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??今年重點22城中，接近半數城市完成了第二輪集中土拍。

??第二輪土拍熱度比今年第一輪，熱度更低了。

??從溢價率來看，除了北京微漲之外，其余6城溢價率較首輪出現下降，3城溢價率持平。

??熱點地塊“降價”、土拍規則繼續放寬前提下，依然沒能讓重點城市二輪集中土拍激起大的水花。

??今年房企投資面臨一個特別大的問題，流動性普遍吃緊，沒錢拿地，再加上市場復蘇進程緩慢，大部分房企迎來償債高峰，這樣的情況下房企更是要求自身投資“零失誤”。

??積極的信號也有，在樓市成交熱度回升的城市，房企的拿地積極性略有提升，而大部分民企拿地能力的恢復，才是決定土地市場熱度恢復的重要因素。

??一、部分城市熱度降至低點

??土拍熱度仍在進一步走低。

??已完成二輪土拍的10城平均溢價率只有3.2%，較首輪平均溢價率低了1.85個百分點。

??其中，廈門、福州、合肥、寧波、杭州和重慶6城溢價率較首輪均有不同程度下降，廈門降幅最大，較首輪溢價率降了5.4個百分點，此外重慶溢價率也降了近5個百分點。

??廈門率先開啟今年二輪集中土拍，推出的10宗地中僅搖號成交1幅，溢價成交3幅，平均溢價率為1.4%，降溫最為顯著。

??即便是有溢價的島內，和首輪相比競拍熱度也明顯下滑：3幅地無一宗地觸頂成交，平均溢價率僅為2.1%，較首批次島內平均8.6%的溢價率大降6.5個百分點。

??次日開拍的福州，整體溢價率迎來集中供地以來最低的一次，整體溢價率只有2%。要知道，2021年首輪土拍時，福州溢價率達到18.5%，二輪在最高限價15%的規定下溢價率也達到了13%。

??“冷熱不均”是10城二輪集中土拍的共性。

??比如整體溢價率只有1%的武漢，僅1宗地塊在多家房企的競拍下“熔斷”，而其他地塊則全部底價成交。

??再如青島，表現在區域熱度冷熱不均，2宗位于市北區CBD板塊的優質地塊，分別吸引了10家和8家房企參拍，觸發熔斷，最終轉入線下競品質環節，其余24宗底價成交地塊和1宗流拍地塊。

??即便是唯一一個溢價率較首輪上漲的北京，也是“觸頂與流拍共存”。有4宗地塊觸及最高限價，最終3宗地塊成交，還有1宗進入競高標準方案環節；與此同時，仍有3宗地塊流拍，流拍率達到18%，較首輪增加12個百分點。

??另外，10城土地成交金額較首輪微降5%，合計2310億元，杭州依然拔得頭籌，45宗涉宅地塊共成交557億元，較首輪下降三成，占10城總成交金額的四分之一。

??二、民企持續“隱身”

??盡管當前政策調控環境較今年年初明顯放松，但民企參拍積極性仍未見明顯提升。

??無論是最近完成二輪土拍的重慶，還是此前已完成的青島、蘇州、合肥、武漢等城市，國央企強勢拿地，民企持續“隱身”。

??據不完全統計，已完成二輪土拍的10城合計共約有25家民企拿地，占比僅兩成左右。

??其中廈門最為典型。央國企拿地比例達到了100%，而首輪土拍時廈門尚有2幅地是由民企競得。

??再來看聯合體拿地比例達50%的北京，二輪土拍拿地房企只有龍湖為民企，其他均為國企、央企背景，而龍湖此次也是通過與央企北京建工組成聯合體的形式成功拿下地塊。

??另外，蘇州也有近九成地塊被國企收入囊中。

??而在杭州、重慶、合肥以及青島，民企拿地積極性有了恢復的信號，尤其是本土民企積極性也有了一定的恢復。

??比如重慶，本土民企保億置業和國瑞陽光在國央企強勢拿地的情況下，依然競得2宗和1宗地塊，而且保億2宗宅地合計30.79億元，成為本次土拍拿地金額最高的房企。

??合肥相較于首輪民企參拍的積極性有所下降，但本土民企參與度依然領先于其他城市。參拍房企中，除中海、華潤、保利、招商、建發、越秀、龍湖外，其余多為安徽本土房企，成功拿地的民企有四成左右。

??杭州也比較典型。外來房企參與度較首輪有所下滑，但本土民企表現非常活躍，除濱江、綠城等品牌房企外，華景川、星創、華元等中小房企也均有參拍，且最終均有土地入賬，成交的45宗地中有六成左右由本土民企競得。

??三、地市熱度與樓市表現掛鉤

??當前樓市銷售依舊承壓，流動性壓力下，導致房企拿地信心仍舊不足，因此將有限的資金投資到確定性的市場相當重要。

??2022年上半年，尚未在22個集中供地城市拿地的上市房企已超八成，而且絕大多數為民營上市房企。

??民企很難，但規模房企也不好過。

??比如萬科總裁祝九勝近期公開表示，前5個月，萬科只投了13塊地。

??綠城中國董事會主席張亞東也給出了一組數據，年初至6月17日，綠城只拿了19個項目，而且集中在杭州、北京和上海。

??壓力之下，這就要求房企每拿一塊地都必須是“對的”。

??基本面差的城市或板塊不拿或少拿，樓市韌性較強的城市也謹慎拿地。這就進一步推動各城市及各板塊之間地市“冷熱不均”，甚至“冰火兩重天”。

??本質來講，地市熱度與樓市成交熱度直接掛鉤，接下來樓市成交熱度將成為重要的參考指標。

??這一現象在合肥、杭州等城市尤為明顯。

??比如合肥。

??二輪集中土拍進入競品質階段的9宗地塊，基本上處于合肥置業熱點區域，比如包河淝河、蜀山運河新城、瑤海老城區等，尤其是供應緊缺的高新區，即便是將非剛需首付提高至八成，近期開盤項目也出現了搖號，項目流速較快，房企回籠資金速度也比較快。

??而流拍地塊基本上都存在周邊配套欠缺、未來或存在難去化等問題，因此房企普遍沒有拿地意愿。

??橫向來看，已完成二輪集中土拍的城市中，合肥溢價率最高，這與合肥樓市出現回暖跡象不無關系。

??截止5月底，合肥市區的商品住宅消化周期僅在3.5個月左右，明顯處于供應不足的狀態，濱湖、包河、高新等片區的開盤去化都可在七成以上。二輪土拍開拍當日，合肥新房成交規模已連續3個月上漲。

??同樣在杭州，進入一次性報價區間或高溢價成交的地塊，也都高度集中于樓市成交熱門板塊。

??其中，錢江新城二期、拱墅東新單元、蕭山湘湖等板塊均有地塊觸頂。比如熱度最高的臨平新城南區塊23號地塊，共吸引18家房企競拍，最終溢價率達到了12%。

??原因在于，該地塊臨近地鐵，是剛需客戶最看重的“地鐵房”，且周邊新房庫存見底，房價相對周邊板塊有明顯優勢。

??實際上，在多數房企流動性壓力仍未得到緩解，樓市復蘇進程緩慢之下，由樓市成交板塊熱度不一而造成的土拍市場“冷熱不均”，將成為集中土拍城市的普遍特征。

??大多數房企拿地信心尚未恢復。

??受制于樓市銷售承壓，疊加下半年償債壓力，地市回暖或遙遙無期，但隨著市場預期轉暖，土拍門檻持續降低，以及優質地塊增加供應的情況下，或將有更多房企參與到第三批次的拿地中來。

??土地市場何時能真正恢復熱度？

??那就要看大部分民企拿地能力何時才能恢復了。