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??又到了年末總結(jié)與展望的關(guān)鍵時刻。12月27日，全國財政工作視頻會議召開，會議在總結(jié)2021年財政工作時稱，做好房地產(chǎn)稅試點準備工作。

??同日，2022年中國人民銀行工作會議召開，總結(jié)2021年，分析當前形勢，并部署2022年工作。房地產(chǎn)方面要求，穩(wěn)妥實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??此外，12月25日，住建部部長王蒙徽在接受新華社采訪時重點明確了明年重點工作，以及如何促進房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和健康發(fā)展的四項重點工作。

??同時，央行于24日召開第四季度例會，強調(diào)“維護住房消費者合法權(quán)益，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展和良性循環(huán)。”

??結(jié)合中央政治局會議及中央經(jīng)濟工作會議中對房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)，2022年，政策層面將繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位，行業(yè)去杠桿節(jié)奏將得到適度控制，個人按揭貸款將迎來適度松綁。關(guān)于房地產(chǎn)稅方面，2022年初試點城市或?qū)⒙涞胤康禺a(chǎn)稅具體的實施細則。堅持“房住不炒”，“四限”、去杠桿、房產(chǎn)稅等長效機制形成閉環(huán)，最終實現(xiàn)促進行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??01

??因城施策促進行業(yè)良性循環(huán)

??宏觀環(huán)境來看，我國經(jīng)濟發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力，外部環(huán)境更趨復(fù)雜嚴峻和不確定。困難和風(fēng)險挑戰(zhàn)仍然存在。

??王蒙徽用“穩(wěn)”字總結(jié)明年主要工作核心，2022年，將堅持穩(wěn)字當頭、穩(wěn)中求進，堅持“房住不炒”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的工具和手段，加強預(yù)期引導(dǎo)，因城施策促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

??如何促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)？

??一是保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性。

??二是增強調(diào)控政策協(xié)調(diào)性精準性。加強金融、土地、市場監(jiān)管等調(diào)控政策的協(xié)同。

??三是堅決有力處置個別頭部房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項目逾期交付風(fēng)險。以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標。

??四是持續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。

??過去一年，地方調(diào)控更加高頻化和精準化。據(jù)CRIC不完全梳理，截至12月20日，全國73省市政策加碼次數(shù)多達249次，在房地產(chǎn)史上實屬罕見。

??從城市的角度來看，深圳、廣州政策加碼多達20次，深圳重點強化信貸資金管控，廣州則側(cè)重分區(qū)域精準化調(diào)控，上海多管齊下嚴堵政策監(jiān)管漏洞，政策加碼同樣達到13次。壓力城市紛紛出臺“限跌令”，同時長春、哈爾濱、南寧等39城通過財稅刺激托底樓市。

??02

??全面去杠桿貫穿全年

??央行2022工作會議以及央行2021年第四季度例會均提出，“更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。”，穩(wěn)妥實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，維護住房消費者合法權(quán)益。

??實際上，從12月以來，央行關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的表態(tài)較為頻繁，過去一年，在行業(yè)去杠桿的大背景下，基于個別大型房企風(fēng)險暴露，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險偏好明顯下降，房企境內(nèi)融資出現(xiàn)了一致性的收縮行為，行業(yè)從“控制風(fēng)險”到“暗藏風(fēng)險”

??隨著央行適度“糾偏”，近兩個月，房地產(chǎn)企業(yè)融資正逐步回暖。11月金融機構(gòu)房地產(chǎn)融資環(huán)比、同比繼續(xù)“雙升”，此外，據(jù)CRIC監(jiān)測，11月100家典型房企的融資總量約為750億元，環(huán)比上升66%，其中發(fā)債總額約為294億元，環(huán)比上升111.4%。房企融資環(huán)境略有解凍。

??全年來看，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力不斷加劇，“促銷售、搶回款”已是業(yè)內(nèi)共識。

??據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金183362億元，同比增長7.2%。其中，國內(nèi)貸款、自籌資金占比分別跌至11.8%和32.4%，較2020年末分別減少2個百分點和0.4個百分點。反觀定金及預(yù)收款、個人按揭貸款占比分別升至36.6%和16.2%，較2020年末分別增加2.2個百分點和0.6個百分點。說明國內(nèi)貸款、自籌資金增長顯著受限，定金及預(yù)收款、個人按揭貸款漸成房企最為重要的資金渠道來源，企業(yè)對銷售回款的依賴度持續(xù)提升。

??據(jù)貨幣政策執(zhí)行報告顯示，房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿漸顯成效，房貸管理的“兩道紅線”由升轉(zhuǎn)降，三季度末分別跌至19.7%和27.1%。

??2021年三季度末，全國房地產(chǎn)貸款余額51.4萬億元，占各項貸款余額的比重進一步回落至27.1%，較2020年末再降1.6個百分點。其中，個人住房貸款余額37.4萬億元，占各項貸款余額的比重跌至19.7%，較2020年末減少0.3個百分點。

??03

??房產(chǎn)稅擴大試點城市勢在必行

??在全國財政工作視頻會議上對2021年財政工作總結(jié)表示：深入推進財稅體制改革，深化預(yù)算管理制度改革，做好房地產(chǎn)稅試點準備工作。

??時值年底，房地產(chǎn)稅試點將落未落，現(xiàn)已進入實操階段，距離最終落地僅剩時間問題，預(yù)計2022年初試點城市或?qū)⒙涞胤康禺a(chǎn)稅具體的實施細則。

??區(qū)別于2011年上海、重慶試點房產(chǎn)稅，政策力度相對溫和，未來房產(chǎn)稅試點將在拓寬稅基、設(shè)置免稅額度、房屋評估價值和稅率超額累進制四個方面體現(xiàn)一定的政策力度。

??至于哪些城市會成為房地產(chǎn)稅試點，首先2021年被住建部點名約談的核心城市，以及房價面臨較大上漲壓力的核心一二線城市或率先落地。

??過去形成的“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式已經(jīng)無法持續(xù)。

??2021年，房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿從“控制風(fēng)險”到“暗藏風(fēng)險”，百強規(guī)模房企接連出現(xiàn)債務(wù)違約問題，甚至出現(xiàn)了暴雷現(xiàn)象。央行第三季度例會定調(diào)“兩維護”，政治局會議首提促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，行業(yè)政策風(fēng)向正在發(fā)生微調(diào)，但“房住不炒”主基調(diào)的政策并未實質(zhì)轉(zhuǎn)向。

??未來，房地產(chǎn)行業(yè)還將繼續(xù)落實去杠桿，倒逼企業(yè)降負債、居民降杠桿。但房地產(chǎn)行業(yè)基本面預(yù)示著行業(yè)仍然大有可為，比如改善性需求一直存在，租賃市場迎來政策支持等。