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??中止兩個月后，上海今年首輪集中供地按下“重啟鍵”。

??5月26日，上海土地交易市場官網發布《關于恢復上海市國有建設用地使用權出讓活動的通知》（以下簡稱“通知”），擬于6月1日開始現場交易。

??根據通知，上海重啟后的今年首批集中供地有兩項內容調整：一是，取消先前“招掛復合打分入圍”方式，公告地塊均采用掛牌方式出讓，有效申請人即為競買人；二是，對監管賬戶凍資金額進行了調整，賬戶中封存的資金應不小于扣除本地塊保證金后的自有資金金額。

??據了解，封存資金指的是房企用于繳付競拍地塊出讓價款。一般來說，房企參與上海土地拍賣需要分別繳納競買保證金和土地監管資金，競買保證金一般按起始價20%繳納，土地監管資金為起拍價的100%+10%溢價上限（即地塊中止價）。這也意味著，上海此次調整后的監管賬戶凍資金額將減少30%。

??諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄認為，土地拍賣規則的調整無疑對房企釋放了積極信號，將監管資金比例下調意味著房企參與競拍需要提供的凍結資金減少，旨在吸引更多房企參加，提升房企參與競拍的積極性。

??供地兩個月后重啟

??早在2月23日，上海市規劃和自然資源局網站便公布了《上海市國有建設用地使用權出讓公告(滬告字[2022]第016號)》，集中出讓涉及臨港、金山區、徐匯區、閔行區、青浦區、寶山區、嘉定區、松江區、浦東新區、楊浦區、普陀區、奉賢區12個地區共計36幅國有建設用地使用權，總出讓面積約200萬平方米，起拍總價約806.5億元。

??但一個月后，3月28日，上海土地市場公告稱，因疫情防控需要，為響應全市疫情工作，現中止上海市國有建設用地使用權出讓滬告字[2022]第016號公告出讓活動。直至5月下旬，集中供地才重新開始。

??上海房地產業內一位人士告訴記者，過去兩個月，上海受疫情影響，首批集中供地不僅僅是時間上的推遲。他認為，房企的拿地、開工都受到影響，晚了兩個月時間，進一步影響了房企新地塊到年底的業績搶收；于政府而言，少了很多土地收入，也讓財政進一步吃緊。

??5月26日的通知顯示，根據上海疫情防控工作整體安排，現恢復上海市國有建設用地使用權出讓滬告字[2022]第016號公告的出讓活動。

??如今，上海土地拍賣供應重啟，相關規則有一定的調整。第一，通知第一條顯示，“本公告地塊均采用掛牌方式出讓，有效申請人即為競買人”。

??第二，關于競買申請監管資金的調整。“《商品住房用地交易資金銀行監管協議》對出讓文件中原《商品住房用地交易資金銀行監管協議》的監管賬戶監管期限起始時間和封存資金金額作了調整。”

??換句話說，新的政策規定，均采用掛牌，有效申請人即為競買人，這就意味著上海在本輪土地中不執行招掛復合拍地規則；取消了過去封存地價款110%的政策，而改為80%的比例。從這兩個規定可以看出，上海此次供地政策強調了優化營商環境、降低購房成本的導向。新規定對于減少房企拿地顧慮等都有積極的作用，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為。

??一位百強房企前投資負責人在受訪時表示，此次降低封存地價款的額度，表面上看起來力度并不算大，但實際上正合適。因為央國企本身資金實力雄厚，但考慮到目前許多民營企業的資金狀況，即使將封存地價款繼續降低，后者還是有很多企業無法參與競拍。最后的結果很可能還只能是央、國企以及少數優質民企參與此次土地拍賣。

??政策信號意義強烈

??受疫情影響，上海房地產幾乎處于冰封狀態，市場供應量和成交量顯著下滑。

??相關研究機構數據顯示，2022年4月，上海市商品住宅（不含保障性住房）新增供應3.26萬㎡，同環比大幅下降約90%；成交面積為9.73萬㎡，同環比下降約80%。

??嚴躍進表示，此次上海拍地工作和規則調整，具有非常強的信號意義。這標志著上海開復工的工作正式開啟，充分說明上海社會經濟恢復正常的導向；土地規則的調整，也說明上海地方政府對于土地市場的肯定和支持，是積極發展房地產和鼓勵企業入市的重要體現；此次拍地工作，對于鼓勵房企積極拿地有積極作用，一些央企和國企將繼續投入這輪拍地過程，也有機會獲得成本較低的土地項目。

??上述投資負責人告訴記者，過去兩個月以來，因為疫情的發展，房地產市場不論是供應端還是銷售端，都呈現出一種焦慮的心態。此次上海恢復土地供應，為行業從業人士注入了信心。

??此外,他認為，土地拍賣市場的活躍度不僅僅取決于政策的寬容度，還有賴于房企自身的資金是否充裕。如果融資層面不僅僅只惠及幾家頭部房企，市場或許能更加活躍。

??據了解，此前被監管部門列為示范性發債的民營房企名單已從最初的三家擴充為五家，包括碧桂園、龍湖、美的置業、旭輝以及新城控股。5月27日下午，上交所為這五家房企舉辦投資者路演。能獲得官方支持的路演機會，重要意義在于為這幾家民營房企的發債增加信用保障。

??5月25日，人民銀行上海總部、上海銀保監局召開上海主要金融機構貨幣信貸工作座談會指出，金融機構要進一步提高政治站位，從政治高度認識做好當前貨幣信貸工作的重要性。要準確把握和執行房地產金融審慎管理各項要求，保持房地產信貸投放平穩有序，支持房地產開發企業、建筑施工企業的合理融資需求，更好滿足剛需和改善性住房需求。

??自2021年四季度以來，房地產企業在銀行間市場的融資環境就已在持續改善。2022年1月至4月，67家房地產企業在銀行間市場發行債務融資工具，發行量占全市場房地產信用債規模的65.1%；凈融資405億元，是全市場房地產信用債凈融資的7倍多，有效扭轉了2021年行業融資為負的局面。