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??每一次國家大政變化接續的時刻，房地產總是牽動人心。在“十四五”即將開啟之際，關系億萬群眾切身利益的住房問題，再次成為焦點。

??11月3日，新華社正式發布《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》（以下簡稱“建議”）。建議重申“房住不炒”定位，同時提出“推動金融、房地產同實體經濟均衡發展，實現上下游、產供銷有效銜接，促進農業、制造業、服務業、能源資源等產業門類關系協調”。“推動汽車等消費品由購買管理向使用管理轉變，促進住房消費健康發展”。

??“這是在促進房住不炒、控制住投機炒作、房地產違規加杠桿之后，對房地產與實體經濟兩者關系的一個正本清源的重新表述。房地產發展和實體經濟發展并不違背，與‘房住不炒’也并不矛盾。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中國房地產報記者表示。

??李宇嘉認為，國內大循環中，消費是主要推動力量，這其中就包括住房消費。房地產存量時代下，住房消費潛力很大，房屋裝修、老舊小區改造和社區建設、配套設施完善、智慧化城市改造等都會推動房屋整個的升級換代。農村人口就近城鎮化的過程，也會促進住房需求釋放，成為擴大內需的重要支撐點。

??不少房地產業內人士認為，“蓋有人住的房子”“蓋人們支付得起的房子”將是房地產未來的主流開發方向。

??內循環離不開住房消費支持

??“十四五”時期是我國全面建成小康社會、實現第一個百年奮斗目標之后，乘勢而上開啟全面建設社會主義現代化國家新征程、向第二個百年奮斗目標進軍的第一個五年。規劃和遠景目標意義重大。

??建議明確指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。

??這是中央首次將“房住不炒”寫入五年規劃。這意味著，下一個五年，“房住不炒”仍是樓市調控的主基調，也是地方因城施策不可動搖的根本。

??事實上，近幾年來，中國很多城市房價一直處于猛漲居高不下的狀況，背后都縈繞著投機炒作的影子。高房價擠壓了實體制造業，吸納了太多資金，更滋生了投機炒作不勞而獲的思維。因此，自2016年底中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”方向后，各類房地產政策制定都嚴格遵循這個思路。

??就在“十四五”規劃建議發布的同一天，浙江臺州就升級了樓市調控，其中明確提到實行住房限售政策，要求11月4日起在臺州市區新購買住房（含新建商品住房和二手住房），自取得不動產權證書滿3年后方可轉讓。再次彰顯了中央層面“房住不炒”的底線，不可逾越。

??但這也并不意味著政策就會一味打壓房地產、打壓金融。相反，內循環離不開住房消費的支持。

??此次建議特別強調“消費”的重要性，提出了“全面促進消費”。增強消費對經濟發展的基礎性作用，順應消費升級趨勢，提升傳統消費，培育新型消費，適當增加公共消費。推動汽車等消費品由購買管理向使用管理轉變，促進住房消費健康發展。海南省10月份出臺新的汽車消費政策提出，只要持房產證就可以參加汽車搖號，這突破了之前必須擁有戶口的規定。住房和汽車消費自從1998年房改以來，就是兩個相輔相成的新消費熱點。

??這不難理解。在拉動經濟增長的"三駕馬車"中，出口受阻，投資謹慎，消費自然就成為重中之重。而其中，住房消費與汽車消費同時被單獨點名，更說明了這兩個經濟的消費熱點，還需培育和發展。

??“車輛進入存量時代，住房也進入存量時代，都在向使用管理轉變。從國外看，美國、日本等國家房地產增加值占GDP增量能達到12%以上，我國的深圳、上海等城市房地產增加值也占到GDP增量的10%以上，這說明存量時代住房消費潛力很大。老舊小區改造、二手房流轉、租賃市場建設、閑置低效用房改造等，都可以重新定義實體經濟與房地產的關系。”李宇嘉認為。

??在貝殼研究院高級分析師許小樂看來，“促進住房消費健康發展”，重點在于“健康發展”。健康發展是居民基于城市遷移、家庭變化、收入增長的住房改善需求得到滿足，房價漲幅與經濟增長和居民收入相匹配，房屋裝修、改造、租賃、物業管理等一系列住房服務得到充分發展，服務品質得到進一步提升。

??“住房消費要真正釋放，就要杜絕各類炒房的干擾，即要落實房住不炒的思路。而房住不炒的落實，本質上就是為了給住房消費提供更大的空間。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

??發展長租房需要金融支持

??從構建多層次住房體系角度看，住房租賃市場有著巨大的發展空間。但同樣，只有遏制住投機炒作，令房地產回歸居住屬性，住房租賃需求才能得以釋放。

??對于住房租賃，意見明確，有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房。

??“利用集體建設用地建設租賃住房，背后就是要降低租賃住房的成本。因為任何一個大城市，在集體土地上建小產權房的租金很低，就是因為集體土地本身成本就很低，在控制住投機炒作后，用低成本的集體土地建租賃住房，能降低租賃房的建造成本，從而提高長租公寓運營收益。”李宇嘉分析稱。

??“租賃市場最核心的問題就是租購比懸殊，開發商開發商品住宅用地用于出租的回報率過低，大部分年收益只有1%~2%，而集體用地因為地價相對較低，在租金市場化的情況下，可以達到年投資回報率5%以上。對于集體產權擁有者來說，也可以獲得穩定回報。”一位做長租公寓的市場人士表示。

??在近幾年農村土地改革過程中，一個較大的突破就是集體建設用地和租賃住房的結合。尤其是隨著新《土地管理法》的實施，此類產品的開發將會成為一個重要亮點。

??建議還強調，“完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給”。這是政策層面首次將“長租房”寫入五年規劃，尤其對于北京、上海、廣州、深圳等一線城市住房租賃市場，意味著大利好。

??有專家呼吁，從短租到長租的跳躍，需要各類金融等政策的支持。尤其是長租房也需要享受各類同權的保障，包括租房可落戶、租房可入學等，這都是后續租售同權方面值得探索的內容。

??都市圈邁入大有可為時代

??意見特別指出，深化戶籍制度改革，完善財政轉移支付和城鎮新增建設用地規模與農業轉移人口市民化掛鉤政策，強化基本公共服務保障，加快農業轉移人口市民化。

??同時，優化行政區劃設置，發揮中心城市和城市群帶動作用，建設現代化都市圈。推進成渝地區雙城經濟圈建設。推進以縣城為重要載體的城鎮化建設。

??建議對區域發展也作出明確指示：推動西部大開發形成新格局，推動東北振興取得新突破，促進中部地區加快崛起，鼓勵東部地區加快推進現代化。支持革命老區、民族地區加快發展，加強邊疆地區建設，推進興邊富民、穩邊固邊。推進京津冀協同發展、長江經濟帶發展、粵港澳大灣區建設、長三角一體化發展，打造創新平臺和新增長極。推動黃河流域生態保護和高質量發展。高標準、高質量建設雄安新區。

??這在業內看來，都市圈依然是發展核心，特別是京津冀、粵港澳大灣區、長三角、黃河流域、成渝地區這幾個納入國家戰略的重點區域。雄安新區、長江經濟帶等也會在未來承擔重任。而要“發揮中心城市和城市群綜合帶動作用”，預計中央也會繼續把發展重心放在一二線城市。

??全國政協委員、“十四五”國家發展規劃專家委員會秘書長王一鳴說，“十四五”乃至更長一段時間，全球經濟會進入相對低迷的階段，“三低兩高”（低增長、低通脹、低利率、高債務、高風險）的日本式衰退在全球范圍內會持續。未來，內陸地區的城鎮化率會進一步升高，將為我國城鎮化率的提高作出主要貢獻。在“雙循環”的格局下，中國應在“十四五”期間大力度推進土地制度改革和戶籍制度改革，增強大都市圈和城市群在“雙循環”中的樞紐和戰略支點作用。