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??熱點二線城市樓市優化政策持續落地。

??繼鄭州打響全國樓市松綁第一槍之后，有關熱點一二線城市出臺樓市支持新政的關注度一下被推向高潮，半月后江西省南昌市打響了第二槍。

??8月17日，江西省南昌市人民政府辦公室發布《關于印發促進我市房地產市場平穩健康發展的若干政策措施的通知》（以下簡稱“新政”），推出新政15條，新政從土地供應端到市場端再到購房者，全方位覆蓋。

??值得關注的是，新政中實行階段性契稅補貼、支持改善需求置換住房兩條措施均為首次推出。同時還提出首次購房首付比例最低執行20%，二套房首付比例最低執行30%；可預提住房公積金支付購房首付款；多子女家庭使用住房公積金貸款額度上浮20%；購房人可享受最高100%契稅補貼，置換住房可退稅，推行貨幣化和“房票”安置方式、推行二手房“帶押過戶”等政策。

??相關研究機構分院表示，南昌市此次發布的新政，主要從支持購房需求、優化房地產市場供給、提升住房品質、優化開發企業流動性四大方面助力房地產市場平穩健康發展。

??“最近人們都比較關心首套房首付和二套房首付這個事情，而南昌市新政里面明確提到了首套和二套房首付比例的內容，這對于其他城市也是有非常積極的借鑒意義，具有明顯的導向作用，將刺激房地產市場的交易需求，有利于南昌市房地產市場更加平穩健康的發展。”易居研究院研究總監嚴躍進表示。

??當前，南昌市房地產市場下行壓力顯露，據國家統計局公布的今年1~7月全國70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數數顯示，7月份，南昌市新建商品住宅銷售價格環比下跌0.3%，這是今年南昌市新建商品住宅銷售價格第一次出現環比下跌。

??市場變化方面，據相關統計數據，7月，南昌市新房價格指數環比下跌0.02%，二手房價格指數環比下降0.54%。

??南昌市市場邁入低迷區間，郊區板塊賣不動，熱門板塊（紅谷灘、朝陽等）供應不足，導致供求關系失衡。在新政推出之前，江西省南昌市南昌縣還曾因為一樓盤銷售業績不佳，指責其“拖后腿”，并對該樓盤發布了工作函。

??新政出臺以及給項目發工作函的主要原因還是樓市持續不振，也進一步說明南昌市樓市的壓力較大情況。

??針對15條新政發布24小時后，南昌市樓市反應情況如何，多位南昌市銷售人員向記者表示，“截至目前，新房二手房掛牌量屬于持平狀態，沒有很大變化，帶看量、成交量也沒有出現明顯增加，政策發布時間還短，市場需要反應時間?！?/p>

??南昌市房產經紀人謝先生向記者表示，“政策發布以后，有購房需求的客戶咨詢量有增加，因為目前政策正在推廣中，好多客戶在等進一步的解析，像好幾位房東咨詢牽涉個人退稅的情況?！?/p>

??記者注意到，除了南昌市此次發布15條穩樓市新政外，近期多地也在繼續優化調整購房政策。

??8月15日，浙江溫州完善住房公積金政策，其中提出，首套住房貸款最低首付款比例20%，第二套住房貸款最低首付款比例40%；雙人繳存家庭最高貸款額度調整至100萬元，單人繳存家庭最高貸款額度調整至65萬元；優化住房公積金貸款家庭住房套數認定標準等。

??此外，福建廈門二套房首付由5成降至4成，二套房房貸利率，從LPR+80基點調整至LPR+60基點，下調了20個基點，并從8月16日開始執行。

??從高層重磅定調，到各大城市積極表態，再到近期具體政策陸續出臺，降息、降利率、降首付等利好接踵而至，后續可能還有更多優化政策出臺，也會有更多城市效仿加入，政策大潮即將襲來。

??南昌市15條新政如下：

??新政首次提出，實行階段性購房補貼。即日起至2023年12月31日期間在南昌地區購買新建商品房的（含非住宅，購房時間以購房合同網簽備案時間為準），符合享受南昌“人才10條”購房補貼條件的人員，在完成契稅繳納后，由受益財政再給予100%的契稅補貼；其他購房人員在完成契稅繳納后，由受益財政給予50%的契稅補貼。

??明確支持改善需求置換住房。自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

??此外，新政還推行二手房“帶押過戶”。簡化抵押二手房交易程序，對符合相關條件的已抵押二手房可在未解除原抵押狀態下交易過戶，節約交易雙方資金和時間成本。

??同時，推行貨幣化和“房票”安置方式。對未開工建設的安置房征收項目，被征收人可選擇貨幣化、“房票”和實物安置方式，對選擇“房票”購買新建商品房安置的予以獎勵。

??新政明確，優化房地產用地供應。加強市場研判分析，根據各區域商品房庫存、土地市場需求、土地供應潛力等情況，合理安排土地供應節奏。積極推進城區新一輪國有建設用地基準地價更新，科學確定出讓起始地價。積極探索采用“競地價+競品質”的方式確定競得人，更好滿足人民群眾對于高品質、改善性住房的需求。

??同時，優化土地出讓價款繳納期限。市本級土地出讓競買保證金比例繼續按最低20%比例執行；土地出讓價款在出讓合同簽訂后1個月內繳納50%，剩余價款繳納期限按以下標準執行：住宅用地在簽訂出讓合同后6個月內繳清；商住綜合用地在簽訂出讓合同后9個月內繳清；商服用地在簽訂出讓合同后12個月內繳清。政策有效期至2024年12月31日。

??新政明確，支持商業庫存加快去化。合理調整土地供應結構，在符合相關規劃的前提下，支持在控制性詳細規劃中適當調減商業、商務用地比例或將商住混合用地調整為居住用地；對存量商業用地或可兼容商業性質的用地，在滿足出讓合同及招商協議的前提下，可按《南昌市人民政府辦公室關于印發〈南昌市服務型公寓建設管理規定（試行）〉的通知》（洪府辦發〔2023〕49號）執行；鼓勵和引導土地使用權人改變存量商業用地用途用于教育、養老、文化、體育等產業項目和租賃住房建設，促進房地產用地結構優化調整。

??在優化項目審批服務方面，新政提出，在出讓合同簽訂后，即可核發建設用地規劃許可證；按出讓合同繳納首期土地出讓價款后，即可辦理建設工程規劃許可手續；對優質房地產項目，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上的，辦理預售許可的最低預售形象進度條件可調整為單體工程施工至正負零；房地產開發項目可采取“容缺+承諾制”方式，分階段辦理建筑工程施工許可證，質量安全監督手續可提前辦理。

??提升商品住房品質。促進住房建設集約化、配套化、精細化、綠色化發展，支持立體生態住房建設；在滿足綠建要求下，企業可自主確定住宅全裝修建設比例；全面取消144平方米以下戶型的住宅建設比例要求，支持房企依規優化調整住房供應套型結構。

??此次新政還明確，完善預售資金監管。實行預售資金監管專戶設立在政府監管機構名下的模式，進一步優化預售資金撥付監管比例；開發企業可依據相關法律、法規和約定，提供“見索即付”類型保函置換預售監管資金。

??完善項目周邊配套設施。推動優質義務教育、醫療資源區域均衡布局，加大市政基礎設施和公共服務設施配套力度，重點完善已供住宅用地相對集中區域的配套基礎設施和公共服務設施，推動已規劃的教育、醫療、交通等配套設施項目提前開工、及時投入使用。凡在當地購買房產（含住宅、公寓、商業）均可按照當地義務教育入學政策辦理入學。

??加快推進租購并舉。積極培育專業化、規模化住房租賃企業，通過新建、改建、盤活存量等多種方式，多渠道籌集住房租賃房源，構建多層次租賃住房供應體系；積極引導國有平臺公司和社會資本作為投資主體，購買符合條件的存量房屋用作保障性租賃住房、人才公寓等。

??按低限執行住房信貸政策。居民家庭通過公積金或商業銀行貸款購買住房的，首次購房首付比例最低執行20%，二套房首付比例最低執行30%。對為改善居住條件再次申請貸款購買商品住房且符合相關政策規定的，商業性個人住房貸款首付比例、貸款利率均按低限要求執行。

??優化住房公積金使用政策。實施公積金全省一體化貸款政策，省內其他城市繳存職工可享受該市繳存職工公積金信貸的同等待遇；積極擴大長江中游城市群觀察員城市異地繳存互認互貸合作范圍，促進區域一體化發展；對該市符合購房提取住房公積金條件的職工，可預提住房公積金支付購房首付款；多子女家庭使用住房公積金貸款額度上浮20%；停止向房地產開發企業收取住房公積金貸款擔保保證金；積極開展靈活就業人員繳存住房公積金工作，擴大住房公積金繳存覆蓋面。

??滿足房企合理融資需求。鼓勵金融機構在保證債權安全、資金封閉運作的前提下，按照市場化原則滿足房地產項目合理融資需求。在2024年底前，對于房地產企業開發貸款、信托貸款等存量融資，鼓勵金融機構與房地產企業基于商業性原則自主協商，可以允許超出原規定多展期1年。