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??9月23日，上海2022年第三批次集中供地拉開帷幕。

??“從陸續公開的拍地結果來看，整體符合預判，央企、國企、地方城投類企業拿地比例不低。”一位機構分析師認為。

??根據上海土地市場官網此前公布的出讓安排顯示，此次上海共推出35幅地塊，起始總價1030.4億元。從出讓金額來看，這也是今年上海規模最大的一次集中供地。

??35宗待拍地塊中，20幅地塊僅有一名競買人，11幅地塊有多名競買人，另有4幅城中村地塊。按照出讓安排，這些地塊將分別于9月23日、9月26日、9月27日分三天進行交易。

??最終，上海今年第三次集中供地首日首日共成交23宗地塊（不含“城中村”改造項目地塊），共獲土地出讓金681億元。

??機構土地事業部負責人張凱認為，相較于上一批次，上海此次集中供地中僅一家企業參拍的地塊數量明顯增加，靜安、徐匯、普陀等優質區域地塊也出現多宗僅一家企業報名的情況。同時，多家企業報名地塊也多以企業聯合報名為主，尤其以“頭部企業結合地方國資平臺”形式較多，可見近期還有能力出面拿地的企業在資金方面也承受著不小的壓力。

??“畢竟到了下半年，拿到地也無法入市銷售，房企的拿地行為會更保守些。”上海中原地產市場分析師盧文曦也表示，盡管6月后上海樓市表現不錯，但該批次土地出讓中仍然有10多幅只有1家競買人報名的情況，可見第三批土地拍賣的整體熱度也不算高。

??地塊囊括熱點區域

??土拍規則再調整

??上海第三批集中供地共推出35幅地塊，涉及靜安、徐匯、普陀、浦東、寶山、閔行、嘉定、松江、青浦、奉賢、金山、臨港、崇明等13個區域。

??“從分布區域來看，這些地塊幾乎囊括了上海目前所有的熱點區域，可以看出政府推地的誠意十足。”一位熟悉上海樓市的專業人士表示，雖然地塊覆蓋多個熱點區域，但預計最終會延續之前的土地市場分化格局。

??從地塊具體分布情況來看，傳統市區本次推出7幅地塊，力度空前，久違露面的徐匯本次一口氣推出3幅地塊，此外靜安、普陀各有2幅地塊。其他樓市熱門區域也有零星地塊出讓，五大新城本次均有地塊出讓，其中臨港自貿區推出1幅地塊。

??從最終結果來看，地塊分化較為明顯，徐匯、靜安、普陀等核心區域及五個新城的核心區域優質地塊維持了整個土地拍賣市場的熱度。

??值得注意的是，本輪上海集中供地出價規則再次出現調整，隨機性將得到進一步加強。

??具體來看，本批次土地出讓對此前的“一次書面報價規則”作出調整。此前規則為：一次書面報價階段如果有2家報價相同時，將會產生一個隨機值。新的規則為：一次書面報價結束后，相同報價的競買人需修改報價直至無重復報價。若有效報價數在三個至五個之間，系統會觸發相應數量的“隨機值”，使有效報價共達到六個，若有效報價數為小于三個或大于五個，則不觸發“隨機值”。

??盧文曦表示，這次土地出讓導入了新的規則，出現多個系統隨機值，對參與者來說均價更難猜了。

??同策研究院研究總監宋紅衛則認為，上海的土地出讓規則在全國層面來看仍然較為嚴格，但也正是因為嚴控土地拍賣溢價率以及指導價，才給所有地塊保留了一定的利潤空間，在市場基本面較為健康的背景下，這也是大部分房企集中回流上海拿地的原因。

??央企國企主動搶地

??民企拿地熱情降低

??從拿地企業的性質來看，央企、國企、地方國資平臺及混合所有制企業為主的局面依舊未被打破，而民企的拿地熱情也呈現出降低趨勢。這其中，保利和招商依舊在上海強勢拿地。

??以徐匯區龍華街道188S-B-3地塊為例，該地塊有多名競買人參拍，經過多輪競價，最終被保利聯合體獲得，成交價為36.014億元，溢價率為9.13% 。

??從地塊所處板塊來看，徐匯濱江已經屬于市區范圍內優質地段，濱江區域經過多年發展，商務、商業氛圍日趨濃厚，平時也是市民休閑場所之一。從地塊位置來看，雖然不是濱江一線江景位置，但是勝在“便利”。離軌道交通11號線龍耀路站點約500米，地塊北面是龍耀路隧道，到浦東相當便利。云錦路東面有多幢商務樓，徐匯濱江比較熱鬧的地方也是從這里開始。商業配套較多，能滿足生活所需。

??“雖然地塊體量不大，總建筑面積不到5萬平方米，但板塊內高端小區的氛圍已經形成。從市場層面來看，基于限價關系，新盤和二手房之間有不少落差，倒掛現象明顯，新盤根本不愁賣。因此能拿下這幅地塊穩賺不賠。”盧文曦表示，從拍賣過程來看大家比較積極，畢竟土地面積不大，總投入可控，后續產品不用擔心去化問題，因此拿地積極性較高。4位買家報價都比較踴躍，很快進入一次性報價階段。

??對于保利此次拿下上述地塊，盧文曦表示，保利在徐匯濱江已經有開發項目，深耕區域也有助于降低成本。對保利聯合體來說拿下優質地塊是非常好的補倉機會。但也要看到，雖然央企、國企拿地積極性相對較高，但同樣會面臨資金壓力，所以央企、國企拿地也出現不少聯合拿地的現象。

??今年以來，除了保利在上海強勢拿地，招商更是重倉上海。在下午的土地出讓中，招商亦有斬獲。

??下午出讓的徐匯區華涇鎮XHP0-0001單元D2B-1地塊，最后被招商聯合體獲得，成交價為22.603億元，溢價率為6.30% 。

??該地塊所處板塊相對而言關注度并不高，但地塊位置距離軌道交通15號線華涇西站不遠，而且軌道交通19號線在建，交通較為便利。

??在業內人士看來，該地塊體量不大，計容面積不到5萬平方米，體量小，投入不高。房地聯動價達到8.1萬元/平方米，獲利不成問題。

??對于此次招商拿下上述地塊，盧文曦認為，大房企一般不太樂意開發小地塊，畢竟綜合成本相對高一些，但招商在上海一直保持高速擴張勢頭，這種地塊可以一次性全部銷售，屬于跑量性產品，對快速回款有幫助。

??相比央企、國企，民營房企此次在上海土地市場的表現熱度有所降低。但在業內人士看來，好的一面是，以祥源地產等為代表的民企依然對上海的周邊新城地塊保有興趣，這些民營房企對于上海未來的房地產市場保持樂觀態度，尋求進入機會。

??萬科“被拿地”

??在這一批集中供地中，一個有意思的現象是，多個地塊都傳出萬科拿地的消息。

??例如靜安區中興社區C070202單元304-03地塊被公開報道稱是由“萬科和北方企業聯合體”120.59億元所拿。但事實是，該地塊是被上海北萬置業有限公司底價獲得。

??據企查查顯示，上海北萬置業有限公司（以下簡稱“北萬置業”）成立于2019年6月17日，該公司成立時共有三家公司共同持股，上海萬科企業有限公司（以下簡稱“上海萬科”）持股40%，南通萬語企業管理咨詢有限公司（以下簡稱“南通萬語”）持股30%，上海北方企業（集團）有限公司（以下簡稱“北方企業”）持股30%。

??值得注意的是，上海萬科曾是上海北萬置業有限公司（以下簡稱“北萬置業”）的股東，但自從“圍標”事件后，萬科被禁止三年內在上海拿地，因此今年9月15日，上海萬科便退出了北萬置業，與上海萬科一同退出的還有南通萬語，而雙方合計持有的70%股權則由上海靜安國有資產經營有限公司接手，認繳金額18.2億元。

??因此，目前北萬置業是由上海靜安國有資產經營有限公司和北方企業共同持股，前者持股比例70%，后者持股比例30%。

??雖然現實是此次萬科并未在上海拿地，但從時間來看，因“圍標”事件而處罰期限于明年3月即將到期。萬科“被拿地”的消息也從側面反映出，在土地市場遇冷的大背景下，或許業界也在期待萬科等企業在上海土地市場的回歸。