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??近日，上海發(fā)布《關(guān)于支持中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)臨港新片區(qū)加快建設(shè)獨立綜合性節(jié)點濱海城市的若干政策措施》，其中包括臨港新片區(qū)限購松綁政策。

??在臨港新片區(qū)工作的非戶籍人才繳納個稅或社保滿1年即可購房。

??至此，上海成為了一線城市中首個明文松綁限購政策的城市。

??8月15日，我們曾表示：“未來大多數(shù)三四線城市可能取消或基本取消限購，二線城市大概率將放松限購政策，一線城市也或許會局部對限購政策有所調(diào)整。”

??上海此次對臨港限購的調(diào)整或?qū)⑾崎_一線城市限購松動的序幕。

??01

??上海臨港

??一年社保即可買房

??2022年8月20日上午，上海舉行臨港新片區(qū)三周年新聞發(fā)布會，市政府副秘書長、市發(fā)展改革委主任華源介紹了《關(guān)于支持中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)臨港新片區(qū)加快建設(shè)獨立綜合性節(jié)點濱海城市的若干政策措施》（下稱《措施》）主要內(nèi)容。

??《措施》第二十條為定向優(yōu)化臨港新片區(qū)人才購房政策，具體內(nèi)容為：優(yōu)化人才購房條件，在臨港新片區(qū)工作的非本市戶籍人才繳納個稅或社保滿1年及以上，在臨港新片區(qū)限購1套住房，所購住房自合同網(wǎng)簽備案滿7年后可轉(zhuǎn)讓。

??同時，強調(diào)進一步優(yōu)化人才落戶政策。賦予臨港新片區(qū)引進非上海生源應(yīng)屆高校畢業(yè)生重點扶持用人單位推薦權(quán)。建立和動態(tài)調(diào)整適應(yīng)臨港新片區(qū)發(fā)展需要的重點專業(yè)目錄。支持臨港新片區(qū)管委會根據(jù)臨港新片區(qū)重點產(chǎn)業(yè)布局和發(fā)展實際，動態(tài)調(diào)整人才引進重點機構(gòu)推薦范圍。

??該通知一出，上海成為了一線城市中首個明文松綁限購政策的城市。

??在此之前，上海曾多次放松落戶政策。2020年至今，已有“雙一流大學(xué)”、“五大新城”、“世界前100大學(xué)”、“本地應(yīng)屆研究生”等落戶松綁政策。不少非戶籍居民只能通過人才政策落戶獲取購房資格。

??單從臨港新片區(qū)來看，2020年臨港落戶要求4年內(nèi)累計36個月社保基數(shù)達到平均就業(yè)人員工資1倍，不受職稱限制。

??此次優(yōu)化人才購房條件要求則僅為繳納個稅或社保滿1年及以上。

??02

??限購政策

??或?qū)⑦M一步放松

??不僅是上海，在此之前，2022年6月，廣州曾有放松限購的傳聞，據(jù)媒體報道，6月6日從廣州12345政務(wù)服務(wù)便民熱線獲悉，非廣州戶籍居民購房的社保條件的確有所更新。

??具體內(nèi)容為：非本市戶籍的居民家庭提供購房之日前5年，在本市連續(xù)繳納社?；蛘邆€人所得稅證明的，允許除起止月外有累計不超過3個月的斷繳或補繳記錄。

??便民熱線工作人員還提到“因為2020年是一個疫情特殊的年份，如果2020年1月至12月，非廣州市戶籍居民家庭沒有辦法繳納2020年社保的話，也視同連續(xù)繳納，斷繳、補繳都不計入購房社保審核要求里面”。

??2016年三季度起中央開始以“四限（限價、限購、限售、限貸）”政策為樓市調(diào)控核心，在此之后市場轉(zhuǎn)陰明顯。

??2022年上半年“四限”調(diào)控開始出現(xiàn)松動，最初的城市覆蓋面僅限于福州、鄭州、哈爾濱等壓力城市，隨后逐漸蔓延至熱點城市，如杭州，2022年4月22日，富陽區(qū)增設(shè)四個不同層次的F類人才，與富陽企業(yè)簽訂勞動合同并繳納社保一個月以上，即可在富陽區(qū)購買一套房；5月17日，杭州進一步放松限購，在限購范圍內(nèi)購買二手住房，落戶未滿5年的戶籍家庭無社保繳納要求；非戶籍家庭需在限購范圍內(nèi)連續(xù)繳納社?；騻€稅滿12個月。符合條件的三孩家庭，在限購范圍內(nèi)限購的住房套數(shù)增加1套。

??截至目前，已有超140城放松“四限”。

??2022年8月8日，廊坊官宣全面取消限購，同時強調(diào)，北京非首都功能疏解隨遷人員購買首套時，按照本地戶籍對待，對北三縣和環(huán)雄安新區(qū)周邊的住房限售年限要求也全面取消。

??廊坊官宣全面取消限購后不久，8月20日上海臨港限購政策也出現(xiàn)了松綁，未來也許會有更多的城市跟進。

??我們還是堅持未來大多數(shù)三四線城市可能取消或基本取消限購，二線城市大概率將放松限購政策，一線城市會局部對限購政策有所調(diào)整。

??03

??市場企穩(wěn)

??需救市政策組合拳

??從目前的房地產(chǎn)市場來看，整體上依然處于筑底階段。

??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2022年1-7月，商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%；商品房銷售額75763億元，下降28.8%；二者同比降幅較1-6月分別擴大0.8pct和收窄0.1pct。

??單月來看，7月商品房銷售規(guī)模在年中高增后回落。單7月全國商品房分別銷售了9255萬平方米和9691億元，環(huán)比下降均超四成，較5月分別下降16%和8%；同比則分別下降29%和28%，較6月降幅分別擴大了10pcts和7pcts。

??面對樓地市持續(xù)低迷、地方土地財政收入下降的現(xiàn)狀，各地政府出臺了一系列穩(wěn)地產(chǎn)政策。截至7月末，全國共有209個省市出臺385次房地產(chǎn)放松政策，需求端主要涉及放松限購、放松限貸、放松限價、放松限售、公積金、稅費減免、購房補貼等，供給端主要涉及放寬預(yù)售、放松預(yù)售資金監(jiān)管、放松土拍等。

??然而整體效果依然不太理想。

??CRIC重點關(guān)注的100個典型城市中有20個市場企穩(wěn)，在這些企穩(wěn)的城市中有7成打出“救市組合拳”，即出臺2條及以上托市政策，以對沖市場下行走勢。

??如沈陽、南寧、連云港全面刺激，出臺4條救市政策。沈陽短短1個月內(nèi)多次發(fā)布重磅新政，4月26日，將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整為2年，29日又取消了外地戶籍限購，5月10日，下調(diào)二套房最低首付比例到40%。

??又如蘇州、青島、長沙、佛山等城市積極托市，三方面放松調(diào)控。青島率先松綁市場下行壓力較大的郊縣限購、限售，還兩度放松了公積金貸款。佛山則優(yōu)先放松限貸，非限購區(qū)域首付最低降為2成，而后松綁限購和土拍規(guī)則。

??反觀哈爾濱、貴港、安慶等出臺單方面政策，但政策實施效果往往不如人意，對市場拉動效果比較有限。

??相較于單一政策，組合式托市政策全面發(fā)力、多點突破，政策疊加之下，收效往往更加顯著，有助于提振市場信心、穩(wěn)定市場預(yù)期。

??我們認為，現(xiàn)階段市場下行的三大核心問題依舊懸而未決，體現(xiàn)于市場信心缺失、房價預(yù)期轉(zhuǎn)跌、市場需求及購買力透支等，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場依舊面臨較大的下行壓力。建議因城施策加緊落地救市政策組合拳，以便提振市場信心，減緩市場下行壓力。

??具體而言，一線城市房地產(chǎn)市場最具韌性，長期來看房價仍面臨一定的上漲壓力，短期內(nèi)調(diào)控政策較難退出，但可以局部放松調(diào)控。二線及三四線城市建議全面取消限購，支持居民自住以及改善性購房消費，促進房地產(chǎn)市場回歸穩(wěn)態(tài)。那些市場需求及購買力明顯透支的壓力城市，建議在需求端予以刺激，涉及調(diào)降房地產(chǎn)交易稅費、購房補貼、房票安置等。