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??市場(chǎng)期待已久的新政終于出臺(tái)。

??3月19日晚，無(wú)錫發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展若干措施的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”），提出十條精準(zhǔn)支持剛性和改善性住房需求的新措施。其中，重點(diǎn)包括優(yōu)化住房限購(gòu)范圍、下調(diào)首套房貸利率至3.8%、推進(jìn)“房票”購(gòu)房等。

??無(wú)錫此次優(yōu)化樓市調(diào)控新政并不意外。2月11日，無(wú)錫市政府召開全市房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，與企業(yè)家代表面對(duì)面交流，聽取對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展以及相關(guān)政策措施的意見建議。

??無(wú)錫市市長(zhǎng)趙建軍在無(wú)錫市房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)上表示，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，將盡快研究推出系列“增量”政策和配套舉措，為提振信心預(yù)期、推動(dòng)消費(fèi)回暖、促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?fàn)I造良好環(huán)境。明確指出將提供最強(qiáng)政策支持，統(tǒng)籌“政府所能”“企業(yè)所需”，因時(shí)因勢(shì)升級(jí)迭代現(xiàn)有政策體系、系統(tǒng)集成經(jīng)驗(yàn)做法，不斷強(qiáng)化政策“落地感”，切實(shí)提升企業(yè)獲得感。

??2月14日，2023年無(wú)錫市土地儲(chǔ)備與出讓管理委員會(huì)成員會(huì)議召開。會(huì)上，無(wú)錫市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局匯報(bào)了房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)及擬出臺(tái)的相關(guān)政策措施。

??對(duì)于通知的發(fā)布，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示， “錫十條”是近期地方紓困地產(chǎn)較為系統(tǒng)全面的一攬子政策體系。從內(nèi)容上看，基本都是在需求端著力，反映了當(dāng)前市場(chǎng)銷售下行的事實(shí)，倒逼政策迫切在需求端著力，“單靠需求刺激盡管會(huì)有效果，但邊際效果有限”。

??李宇嘉建議，未來一方面要推動(dòng)供給側(cè)改革，多增加釋放中小戶型、中低價(jià)位、配套完善的住房；另一方面，還是要加大對(duì)新市民、無(wú)房戶、外來人口在收入、就業(yè)上的扶持力度，才能從根本上改變需求疲軟的現(xiàn)實(shí)。

??全力支持剛需購(gòu)房

??放松限購(gòu)、下調(diào)首套房貸利率至3.8%、推進(jìn)“房票”購(gòu)房、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，無(wú)錫樓市終于迎來了全面放松政策。

??從限購(gòu)方面來看，通知指出，對(duì)在無(wú)錫工作、但社保和個(gè)稅繳納在外地的居民，提供半年及以上居住證明，可以在本市購(gòu)買1套新建商品住房。

??取消了此前“非本市戶籍居民家庭在限購(gòu)區(qū)域申請(qǐng)購(gòu)買住房時(shí)，應(yīng)提供6個(gè)月（含）及以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者個(gè)人所得稅證明（對(duì)依據(jù)省、市有關(guān)人才政策引進(jìn)的非本市戶籍人才除外）”的要求。

??對(duì)長(zhǎng)期在無(wú)錫居住生活、且已具備落戶無(wú)錫市區(qū)條件，但因子女教育、宅基地資格等原因未辦理落戶手續(xù)的購(gòu)房戶，可參照本地戶籍居民家庭，在市區(qū)購(gòu)買第二套新建商品住房用于改善居住條件。

??諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，這一舉措降低了非本地戶籍群體的購(gòu)房門檻，不僅能夠提升無(wú)錫樓市購(gòu)買力，也將在一定程度上提升無(wú)錫的人口吸附能力，尤其是對(duì)高素質(zhì)人才的引進(jìn)將起到一定積極作用，進(jìn)而帶動(dòng)無(wú)錫高科技等領(lǐng)域以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的快速發(fā)展。

??相關(guān)研究機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，這是放松限購(gòu)的又一途徑，“此前武漢、南京均出臺(tái)允許6個(gè)月的居住證明即可購(gòu)房的政策，對(duì)當(dāng)?shù)刭?gòu)房需求釋放產(chǎn)生了積極效果。”

??另值得注意的是，新規(guī)主要聚焦于新建商品房。

??按照新規(guī)，新市民憑借半年居住證明就可以在限購(gòu)區(qū)域買一套新建商品房，但購(gòu)買二手房時(shí)仍保留原來的限購(gòu)政策，即應(yīng)提供6個(gè)月（含）及以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者個(gè)人所得稅證明，反映出當(dāng)前無(wú)錫希望加強(qiáng)新房的流通性來恢復(fù)樓市活力；

??對(duì)尚未落戶但長(zhǎng)期在錫居住、且具備落戶條件的非本市戶籍家庭放開第二套新建商品住房，也可釋放部分改善購(gòu)房群體的購(gòu)房需求。

??對(duì)此，李宇嘉分析，這意味著無(wú)錫市新房消化壓力比較大。“另一方面也反映了，當(dāng)前市場(chǎng)分化嚴(yán)重，高端改善盡管有活力但體量較小，帶不動(dòng)市場(chǎng)；有購(gòu)房需求的剛需、外來人口買房積極性較弱。”

??相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2023年1~2月，無(wú)錫新建商品住宅共成交約34萬(wàn)平方米，較上年同期下降20.3%。進(jìn)入3月，無(wú)錫新房周度成交面積有所修復(fù)，但從絕對(duì)規(guī)模上看，與前幾年周度成交水平相比仍有一定距離。

??相關(guān)數(shù)據(jù)還顯示，截至2月末，無(wú)錫商品住宅可售面積出清周期達(dá)20個(gè)月，市場(chǎng)庫(kù)存去化壓力仍較大。

??與此同時(shí)，新政還提出優(yōu)化住房限購(gòu)范圍，將梁溪區(qū)、濱湖區(qū)、新吳區(qū)的部分街道，以及錫山區(qū)的錫東新城，惠山區(qū)的惠山新城等商品住房庫(kù)存偏高、去化周期較長(zhǎng)的限購(gòu)區(qū)域，調(diào)整為非限購(gòu)區(qū)域，降低當(dāng)前區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目的庫(kù)存去化水平，提升去化速度，煥發(fā)區(qū)域活力。

??關(guān)榮雪認(rèn)為通過擴(kuò)大非限購(gòu)區(qū)域，不僅可以釋放更多住房需求，同時(shí)還將促進(jìn)區(qū)域間地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

??此外，新政明確建立首套住房貸款利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，自2月8日（含）起，無(wú)錫市個(gè)人首套住房貸款利率進(jìn)行調(diào)整，最低可執(zhí)行3.8%；優(yōu)化商品房?jī)r(jià)格備案制度，對(duì)于新建商品房項(xiàng)目，給予企業(yè)在價(jià)格申報(bào)備案上一定的自主性，企業(yè)可在不超過有關(guān)限定條件范圍內(nèi)，自主申報(bào)備案價(jià)格；完善征收拆遷安置補(bǔ)償方式，加大拆遷安置貨幣化力度、推進(jìn)“房票”購(gòu)房。居民個(gè)人換購(gòu)住房個(gè)人所得稅政策持續(xù)落實(shí)，在2022年10月1日至2023年12月31日期間，納稅人出售自有住房后，1年內(nèi)重新購(gòu)買住房的，按規(guī)定條件申請(qǐng)退還相關(guān)個(gè)人所得稅。

??2022年新房供求均創(chuàng)近10年新低

??受行業(yè)大勢(shì)影響，2022年無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)低迷。

??公開數(shù)據(jù)顯示，2022年，無(wú)錫市新房供應(yīng)面積為322.56萬(wàn)平方米，同比減少51.09%；新房成交面積為319.87萬(wàn)平方米，同比減少50.47%；總成交套數(shù)為24945套，同比下降54.22%；成交金額約為751.93億元，同比下降46.03%；成交均價(jià)23508元/平方米，同比上漲5.96%。

??從數(shù)據(jù)來看，供應(yīng)面積、成交面積均近乎下滑50%，均創(chuàng)下十年來新低。成交均價(jià)則再創(chuàng)無(wú)錫新高。

??今年春節(jié)假期，隨著消費(fèi)市場(chǎng)逐漸回暖，一系列利好政策的發(fā)布，無(wú)錫的房地產(chǎn)市場(chǎng)也開始逐漸活躍。

??無(wú)錫經(jīng)開區(qū)一銷售顧問表示，春節(jié)假期影響有限，客戶來訪、成交都不錯(cuò)，“不少客戶都是沖著大面積房源來的。”

??進(jìn)入2月，房企持續(xù)發(fā)力，開展花樣促銷活動(dòng)，推盤節(jié)奏加快，成交量繼續(xù)回升。

??據(jù)諸葛研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年2月無(wú)錫新房成交1597套，環(huán)比上漲76.46%，同比上漲6.25%。從累計(jì)成交來看，1~2月無(wú)錫新房成交2502套。

??無(wú)錫本土某房企營(yíng)銷人士告訴記者，春節(jié)過后他們公司的改善項(xiàng)目“成交很火”且買家下手速度很快，這樣的行情比去年要好太多。

??不過，在很多樓盤人氣旺盛的同時(shí)，也有部分項(xiàng)目遇冷。上述營(yíng)銷人士表示，除去價(jià)格、地理因素外，還有部分項(xiàng)目因延期交付或者開發(fā)商出險(xiǎn)，成交情況比較慘淡。“很多賣了好幾年，去化率依然很低。”

??關(guān)榮雪表示，在當(dāng)前樓市回升持續(xù)性仍具一定挑戰(zhàn)的背景下，無(wú)錫寬松政策的出臺(tái)是必要的，也是值得借鑒的，預(yù)計(jì)后續(xù)將會(huì)有更多城市跟進(jìn)政策的優(yōu)化調(diào)整。

??陳文靜認(rèn)為，本次從供需兩端繼續(xù)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，需求端放松限購(gòu)政策，促進(jìn)剛需和改善住房需求釋放，短期政策效果或進(jìn)一步顯現(xiàn)，帶動(dòng)新房成交規(guī)模提升。未來預(yù)計(jì)也將有更多城市跟進(jìn)，對(duì)限購(gòu)政策、限購(gòu)區(qū)域進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化，促進(jìn)需求釋放。