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??作為房地產融資重要渠道之一，私募基金投資不動產試點開啟，且可投資地產范圍比過去更廣。

??2月20日，證監會發布公告稱，為進一步發揮私募基金多元化資產配置、專業投資運作優勢，滿足不動產領域合理融資需求，促進房地產市場盤活存量，證監會啟動不動產私募投資基金試點工作。

??按照要求，不動產私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業經營用房、基礎設施項目等。

??證監會還表示，鼓勵境外投資者以QFLP（合格境外有限合伙人）方式投資不動產私募投資基金。

??當日晚些時候，中國證券投資基金業協會在證監會指導下起草《不動產私募投資基金試點備案指引（試行）》并正式發布，進一步明確了不動產投資范圍、管理人試點要求等。

??國際金融地產聯盟（IFFRE）常務理事、BOMA中國研究委員會主席張平表示，近3年由于疫情影響、經濟挑戰、市場波動，出現了不少房企因資金鏈斷裂而暴雷，金融機構被迫債轉股持有資產但缺乏主動管理能力而遇到處置瓶頸，因此出現了很多折價收購困境資產的特殊機會和逆周期的結構性機會。

??“去年全國大宗交易市場投資額約2200億元，預期今年不動產投資交易活躍度和大宗交易投資額會顯著上升，不動產投資市場將非常活躍。”張平表示。

??“利用私募基金盤活經營性不動產，將是房地產新發展模式重要方向。投資者也可通過房地產基金來配置房地產。”一位私募基金人士稱，不動產私募投資基金發展機遇來了。

??私募基金投資不動產試點開啟

??截至2022年末，中國證券投資基金業協會存續私募股權房地產基金838只，存續規模4043億元；存續私募股權基礎設施基金1424只，存續規模1.21萬億元，主要投向商業地產、交通基礎設施、物流倉儲、市政工程開發與建設等。

??這些產品在支持房地產市場平穩健康發展、促進不動產市場盤活存量、轉型發展等方面發揮了積極作用。

??但由于不動產私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產收益特征等與傳統股權投資存在較大差異，證監會指導基金業協會在私募股權投資基金框架下，新設“不動產私募投資基金”類別，并采取差異化監管政策。

??證監會明確，此次試點工作按照試點先行、穩妥推進原則，符合一定條件的私募股權投資基金管理人可以按照試點要求募集設立不動產私募投資基金，進行不動產投資試點。

??按照要求，參與試點工作的私募股權投資基金管理人須股權結構穩定、公司治理健全，實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為房地產開發企業及其關聯方，具有不動產投資管理經驗和不動產投資專業人員，最近3年未發生重大違法違規行為等。

??證監會認為，考慮到不動產私募投資基金的規模較大、期限較長等特點，投資者需要有更高的風險識別能力和風險承擔能力，試點基金產品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構投資者為主。

??對于不動產私募投資基金持有被投企業75%以上股權的，可限比例引入少部分超高凈值自然人投資者，防范涉眾風險。自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%。

??不動產私募投資基金首輪實繳募集資金規模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募；同時，鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產私募投資基金。

??為加強不動產投資領域的風險防控，政策還明確不動產私募投資基金應強制托管，嚴禁管理人使用基金財產投向其實際控制人控制的企業或項目等。

??證監會表示，符合試點要求的私募股權投資基金管理人可在開展基金募集、管理等業務活動前，向中基協報送相關材料，開展不動產私募投資基金試點，并依照規定進行產品備案。不參與試點的私募股權投資基金管理人，可按照協會有關自律規則，繼續開展保障性住房、商業地產、基礎設施等股權投資業務。

??IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示，在積極推進不動產私募股權基金試點擴大范圍到特定商品房，促進房地產融資和推動房地產行業復蘇與市場回暖的同時，為穩妥推進不動產私募股權投資基金試點而采取了提高投資者準入標準、嚴格監管、加強行業指導等審慎措施，可見證監會積極推進與謹慎為之、嚴格監管并舉的審慎態度。

??盤活房企存量資產 保交樓

??過去，私募基金也可以投資住宅市場，且一度充當了房企投融資金的重要來源。但在2017年中國證券投資基金業協會出臺《備案管理規范第4號》后，私募基金在涉及住宅市場投資方面基本已被限制。

??去年11月，證監會主席易會滿在金融街論壇年會上，表達了資本市場支持房地產市場平穩健康發展的政策態度。

??當時，證監會新聞發言人在答記者問時表示，在支持房地產企業股權融資方面，將積極發揮私募股權投資基金作用。開展不動產私募投資基金試點，允許符合條件的私募股權基金管理人設立不動產私募投資基金，引入機構資金，投資存量住宅地產、商業地產、基礎設施，促進房地產企業盤活經營性不動產并探索新的發展模式。

??黨的二十大報告亦明確表示：“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。”

??現在，不動產私募投資基金應運而生。除可以投資基礎設施之外，還可以投資存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房、商業經營用房等。

??一位地產證券人士表示，允許符合條件的私募機構設立不動產私募投資基金，一方面是解決“保交樓”資金來源問題，通過一部分高信用級別資金，撬動社會資金參與；另一方面也可以為當前住宅與商業地產引入新資金，盤活房企存量經營性不動產，緩解房企資金壓力。

??對于私募機構及境內外機構投資者而言，或意味著房地產“抄底”機會來臨。

??從國際經驗來看，一些大型且較為成功的私募機構往往有相當比例的不動產投資項目，是其利潤的重要來源。數據顯示，黑石地產基金業務自2016年以來募集資金約占黑石募資總額的25%，可分配利潤大約占黑石總體的近一半，是黑石規模和利潤增長的“壓艙石”。

??張平表示，不動產私募投資基金的投資策略大都取決于機構性基石財務投資人（LP）的投資偏好，其資金的來源、性質、期限、收益與風險的平衡等綜合決定了其投資偏好。

??她舉例道，險資由于資金體量大、有資金投放及配置需求往往是私募不動產基金的主要基石LP，但險資不能投放到存量商品住宅領域，預計以保障性住房、市場化租賃住房及基礎設施項目為底層資產且能產生穩定現金流的pre-REITs（公募REITs前端環節）不動產私募投資基金會優先受到險資青睞。

??證監會還明確“鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產私募投資基金”，在張平看來，這指明了境外機構投資者的投資標的范圍及通道，有助于增強境外LP的信心。