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??2021年，是“十四五”開局之年，房地產市場何去何從牽動每一個地產人的神經。

　　3月5日，一年一度的“兩會”開幕，國務院總理李克強作政府工作報告，房地產方面堅持“房住不炒”的定位，穩地價、穩房價、穩預期，以促進房地產市場平穩健康發展，并延續經濟工作會議中提出的要解決好大城市住房突出問題，首提盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

　　與此同時，《國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要(草案)》提請審查，實化量化 “十四五”時期經濟社會發展主要目標和重大任務，針對房地產方面提出，完善住房市場體系和住房保障體系。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡。
　　一個是2021年短期重點工作，一個是中長期的規劃和遠景目標。結合宏觀背景、貨幣政策、財政政策大背景，以及房地產內容表述的變化，我們試圖探討房地產政策新變化與市場未來的走向。

??01 解決好大城市住房突出問題被擺在重要位置

??對比歷年政府工作報告在房地產方面的表述，我們發現，2021年政府工作報告中對房地產方面的表述共142個字，相較于2020年明顯有所增加，但相較于2017-2019年整體表述仍然較少，其中2017年時提及內容相對較多，約為230字。

??2021年整體導向仍為“房住不炒”，并重點轉向解決好大城市住房突出問題，尤其是要“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”，房子將回歸居住屬性。

??具體而言，房地產方面仍然貫徹“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，這是自2018年政府工作報告首次提出“房住不炒”后，連續兩年再次重申。不同的是，2021年政府工作報告新增了“穩地價、穩房價、穩預期”的表述，現階段地價、房價仍是不能觸碰的紅線。

??市場一直關注的“房地產稅”在2021年并未提及，實際上，在2018年和2019年政府工作報告連續兩年在深化財稅金融體制改革中提出“健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法”的表述，但自2020年以來已是連續兩年未提及，我們認為房地產稅暫時不會推出。

??值得注意的是，今年政府工作報告再提“租賃”和“共有產權”，這是自2018年提出“培育住房租賃市場，發展共有產權住房”后再細化，具體表述為“切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔。”核心仍然在于幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

表：2016-2021年政府工作報告有關房地產內容

??02 宏觀政策不急轉彎，房地產行業全面轉向去杠桿

??房地產行業作為中國經濟的壓艙石，未來走向與宏觀政策關聯度較高，討論房地產行業政策走向，離不開宏觀層面的討論。

??政府工作報告指出，2021年全年發展主要預期目標是國內生產總值增長6%以上。政策層面，今年要保持宏觀政策連續性穩定性可持續性，促進經濟運行在合理區間。在區間調控基礎上加強定向調控、相機調控、精準調控。宏觀政策要繼續為市場主體紓困，保持必要支持力度，不急轉彎，根據形勢變化適時調整完善，進一步鞏固經濟基本盤。

??穩健的貨幣政策要靈活精準、合理適度。把服務實體經濟放到更加突出的位置，處理好恢復經濟與防范風險的關系。

??聚焦房地產行業，主要涉及兩方面重要內容。

??首先，保持宏觀政策連續性穩定性可持續性，意味著宏觀政策操作上要更加精準有效，不急轉彎，把握好政策時效度，繼續為市場主體紓困，保持必要支持力度，進一步鞏固經濟基本盤。

??此外，穩健的貨幣政策要靈活精準、合理適度。保持市場流動性合理充裕，保持宏觀杠桿率基本穩定。基于此，我們認為2021年央行貨幣政策或將松緊適度，持續深化金融供給側結構性改革，銀行業金融機構將把經營重心和信貸資源從偏好房地產、地方政府融資平臺，轉移到小微企業等實體經濟領域。

??現階段房地產行業仍是去杠桿的重要領域，金融要去房地產化，房地產也要去金融化。預計未來房地產行業將全面轉向去杠桿，并上升為長效機制，有序引導企業負債率、居民杠桿率逐漸回歸到“安全線”以內，堅守不發生系統性金融風險的政策底線。

??03 租賃市場將進入發展快車道

??房地產政策層面，繼續堅持“房住不炒”的定位，全面落實穩地價、穩房價、穩預期。

??熱點城市繼續堅持調控目標不動搖、力度不松勁。2021年以來，上海、杭州、東莞等熱點城市相繼升級調控，上海更是接連5次政策加碼，全面落實穩地價、穩房價、穩預期的長期調控目標，促進房地產市場平穩健康發展。

??今年的政府工作報告對租賃市場著墨頗多，比如“切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔”，以解決好大城市住房突出問題。

??事實上，大城市由于供需失衡、投機集中等原因，導致住房問題依舊突出。未來土地供應勢必要向租賃住房和共有產權住房建設傾斜，或將存在單列租賃住房和共有產權住房用地計劃的可能。地方財政也將安排專項資金，全力支持租賃住房和共有產權住房建設。

??針對長租房市場亂象，報告提出規范發展長租房市場，將促進租賃市場健康發展。降低租賃住房稅費負擔，租賃企業、租客均將受益，既能吸引更多市場化企業參與租賃市場運營，也能緩解新市民、青年人等住房難題。

??在政策紅利的刺激下，預計住房租賃市場將進入新一輪發展快車道，市場規模將持續擴容。在2021“丁祖昱評樓市”年度發布會上曾預測，政策關注重點在租賃。可以預見，隨著房地產行業步入無增長時代，房地產開發企業將積極尋找第二增長曲線，租賃市場將成為重要領域。

??04 新型城鎮化仍是房地產行業制度紅利

??政府工作報告中有一個與房地產市場有關的內容，也是“十四五”時期經濟社會發展主要目標和重大任務之一。原文表述為“深入推進以人為核心的新型城鎮化戰略，加快農業轉移人口市民化，常住人口城鎮化率提高到65%，發展壯大城市群和都市圈，實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮化發展質量。”

??這里面有幾個關鍵詞：新型城鎮化、城市群和都市圈、城市更新。

??完善新型城鎮化，城市群和都市圈將成新一輪發展主體。截至2020年末，中國常住人口城鎮化率超過60%，按照計劃，2025年末常住人口城鎮化率將提高到65%。2021-2025年，中國城鎮化率仍有5個百分點的提升空間，意味著未來將有大約7100萬人將由農村遷移至城鎮，這一部分人口將有望給房地產市場提供堅實的需求支撐，城鎮化仍是房地產行業最大的制度紅利。

??發展壯大城市群和都市圈，以人力、物力、財力等資源要素雙向流動為抓手，促進區域一體化協調發展。目前，已經獲批的19大城市群，承載了我國75%以上的城鎮人口，貢獻了80%以上的GDP。我們認為長三角、粵港澳、京津冀、長江中游和成渝這5大城市群或將成為新一輪發展高地，房地產市場份額或將向城市群和都市圈集中，強化行業新格局。

??實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系。存量時代下，城市更新再次成為房企繞不開的課題。根據政府工作報告，2021年計劃新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個，相較于去年增加1.5萬個，并首次提出要提升縣城公共服務水平，城市更新賽道或將延伸和下沉，未來市場空間將再被拓展。

??宏觀政策保持連續性穩定性可持續性，在操作上更加精準有效，不急轉彎。聚焦房地產行業，政策層面仍然堅持“房住不炒”，促進房地產市場平穩健康發展，并圍繞“解決好大城市住房突出問題”而展開，現階段地價、房價仍是不能碰的紅線，一旦地市、樓市出現過熱的征兆，短期內城市地價、房價出現非理性上漲，調控政策大棒必將尾隨而至。部分熱點城市未來不排除政策加碼的可能性。

??此外，從房地產企業第二增長曲線而言，租賃和城市更新將迎來新一輪發展快車道，這也是房企發展的機會點。未來五年，中國城鎮化率仍有5個百分點的提升空間，新增城市人口將有望給房地產市場提供堅實的需求支撐，城鎮化仍是房地產行業最大的制度紅利。

??值得注意的是，城市群建設仍是新型城鎮化發展的重要組成部分，京津冀、粵港澳、長三角、長江中游和成渝這5大城市群或將成為新一輪發展高地。

表：2019年-2021年兩會政府工作報告主要內容