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??建發(fā)房產(chǎn)再次大手筆拿地。

??6月10日，廈門建發(fā)股份有限公司發(fā)布公告稱，旗下子公司建發(fā)國際集團下屬公司通過上海聯(lián)交所競拍取得上海虹口城市更新建設有限公司所持有的上海弘壽里企業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱“上海弘壽里”）100%股權，以及上海城市更新建設有限公司持有的上海新閎灣企業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱“上海新閎灣”）100%股權，從而獲取上海市4幅地塊。

??其中，上海弘壽里持有的資產(chǎn)包括位于上海市虹口區(qū)北外灘地區(qū)3幅地塊，上海新閎灣持有的資產(chǎn)則是1宗位于上海市楊浦區(qū)新江灣社區(qū)的地塊，4幅地塊總建筑面積達到21.55萬平方米，總交易金額高達123.5億元。

??對于以上地塊未來發(fā)展，建發(fā)股份表示：“未來不排除就該項目引入合作方的可能。”同時，由于項目開發(fā)過程存在各種不確定性，上述關于交易提及的數(shù)據(jù)可能與公司未來在定期報告中披露數(shù)據(jù)存在差異，以定期報告為準。

??值得注意的是，建發(fā)房產(chǎn)前兩年也曾大手筆布局上海，但去年其布局重心轉(zhuǎn)移至杭州，2024年權益拿地金額406億元中，有158億元投向了杭州，投資占比近40%，而對比之下，建發(fā)房產(chǎn)2024年在上海僅以聯(lián)合體形式獲取2宗土地。

??此番再次斥巨資布局上海，建發(fā)房產(chǎn)選擇了協(xié)議拿地而非通過公開土地市場。

??“上海一直以來是公司重點投資的城市，過去兩年也有持續(xù)獲取上海項目，只是受限于上海土地市場較為火熱，項目獲取概率不高。”建發(fā)房產(chǎn)相關人士向中國房地產(chǎn)報記者表示，接下來還會持續(xù)關注跟進上海公開市場，根據(jù)公司投資要求，積極獲取“流速好、利潤高”的項目。

??建發(fā)房產(chǎn)上海開啟“另類”拿地

??今年以來，尤其是一季度末，建發(fā)房產(chǎn)僅用兩天時間就接連拿下了杭州、成都地塊。

??在成都土地出讓中，建發(fā)房產(chǎn)拿下金融城三期H10地塊，高達106%的溢價率讓業(yè)界瞠目結舌。最終，該地塊成交價33.47億元，成交樓面價41200元/平方米，這是成都首次樓面價突破4萬元/平方米。隨后，建發(fā)房產(chǎn)又以34.35億元拿下杭州蔣村地塊，溢價率高達115.39%，成交樓面價88029元/平方米，刷新了杭州土地市場單價“地王”紀錄。而在此之前，建發(fā)房產(chǎn)已經(jīng)于今年1月斬獲了北京海淀朱房四街0030地塊，成交價90.4億元，溢價25%，折合樓面價95062元/平方米，刷新了北京彼時土地單價紀錄。在今年3月28日上海土地出讓中，建發(fā)房產(chǎn)再次參拍2宗熱門地塊，但最終未能幸運地將地塊收入囊中。此外，建發(fā)房產(chǎn)還在重慶、蘇州拿地。

??可以明顯看到，對比2024年，建發(fā)房產(chǎn)在投資端的風格變了。數(shù)據(jù)顯示，2024年，建發(fā)房產(chǎn)權益銷售金額1034億元；拿地總額530億元。

??顯然，建發(fā)房產(chǎn)管理層對這一成績并不滿意。值得注意的是，今年3月26日，建發(fā)房產(chǎn)管理層出現(xiàn)人事變動， 與此同時，林偉國被任命為董事會主席及提名委員會主席，同時卸任行政總裁職務；田美坦先生則被任命為新的行政總裁。

??林偉國上任后對建發(fā)房產(chǎn)的發(fā)展提出了更高要求。“我們需要全力增長。”林偉國在3月28日建發(fā)國際集團業(yè)績發(fā)布會上表示，盡管環(huán)境存在不確定性，但2025年仍然希望建發(fā)能夠?qū)崿F(xiàn)市場規(guī)模達到1500億元的目標，未來2~3年保持增長。

??當下，業(yè)內(nèi)明確提出年度銷售目標的房企不多了，原因就是市場環(huán)境多變，多數(shù)房企定下的目標都很難達成。而建發(fā)房產(chǎn)卻明確定下全年目標，可見，建發(fā)房產(chǎn)的發(fā)展決心。

??長三角地區(qū)是建發(fā)房產(chǎn)銷售業(yè)績底倉，去年權益銷售額占比就達到近一半，因此，建發(fā)房產(chǎn)要奮力一搏，長三角也是必爭之地，這其中，上海作為長三角城市領頭羊更是核心中的核心。

??就如建發(fā)房產(chǎn)相關人士所言，上海一直是其重點投資城市，但去年不少頭部房企出于安全性考慮紛紛聚焦核心城市，上海公開土地市場的競爭越來越激烈，建發(fā)房產(chǎn)獲地難度加大。

??也正因如此，建發(fā)房產(chǎn)走了一條另類拿地路線——城市更新。比如建發(fā)此次競得的上海弘壽里所持有的3宗地塊，就是2024年12月24日通過協(xié)議方式出讓，當時的意向單位為上海虹口城市更新建設發(fā)展有限公司，成交總價約35.98億元。

??“城市更新項目通常位于城市核心區(qū)域或發(fā)展成熟片區(qū)，地段價值更高，項目打造入市能夠有更大溢價空間。”一位上海國企項目營銷負責人表示，協(xié)議方式獲取土地還能避免公開拍賣市場的激烈競價，理論上可以降低土地成本，但這類項目一般都很復雜，前期資金投入大，建設周期長，開發(fā)主體不僅要面臨政策變動風險，而且還需要承受現(xiàn)金流壓力，所以對房企來說很有挑戰(zhàn)。

??上海協(xié)議出讓宅地總價已超850億元

??實際上，不只是建發(fā)房產(chǎn)，隨著上海城市更新進程加快，不少有實力的頭部央企、國企都在試圖通過遴選、協(xié)議出讓的方式拿地以增厚核心區(qū)域的土地儲備。

??今年上半年，嘉里建設先后以1.07億元、5962.5萬元補倉黃浦區(qū)，協(xié)議所拿地塊均為此前入市熱銷的金陵華庭項目擴大部分。

??此外，黃浦區(qū)豫園街道的余慶里也以總價73.26億元出讓成功，后續(xù)這部分地塊也將進行股權轉(zhuǎn)換，變更開發(fā)主體。

??5月26日消息，上海地產(chǎn)集團旗下上海城市更新建設發(fā)展有限公司不久前以協(xié)議出讓方式競得浦東新區(qū)上鋼社區(qū)一宗地塊，總價85.4億元，該地塊后續(xù)也會進行股權變更，將由市場化開發(fā)商操盤或合作開發(fā)。

??此外，位于徐匯區(qū)的東安新村組團地塊也已經(jīng)全部出讓完畢，3幅涉宅地塊分別被上海新百安經(jīng)濟發(fā)展有限公司、上海新楓安企業(yè)發(fā)展有限公司、上海新東安企業(yè)發(fā)展有限公司獲取，這三家公司均是由上海地產(chǎn)和徐匯城投共同持股，3幅地塊累計出讓金額高達523.03億元，成為全國隱形的“地王之王”。

??據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年上半年，上海協(xié)議出讓的涉宅用地，成交總價已經(jīng)超過了850億元，地塊主要分布在黃浦、靜安、楊浦、徐匯等市中心區(qū)域。

??不過，由于目前上海市中心土地資源趨于飽和，協(xié)議出讓多集中于舊改地塊，且參與的開發(fā)商多是綜合實力較強的央企、國企。相比之下，一些民營房企或規(guī)模較小的房企，只能在遠郊板塊拿地。

??上述國企項目營銷負責人認為，城市更新路徑并不是所有房企都適合，對房企而言，需要進行審慎的可行性研究和風險評估，如果具備匹配的資源和能力再入局，并要做好打“持久戰(zhàn)”和應對各種復雜局面的充分準備，因為雖然這類項目成功了能夠獲得銷售業(yè)績和品牌溢價，但一旦失敗就會拖累企業(yè)深陷泥潭、損失慘重。