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??2021年一季度至今，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不減，4月以來，多地加碼房地產(chǎn)調(diào)控力度，延續(xù)前期房地產(chǎn)調(diào)控密集趨勢(shì)，合肥、廣州、深圳等地接連發(fā)布樓市調(diào)控新政。

??“假離婚”、經(jīng)營(yíng)貸、土地供應(yīng)、學(xué)區(qū)房等成為話題中心，為落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，截止目前，已有12城相繼升級(jí)調(diào)控，重點(diǎn)涉及升級(jí)限購(gòu)、升級(jí)限貸、升級(jí)限價(jià)、升級(jí)限售、增加房地產(chǎn)交易稅費(fèi)、設(shè)立二手房參考價(jià)格、新房積分搖號(hào)等內(nèi)容。

??4月5日，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控八條措施和12條對(duì)政策的官方解讀。

??4月6日，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住房公積金管理?xiàng)l例（征求意見稿）》向社會(huì)公開征求意見。在住房公積金繳存、提取、貸款等方面改革創(chuàng)新，為規(guī)范住房公積金管理、改善營(yíng)商環(huán)境、維護(hù)住房公積金繳存職工的合法權(quán)益進(jìn)行了探索，并提出5個(gè)方面的創(chuàng)新。

??4月8日，新華社發(fā)布報(bào)道稱，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個(gè)城市政府負(fù)責(zé)人，要求切實(shí)提高政治站位，把思想和行動(dòng)統(tǒng)一到黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署上來，充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要性，牢牢把握房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，切實(shí)扛起城市主體責(zé)任，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。

??我們認(rèn)為，2021年，房地產(chǎn)政策層面將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，切實(shí)把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)落到實(shí)處。熱點(diǎn)城市仍將結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際變化，采取有針對(duì)性的調(diào)控政策措施，在這其中熱點(diǎn)三四線城市或?qū)⒓尤胝{(diào)控城市行列。

??01

??住建部約談5個(gè)城市政府負(fù)責(zé)人

??東莞和南通被列入監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單

??2021年4月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個(gè)城市政府負(fù)責(zé)人，其中廣州為一線城市，合肥、寧波為熱點(diǎn)二線城市，東莞、南通為熱點(diǎn)三線城市。

??從這5個(gè)城市2020年至今的表現(xiàn)來看，4大一線城市中，廣州是唯一一個(gè)在北京、上海、深圳的成交均價(jià)出現(xiàn)不同程度下滑過程中依然保持上漲的城市，截止至2021年一季度，廣州商品住宅成交均價(jià)31504元/平方米，同比增長(zhǎng)16.08%。

??二線城市中，寧波和合肥從2020年起便是熱點(diǎn)城市之一，寧波一直以來都是長(zhǎng)三角區(qū)域的熱點(diǎn)城市，截止至2021年一季度，寧波商品住宅成交均價(jià)21123元/平方米，同比增長(zhǎng)20.54%，環(huán)比增長(zhǎng)12.04%。

??合肥受長(zhǎng)三角一體化利好，整體市場(chǎng)走高，尤其是二手房市場(chǎng)及土地市場(chǎng)持續(xù)高光，成交面積一路走高。2021年1月，合肥完善限購(gòu)政策，封堵“假離婚”政策漏洞，規(guī)定夫妻離異不滿2年的，仍按原家庭房查。4月5日，合肥進(jìn)一步出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控八條措施，從加大土地供應(yīng)、企業(yè)購(gòu)房納入限購(gòu)、熱點(diǎn)搖號(hào)樓盤三年限售，到關(guān)注度較高的學(xué)位房、嚴(yán)查房貸資金來源、嚴(yán)查茶水費(fèi)，可謂近期各地調(diào)控措施之“集大成者”，調(diào)控力度之大，措施覆蓋面之廣實(shí)屬罕見。

??三線城市中，東莞與南通同屬于熱點(diǎn)城市，近年來在整體三四線市場(chǎng)分化趨勢(shì)中，東莞與南通都保持了一定的增長(zhǎng)勢(shì)頭。尤其是東莞，截止至2021年一季度，東莞商品住宅成交均價(jià)28802元/平方米，同比增長(zhǎng)24.28%，為5個(gè)城市中最高，其銷售均價(jià)也已超過屬于二線城市的合肥與寧波。

??2021年2月27日，東莞曾對(duì)限購(gòu)、限貸、限價(jià)政策進(jìn)行過升級(jí)，提出非戶籍家庭購(gòu)買二套房、新落戶家庭購(gòu)買首套房，社保繳納年限分別提高至3年和半年；實(shí)行認(rèn)房又認(rèn)貸，無房但有已結(jié)清的貸款記錄或擁有1套住房且貸款已結(jié)清，購(gòu)買普通住房首付40%，非普通住房首付60%，擁有1套住房且貸款未結(jié)清，購(gòu)買普通住房首付50%，非普通住房首付60%；同時(shí)，東莞還規(guī)定續(xù)批預(yù)售價(jià)格備案不得高于前批次備案價(jià)格。

表：5個(gè)城市截止至2021年一季度成交均價(jià)同環(huán)比情況

注：除南通外，其余4個(gè)城市成交均價(jià)截止至2021年一季度，南通均價(jià)截止至2020年底

數(shù)據(jù)來源：CRIC

??在調(diào)控影響下，以上5個(gè)城市中部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)開始趨于穩(wěn)定。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹指出，要加強(qiáng)實(shí)施效果評(píng)估，及時(shí)完善相關(guān)政策，增強(qiáng)調(diào)控的針對(duì)性、實(shí)效性。城市政府要增強(qiáng)工作的積極性、主動(dòng)性，緊盯新情況新問題，及時(shí)采取針對(duì)性措施，精準(zhǔn)調(diào)控，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，引導(dǎo)好預(yù)期，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。

??5個(gè)城市表示，堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，認(rèn)真落實(shí)城市主體責(zé)任，密切監(jiān)測(cè)市場(chǎng)變化，對(duì)苗頭性、傾向性問題果斷出手，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。

??據(jù)了解，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已將東莞和南通市列入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單。

??02

??未來政策加碼的可能性頗高

??熱點(diǎn)三四線或?qū)⒓尤胝{(diào)控行列

??事實(shí)上，2020年以來，長(zhǎng)三角、粵港澳地區(qū)熱點(diǎn)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)顯著轉(zhuǎn)暖，徐州、佛山、鹽城、泰州等多城頻出地王，優(yōu)質(zhì)土地大量供應(yīng)下，熱點(diǎn)三線城市土地市場(chǎng)熱度在2020年達(dá)到了高位。

??2021年初重點(diǎn)城市開始執(zhí)行“集中供地”，一二線拿地不確定性增加，使得企業(yè)投資目光進(jìn)一步向這些熱點(diǎn)三線城市轉(zhuǎn)移，各大房企爭(zhēng)先進(jìn)入拿地，土地價(jià)格亦水漲船高。

??在地價(jià)的刺激之下，限價(jià)政策相對(duì)較松的熱點(diǎn)三線城市房?jī)r(jià)也應(yīng)聲上漲。其中，環(huán)廣、滬、深的熱點(diǎn)三線城市由于房?jī)r(jià)水平本身就較高，房?jī)r(jià)漲幅也比較大，尤其是東莞、紹興等，商品住宅均價(jià)已超2萬元/平方米，房地差在1萬元/平方米以上，整體投資機(jī)會(huì)較佳。

表：2020年熱點(diǎn)三線城市房地產(chǎn)情況及其變動(dòng)情況（元/平方米）

數(shù)據(jù)來源：CRIC

??不僅如此，從重點(diǎn)關(guān)注的三線樣本城市2020年商品住宅成交面積情況來看，僅阜陽、莆田等少數(shù)城市成交量不及去年，其余城市的成交量均較上一年明顯增長(zhǎng)，如金華、鹽城、東莞等城市的同比漲幅均在20%以上。值得注意的是，雖然莆田、阜陽等城市全市商品住宅成交量減少，但主城區(qū)的成交規(guī)模仍是在上漲的，房?jī)r(jià)也在上漲。

圖：2020年樣本城市商品住宅成交面積及同比變動(dòng)（萬平方米，%）

注：揚(yáng)州、義烏2020年數(shù)據(jù)暫未公布，南通、阜陽、滁州、臺(tái)州、衢州等五市為2020年商品房成交面積代替。

數(shù)據(jù)來源：CRIC

??我們認(rèn)為，正是在這些城市房?jī)r(jià)一致看漲預(yù)期強(qiáng)烈的情況下，未來政策加碼的可能性頗高。

表：典型熱點(diǎn)三線城市市場(chǎng)特征分析

數(shù)據(jù)來源：CRIC

??2021年作為“十四五”開局之年，政府工作報(bào)告弱化了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，改設(shè)6%的下限管理。集中精力推進(jìn)改革創(chuàng)新、推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，繼續(xù)堅(jiān)守“六穩(wěn)”、“六?！闭叩拙€。

??不僅如此，政府工作報(bào)告連續(xù)第二年提到堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位?！胺€(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”也首次寫入政府工作報(bào)告。

??從2021年至今多地加碼房地產(chǎn)調(diào)控來看，充分落地因城施策、穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)的預(yù)期，不少熱點(diǎn)城市多次加碼，調(diào)控趨于精細(xì)化常態(tài)化。

??此次，住建部約談5個(gè)城市政府負(fù)責(zé)人，并將東莞和南通被列入監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單?？梢灶A(yù)見，未來熱點(diǎn)三線城市也將加入調(diào)控檢測(cè)行列。針對(duì)熱點(diǎn)三四線城市，尤其是近期較為火熱的長(zhǎng)三角、粵港澳地區(qū)的熱點(diǎn)三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)，未來政策加碼的可能性頗高，如調(diào)控效果未達(dá)預(yù)期，或?qū)⑿Х乱欢€熱點(diǎn)城市進(jìn)一步加碼調(diào)控，以期維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。