦東新區(qū)周康板塊、松江區(qū)松江新城板塊，對應(yīng)的三個板塊2023年1-11月個人房源租金坪效較去年均出現(xiàn)下跌，且跌幅均超過全市個人房源租金下降水平。

??2023年三季度個人房源租金下滑顯著，保租房對市場租金的平移效應(yīng)逐步凸顯。

??保租房的租金普遍低于市場化租賃房的租金標準，保租房加速供應(yīng)，不僅讓更多城市青年人“租得到”“租得起”“租得好”，同時對市場化租賃房源也形成一定的競爭壓力，從而平抑市場租金，這也進一步推動了“租購并舉”制度的落實。