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??保障性租賃住房上升至國家戰略，成為“十四五”時期住房建設的重點任務。在政策支持下，各地紛紛加速推動保障性租賃住房(以下簡稱“保租房”)建設。這一次，北京將盤活閑置存量與拓展保租房供給相結合，為各地保租房籌集任務的推進提供了新的思路。

??近日，北京市住房城鄉建設委發布《關于面向社會廣泛征集我市保障性租賃住房意向實施項目的通知》（以下簡稱“通知”），面向北京市全域廣泛征集保租房意向實施項目，探索建立北京市首個保租房儲備項目庫。

??7月19日，北京市住房城鄉建設委保障房建設管理處、保障房標準與評審處處長楊家驥在接受中國房地產報記者采訪時表示，這次保租房征集工作最大的改變就是征集方式，以往都是自上而下的征集，現在則是自下而上的，各方主體只要有意向都能投報，可以充分發揮社會各方力量，實現多渠道、多主體的導向，讓社會更多層面了解保租房的政策；把社會各方的資源、力量整合起來，建立保租房儲備項目庫。保租房儲備項目庫一旦建立起來，就能形成常態化的征集。

??除了征集方式的改變，本次征集的項目也有所變化。

??根據通知，本次面向北京市征集的項目分新建類和籌集類兩種，新建類項目是指將目前閑置的或低效的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量建筑改建成為保租房，或利用符合條件的自有土地、集體土地、配套建設用地等存量土地新建的保租房。籌集類項目是指將社會存量住房、未納入保障性住房建設計劃的各類安置住房轉化為保障性租賃住房項目，或將已出租的、權屬清晰、滿足消防安全、結構安全要求的市場化租賃公寓、宿舍納入保租房項目儲備庫。

??其中，“將目前閑置的或低效的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量建筑改建成為保租房”的表述引發各界廣泛關注，多位業內專家及企業高管告訴記者，這意味著存量商業和辦公用房可以改為保租房，是一個非常大的舉措，對化解當前北京商辦等項目的高空置率和增加保租房供應都是利好。

??不止盤活存量

??保租房有一定的民生屬性，這就決定了其微利運營的模式。

??多位房企高管在接受記者采訪時坦言，地產公司入局保租房最大問題就是價格。地價和投資成本高，保租房運營很難正常收回成本，有些保租房項目的租金連物業管理費也難以覆蓋。

??不過，對于此次通知中將非居住存量建筑改建成為保租房（以下簡稱“非居改保”）的提法，多位業內人士持樂觀態度。

??綠地集團北京公司副總經理李志祺告訴記者，這是積極消化存量商辦的有效舉措，如果順利實施會達到很好的效果。

??“從社會層面看，通知中對保租房的征集擴大了范圍，有利于更快增加保租房的供應，切實解決北京新市民、青年人的租房問題；從企業層面看，通知中關于‘非居改保’的提法也為房企探索‘房地產+’提供了更多的可能性。”旭輝集團北京公司營銷部門的一名高管向記者表示。

??北京住宅房地產業商會會長黎乃超向記者介紹，在北京大約有3000萬~4000萬平方米的商辦項目得不到合理利用，造成巨大的資源浪費和資產閑置。一邊是大量商辦項目被閑置，一邊則是保租房、公租房有效供給的不足，特別是剛進入北京的新就業大學生、穩定就業的無房戶，租不起房、租不到好一些的房子，存在城市空間資源“錯配”的情況。

??黎乃超認為，此次通知中對“非居改保”項目的征集是一個巨大進步。“通常，沒有房企愿意將存量住宅變為保租房，因此不涉及土地規劃的改變。而工業類、商業類、辦公類的存量土地改建則涉及土地規劃的變更，在實現‘非居改保’后，這些非居住類的建筑就擁有了居住功能。和新建租賃住房相比，存量建筑改建的周期相對較短，房企能夠盤活存量資產，提升資產的周轉率；當地也能夠快速增加保租房的供應，讓新市民、青年人能夠以租賃解決居住問題。”

??值得注意的是，這并非北京市首提將非居住建筑改建為租賃住房（以下簡稱“非改租”）。

??2018年~2021年，北京市就陸續出臺《關于發展租賃型職工集體宿舍的意見（試行）》和《關于進一步推進非居住建筑改建宿舍型租賃住房有關工作的通知》，明確提出可將低效閑置的廠房、商場、寫字樓或酒店等非居住建筑改建為租賃住房，鼓勵其改建項目業態混合兼容，促進產業融合和新業態發展。

??李志祺介紹，借助“非改租”政策，綠地在2019年~2020年將海淀稻香湖“綠地中央廣場”一個樓棟改為員工公寓，由中國人壽購整體買后自行管理和運營。“當時項目面向的是中國人壽在海淀上社保的員工，具體執行到現在會有一定調整。”

??“非居改保”的進程也在加快。

??2022年5月以來，多地陸續出臺相關政策，鼓勵將開發商及居民持有的存量房源轉化為保租房，即“納保”。據ICCRA統計數據顯示，包括萬科泊寓、華潤有巢、招商伊數、旭輝瓴寓在內的13家住房租賃企業的“納保”占比超過10%。

??2023年5月，深圳印發《深圳市保障性租賃住房籌集管理工作指引》，規范保障性租賃住房籌集工作，其中規定，商業、辦公、旅館(酒店)、廠房、倉儲等非居住存量房屋可籌集作為保障性租賃住房。

??此后，多地跟進了相關政策。

??龍湖集團相關工作人員向記者透露，龍湖冠寓商業或者辦公類性質已“納保”的項目超20個。

??“非居改保”樣本

??今年年初，北京市首例“非居住”建筑改建保租房項目——位于豐臺區郭公莊中街18號院5號樓投入使用。

??該項目曾是一座閑置的辦公樓，龍湖冠寓旗下北京慶冠寓商業運營管理有限公司承租部分區域，經裝修改造后，變身為一個擁有745間房屋的保租房項目——龍湖冠寓郭公莊地鐵站店。

??項目推出不久后，中國房地產報記者對承租者進行了采訪。

??在豐臺科技園區上班的蘇瑋，是經過一番對比后才選擇了入住該項目，“價格比周邊房租更低，不用擔心漲價，畢業生還有額外折扣，且租期更靈活，是一個月起租，押一付一；物業管理方面，整棟樓都是一體管理，很安全，很可靠。”

??蘇瑋告訴記者，他也曾實地看過園區周邊的公寓和民宅，但并不滿意，“都是安全隱患很大的公寓或者合租房，合租房大多隔音差，公寓則人員相對雜亂，安全隱患更是層出不窮，此前被整改過多次。”

??梅宇航則在該項目開業當天就去選房，他表示相比于其他公寓該項目有幾點讓他認可，首先是品牌效應，是沖著龍湖的好口碑和品牌來的；其次考慮到是政府的保障性租賃住房項目，住著也會更加安心。

??上述龍湖集團相關工作人員告訴記者，該項目時點出租率達96%。

??實際上，盡管保租房項目的租金水平相較周邊租賃住房存在一定折讓，且租金漲幅受政府政策限制，但按標準籌集的保障性住房，租客來源比較穩定，出租率通常較一般項目更高，整體項目運營收入較為穩定。這些特點，十分符合投資市場的喜好。

??2021年6月29日，國家就明確將保障性租賃住房納入基礎設施公募REITs試點范圍，在去年11月底，證監會也提出將在股權融資方面調整優化5項措施，其中就包括推動保障性租賃住房REITs常態化發行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。

??今年3月，證監會發布通知，明確落實中央“房住不炒”要求，充分考慮保障性租賃住房的保障屬性，鼓勵更多保障性租賃住房REITs發行。

??對于上述項目的順利運營，景暉智庫首席經濟學家胡景暉分析認為，這標志著北京“非居住”建筑尤其是閑置低效商辦建筑，改建保租房的全流程已經跑通，未來預計將會有更多低效、閑置商辦項目通過改建納入保租房體系，最終尋求通過公募REITs（不動產投資信托基金）形式在資本市場實現退出。

??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則表示，保障性租賃住房REITs有助于租金變現，客觀上有助于帶動租賃企業資金的穩健，也有助于保障性租賃住房市場的健康發展。

??值得注意的是，7月1日，深圳首個“非居改保”項目——環水｜泊寓·生態軟件園店也在南山區正式投入運營，提供204間保租房。該項目是萬科泊寓深度參與深圳保租房重點工作的代表項目。

??仍有掣肘

??此次征集期間，北京市住房和城鄉建設委將會同市區相關部門對意向實施項目進行評估，具備條件的項目將納入年度建設籌集計劃并享受相關支持政策，包括簡化審批流程、土地支持政策、稅費支持政策和金融支持政策。

??其中，金融支持政策受到矚目。通知稱，保租房持有運營單位，可以通過項目運營權質押和建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權抵押等方式，向金融機構申請獲得金融資本支持。

??采訪中，多家房企相關人士表示對北京此次保租房征集工作有所關注，不過后續是否跟進需要考慮實際情況。

??上述旭輝北京公司高管透露，公司在北京確實有一些非居住存量建筑產品，也是有著盤活的需求。不過，在實際的操作過程中存在一定掣肘。

??“一是合作項目，比如旭輝在房山區的一棟寫字樓因為是合作項目有多個股東，不是旭輝自身就能作出決策的；二是目前需要盤活的項目本身就是過去的‘老大難’項目，盤活涉及增加后續投資，成本就提高了，如果不發行公募基金，只靠收租或是政府回購，收回成本的周期將很長。”上述旭輝北京公司高管表示。

??對于此類“非居改保”項目，李志祺亦認為目前仍有改進空間，“決策機制要快，準入條件不要限制過多，也要主動吸引民企進入。”