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??“緊繃”的海口樓市，5月15日晚終于放出“松綁”消息。

??5月15日夜間，海口市住房和城鄉建設局在其官網發布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱“通知”）。海口市住房和城鄉建設局、海口市發展和改革委員會、海口市自然資源和規劃局、海口市金融管理局聯合出臺的這則通知，被外界解讀為海口樓市“松綁”政策。

??4年前，海南施行“全域限購”政策，特別是省會城市海口，之后調控政策數度“打補丁”，從人才落戶購房到夫妻婚姻狀況購房，層層加碼后的調控政策堪稱“史上最嚴”；4年后的今天，海口樓市調控政策首次“松綁”，自然引起社會廣泛關注。

??中國房地產報記者注意到，此次海口出臺的樓市新政主要從引進人才購房、購房信貸、商品住房轉讓及銷售價格備案等6個維度，進行相應“校準”，如引進人才購房，新政策之前人才落戶海南的，須提供本人在當地累計12個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明，方能購買第一套住房；新政策之后，落戶即可購房。

??“這實際上是政策‘回溯’，早期政策便規定了‘落戶即購房’，此條政策只是恢復到原來的規定。”海口當地專門負責房地產條線的一王姓資深媒體人表示。

??“此次海口出臺的新政策相關規定看似比較常規，但意義深刻。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對記者表示，自2017年以來，海口房地產政策一直較嚴，尤其是以“全域限購”政策為典型；本次海口房地產政策是在全國其他城市相繼放松政策的大環境下出臺的。

??嚴躍進認為，盡管如此，海口房地產政策仍以偏緊為主。

??“我認為新政對市場影響不會太大，原因是海口目前是一個供不應求的新房成交市場。”錦誠·海島服務商董事長、海南省房地產業協會執行秘書長王路認為，目前海口樓市一二手房價格倒掛現象比較嚴重，新房很難買到，并不是買不起房，在這樣的背景下，政策對購房端的影響不會很大。

??王路同時認為，這次政策的核心是對房地產企業和房地產行業的一次適度放寬。海口住宅市場主要癥結之一是市場化住宅用地供給不足，安居房供應對象有限，急需供給側改革，有序加大市場化商品住宅的供給量。

??上述行業人士還認為，海口出臺的房地產新政釋放了積極信號，相關政策將進一步引導市場預期趨于穩定，同時對合理住房需求形成支撐和支持作用。

??另據國家統計局數據，今年1~3月份海南房地產開發投資完成額為285.18億元，同比增長2.3%，較上個月下降3.7個百分點，也是近13個月以來新低。1~3月商品住宅銷售規模為135.56萬平方米，同比增長6.2%，增速較去年有大幅下降。

??與購房人關聯的3條新規

??“落戶我省的引進人才購買住房，自落戶之日享受本地居民同等待遇。”5月15日夜間，海口市住建局官方網站發布一則通知，立即在當地引起廣泛關注。

??《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》系4年來海口樓市政策的一次重要調整。海南以2018年4月22日起實施“全域限購”為標志性時間節點，至今4年多時間過去了。期間，海南樓市調控政策層層加碼，特別是海口實施的樓市調控政策在海南全省范圍相對更嚴。“緊繃”的政策，讓當地開發商、房地產中介機構等普遍感到焦慮，網上戲稱當地樓市“全劇終”。

??上述通知認為，本次政策出臺為貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，支持引進人才和本地居民的剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，因城施策促進海口市房地產市場良性循環和平穩健康發展。

??中國房地產報記者了解到，本次海口市住建、發改等4部門聯合出臺的政策包括“支持人才剛性住房需求”“滿足合理購房信貸需求”“改善商品住房市場供應”等6方面內容，簡單概括就是人才落戶購房、購房信貸首付、商品房二次轉讓等。

??政策第一條：支持人才剛性住房需求。落戶海南的引進人才購買住房，自落戶之日享受本地居民同等待遇；未落戶海南省的人才，本人及家庭成員在海南無自有住房的，提供本人或家庭成員在海南累計12個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明，可在海口市購買1套住房。

??記者了解到，2021年9月18日，海口市印發的《關于調整我市購房及人才落戶政策的通知》規定，落戶海南的人才須提供本人在海南累計12個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明，方可購買第一套住房（含二手住房，不含產權式酒店）；在第一套住房購房合同備案之日起滿36個月，方可購買第二套住房。對于未落戶海南省的人才，本人家庭在海南無自有住房，須提供本人在海南累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明，可購買1套住房。

??前后政策對比，主要區別在于個稅及社保限制的取消或周期縮短，對于落戶人才恢復到最初的“落戶即購房”狀態。對于社會普遍關心的“非本省戶籍人員”購房，仍執行此前“我省累計60個月及以上個稅或社保”之規定。

??第二條“滿足合理購房信貸需求”，支持購買改善性住房，對申請商業貸款購買第二套住房但未結清原有住房貸款的，首付比例不低于50%；申請公積金貸款購買二手住房，屬首次購房或已結清原有公積金貸款的，首付比例不低于30%。

??這條對應的原政策為：一是關于住房商業性貸款，早在2017年5月10日，海口市印發實施細則規定：居民在本市購買第二套商品住宅，相應購房貸款未結清的，申請商業性個人貸款最低首付比例不低于70%；二是住房公積金貸款，原規定申請公積金貸款購買二手住房的首付比例不低于40%。

??第三條是關于購買商品住房再轉讓問題，此次政策主要對轉讓年限的計算起點進行調整，即從原規定取得不動產證的時間為起點改為合同備案時間為起點，其中2017年4月14日至9月20日購買的住房，因備案時間已滿2年，取得不動產證后可上市交易。

??另外，對以招標、拍賣或者掛牌方式出讓國有建設用地使用權的競買保證金，現調整為不低于土地評估價的60%；此前規定為起拍價全額。

??開發銷售端的嚴管與“松綁”

??記者了解到，上述通知中1~3條規定主要針對購房人，4~6條規定主要與項目銷售端、開發領域有關，如商品住房銷售備案價格、商品房預售資金監管，以及商辦類項目建設和銷售管理。

??關于第四條“完善商品住房銷售價格備案政策”，早在2018年8月外界就有流傳“海口商品房備案價不得超過17300元/平方米”說法。后經中國房地產報記者采訪證實，這僅是有關部門口頭表述，并未正式發文，實施該政府指導性備案價，其本意是讓海口“虛高房價”能真正擠掉“水分”。事實上，“17300元/平方米”項目備案價作為不成文規定，一直在海口樓市乃至海南省其他市縣沿用至今。不過，期間也有不成文規定，當地有關部門允許價格每月可“放寬”增長86元/平方米。

??此條規定明確表示，在有效管控房價過快上漲的前提下，結合各項目的區位、品質、小區配套、土地及建設成本等因素，科學合理確定各項目的銷售價格備案，形成差別化的價格管控體制。也就是說，對新建商品房銷售價格備案，海口市發改、市住建部門將明確相關細則，指導開發企業合理申報商品房銷售備案價格。

??第五條“優化商品房預售資金監管”，這條規定更加明確商品房預售款的入賬監管及資金支付。預售款應全部直接存入監管賬戶，首先滿足監管資金額度；監管額度內的資金按照工程節點申請，經批準后專項用于支付項目工程建設費用。

??另外，開發企業可憑商業銀行出具的保函，抵扣同等額度的監管資金。監管額度外的資金可由房地產企業根據需要提取使用。

??對于開發企業而言，這一條規定優化了資金支付流程，提高了資金使用效率。對信用良好的企業，適度降低監管重點資金的比例，支持企業生產經營。

??最后一條“規范商業、辦公類項目建設銷售管理”，也是當地開發企業較為關心的，該條新政策條款更加明確區分“在建未售”“已批未建”“未批未建”等各類項目具體實施，進一步明確商業、辦公類項目的建設和銷售管理相關工作。

??行業人士：新政釋放積極信號

??嚴躍進對中國房地產報記者表示，此次海口出臺樓市新政略超出外界預料，原因是海口房地產政策一直較嚴，這次無論是對人才購房支持還是購房信貸支持，或者對企業的銀行保函制度，類似提法都是政策放松的體現，釋放了積極信號。

??他還表示，此次海口樓市新政進一步體現了地方政府對于房地產市場穩定發展的需求，相關政策也將進一步引導市場預期趨于穩定，同時對合理住房需求形成支撐和支持作用。

??作為長期關注海南本土樓市發展趨勢的專業人士，王路認為，這次海口開始推行科學定價、分區劃價、分項目定價，有利于房企手中的存量地積極入市，緩解現在海口市場上嚴重供不應求的困境和尷尬，也有利于改變海口土地招拍掛流標現象，因為企業投資測算更具空間。

??“我認為海口樓市，甚至整個海南樓市，應該會出現一些比較積極活躍的市場現象，無論企業還是個體，都會有一輪政策窗口周期。”王路表示，這一次海口市住建等多部門推出樓市政策，對落實中央政治局會議精神是迅速、積極的，給市場營造了良性的發展空間。

??同時，作為房地產行業協會相關負責人，他希望行業鏈條上的各個企業，用好政策窗口期，不要為了銷售制造市場焦慮。