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??近日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)布豐臺區(qū)2宗地塊出讓公告的補充公告，明確同一集團成員企業(yè)不得參拍同一地塊。

??該補充公告在原有的“同一企業(yè)及其控股的各個公司不得參加同一宗地的競買”基礎上進一步收緊，禁止多“馬甲”拍地。

??2023年以來，已有多個集中供地城市迎來年內(nèi)首次含宅用地的供應。與過去相比，2023年一季度土拍熱度表現(xiàn)較優(yōu)于2022年，但這主要得益于多個熱點城市核心板塊地塊的出讓，多數(shù)城市壓力仍大。一季度整體土地成交規(guī)模同比進一步下降32%，創(chuàng)2010年以來全國土地交易規(guī)模的新低。

??一方面是大多數(shù)城市土拍市場承壓，另一方面是北京優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)遭到激烈競拍。

??我們認為，未來土地市場或將進一步分化，大批量供應作為刺激房企拿地的手段已經(jīng)失效，大部分房企將扎堆“少而精”的地塊，只有部分核心城市、優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)高熱。

??2023年4月14日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)布“關于北京市豐臺區(qū)青塔街道青塔村棚戶區(qū)改造項目FT00-0601-0633、FT00-0601-0634地塊R2二類居住用地等2宗國有建設用地使用權出讓公告的補充公告（下稱“補充公告”）”。

??將京土儲掛（豐）[2023]007、京土儲掛（興）[2023]008號《掛牌文件》中出讓公告第三條“同一企業(yè)及其控股的各個公司不得參加同一宗地的競買”調(diào)整為“同一集團成員企業(yè)不得同時報名競買同一宗地；聯(lián)合競買的，同一集團成員企業(yè)僅可組成一個聯(lián)合體參與同一宗地競買。同一集團成員企業(yè)包括但不限于：與集團公司存在關聯(lián)關系的公司（含全資公司、控股公司）”。

??簡單來說，即同一宗地的競買資格從“同一企業(yè)”升級為“同一集團”，在拿地資格審核上出現(xiàn)了進一步的收緊。

??對于此次補充公告的調(diào)整，北京市規(guī)劃和自然資源委員會的相關負責人表示，本次競買人資格調(diào)整正是對市場主體提出的合理化建議做出的回應，調(diào)整后的競買人資格要求，較之前更為嚴格，更有利于促進市場公平競爭。一方面，“同一集團成員企業(yè)”不再成為“對手”，但可以“合作共贏”，更加利于行業(yè)發(fā)展及集團成員企業(yè)內(nèi)部間資源調(diào)配。另一方面，項目多數(shù)設置搖號環(huán)節(jié)，本次調(diào)整將更加有效地抑制通過增加關聯(lián)企業(yè)參與數(shù)量從而提高搖號中簽概率的情況發(fā)生，繼續(xù)營造更加公平的市場環(huán)境。

??從北京3月剛成交的兩宗地來看，一宗地吸引了42家房企參拍，刷新北京土地市場有史以來企業(yè)參與最多的地塊記錄，最終被上海房企大華斬獲，另一宗地則由首開底價獲得。

??從報名昌平區(qū)朱辛莊新區(qū)地塊的42家房企來看，其中進行報價的部分房企包括：首開、海南恩祥、未來科學城+中建智地、城建興華、江蘇海鴻、大悅城、碧桂園、中建玖合、明芳地產(chǎn)、四川鴻豐、中建三局、天恒、城建開發(fā)、上海大華地產(chǎn)、邯鄲合金房地產(chǎn)、建發(fā)、綠城、河北萬浩、龍湖、中鐵建、城鄉(xiāng)開發(fā)、廈門國貿(mào)、建工、中海、華潤、中能建、住總、湖北天創(chuàng)、電建以及北科建。

??可以看到，這些房企中有部分企業(yè)屬于同一個集團，若按此次發(fā)布的補充公告要求，這些企業(yè)只能組成一個聯(lián)合體競買。

??2023年至今，持續(xù)進行了2年的兩集中供地模式在部分城市逐步發(fā)生了改變，根據(jù)年初自然資源部對《關于進一步規(guī)范住宅用地供應信息公開工作的通知》的解讀，兩集中供地模式的優(yōu)化主要發(fā)生在兩個方面。一是取消了全年供地次數(shù)限制，二是建立擬出讓地塊清單公布制度。

??統(tǒng)計截止至3月末各城市的掛牌情況來看，不同城市的反應有所不同，部分城市土地掛牌、競拍截止時間確實開始分散，而也有一些城市仍然維持較為集中的土拍。

??在這其中，北京、廣州和成都是較典型的開始分散出讓地塊的城市，杭州、上海、合肥仍然是較為典型的集中出讓的城市。

??從結果來看，分散出讓地塊的城市中，北京優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)遭到激烈競拍、普通地塊持續(xù)底價成交，地市冷熱分化明顯；廣州仍是城投托底為主；成都開年以來地市熱度較2022年有明顯的提升，3月份分兩批成交的7宗地塊中，有5宗都到達了最高限價、搖號成交，無流拍地塊，整體溢價率分別達到12.8%和14.6%。

??仍然集中出讓的城市中，杭州則成為了今年迄今為止土地出讓最為積極的城市，在持續(xù)供應優(yōu)質(zhì)地塊、給開發(fā)商留足利潤空間的前提下，杭州3次土拍均保持了較高的關注度和熱度；合肥一改去年下半年的冷淡行情，熱度明顯升高。

??可以看到，無論是分散拍地的北京、成都，還是集中出讓的杭州、合肥，均有競拍較為火爆的地塊出現(xiàn)，集中供地的優(yōu)化和調(diào)整對于各大城市和房企來說都提供了更大的自由度、靈活度，新模式下，重點城市的土地市場熱度持續(xù)回升。

　　需要注意的是，在部分重點城市熱度持續(xù)回升的同時，2023第一季度，全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積僅為1億平方米，在2022年的低基數(shù)基礎上，2023年土地成交建面同比進一步下探32%，導致2023年一季度成交規(guī)模創(chuàng)下了2010年以來的新低。

??即使是目前民企投資最為活躍的杭州，2023年至今近2次集中供地的成交建面和金額加起來也不及去年第一批次。

??由此可見，近期雖然部分城市土地市場明顯升溫，但這種升溫并沒有帶來土地交易規(guī)模的上漲，僅僅只是部分地塊出現(xiàn)明顯高熱。目前部分熱點城市土地市場的點狀回暖極大程度依賴于樓市熱度、土地質(zhì)量、利潤空間等因素。

??當前土拍市場，各大房企扎堆部分核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，積極搖號拿地，“打新”現(xiàn)象明顯。

??正是在這樣的背景下，北京發(fā)布了豐臺區(qū)2宗地塊出讓公告的補充公告，禁止多“馬甲”拍地。

??我們認為，在政策寬松以及優(yōu)質(zhì)地塊的加持下，接下來核心城市的土拍熱度較2022年會有所上升，但整體市場的壓力依舊不然小覷，土地市場將進一步分化。

??對房企而言，北京此次發(fā)布的補充公告，或是一個信號，投資拿地部門還需積極尋找高性價比的城市、地塊，加大對土地市場的研判，不要盲目拼殺個別城市土地市場。