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??上海易居房地產研究院7月2日發布《2021年6月40城土地市場報告》，該報告顯示：6月40城土地成交環比量價齊升，溢價率小幅上升，地市繼續小幅升溫。從土地成交面積看，6月環比同比分別增長26%和17%；從土地成交價格看，6月環比同比分別上漲13%和12%；從溢價率來看，6月為16.9%，環比同比均小幅上升1.2個百分點，地市繼續小幅升溫。上半年40城土地成交建筑面積同比增長15%，創2015年以來同期新高。2021年上半年，40城土地成交建筑面積為28910萬平方米，近十年來僅次于2013年和2014年，創2015年以來同期新高，40城土地出讓金則較2015年上半年增長了近3倍。上半年杭州上海土地出讓金大幅領先其他城市。上半年40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、上海、北京、廣州和南京，其土地出讓金總額分別為1988、1877、1361、1278和1226億元。排名靠前的城市，主要以一二線城市為主，其中杭州和上海上半年的土地出讓金大幅領先其他城市。三四線城市中，佛山和徐州的土地出讓金最高。

??易居研究院研究員沈昕表示: 上半年房地產市場調控密集，信貸整體呈收緊趨勢，預計隨著調控的深入，下半年熱點城市房價漲幅將收窄，部分城市樓市降溫將傳導至地市。土拍政策方面，截止目前已有南京、無錫、蘇州、南昌、東莞5個城市相繼出臺相關政策，限制房企多個“馬甲”搶地，預計第二批集中土拍部分城市熱度將有所下降，預計下半年40城土地市場整體仍將保持平穩態勢。

??報告主要內容如下：

??一、40城整體:6月環比量價齊升，溢價率小幅上升，地市繼續小幅升溫

??1、土地成交建筑面積：6月環比增長26%，同比增長17%，上半年創2015年以來同期新高

??2021年6月，40個典型城市土地成交建筑面積7024萬平方米，環比增長26%，同比增長17%。6月合肥、長沙、鄭州、成都、上海、武漢、徐州等城市完成首批集中出讓，廈門、長春完成第二批集中出讓。

??2021年上半年，40城土地成交建筑面積為28910萬平方米，近十年來僅次于2013年和2014年，創2015年以來同期新高。

??2、土地出讓金收入：6月環比下降18%，同比增長18%，上半年同比增長29%

??6月，40個典型城市土地出讓金收入為4616億元，環比下降18%，同比增長18%。上半年，40個典型城市土地出讓金累計收入19326億元,同比增長29%。

??2021年上半年，40城土地出讓金為19326億元，得益于本輪樓市行情的韌性，2016年以來土地出讓金逐年穩步增長，2021年上半年40城土地出讓金較2015年上半年增長了近3倍。

??分城市來看，上半年40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、上海、北京、廣州和南京，其土地出讓金總額分別為1988、1877、1361、1278和1226億元。排名靠前的城市，主要以一二線城市為主，其中杭州和上海上半年的土地出讓金大幅領先其他城市。三四線城市中，佛山和徐州的土地出讓金最高。

??3、移動平均土地出讓均價：6月環比上漲13%，同比上漲12%

??6月，40個典型城市移動平均土地成交均價為6685元/平方米，環比上漲13%，同比上漲12%。

??4、土地成交溢價率：6月為16.9%，環比同比均小幅上升

??6月，40個典型城市土地成交溢價率為16.9%，環比同比均小幅上升1.2個百分點，從溢價率來看，4月份以來土地市場有所回暖。

??2020年一季度，土地溢價率維持在10%左右的歷史低位水平；二季度部分城市土拍火熱，溢價率逐步上升；三季度多個熱點城市政策收緊，溢價率小幅盤整；四季度溢價率持續下降。2021年一季度，40城土地溢價率在12%-13%之前小幅盤整。4月份以來隨著熱點城市陸續集中土拍，40城土地成交溢價率持續小幅上升。

??分城市來看，6月40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別為東莞、南昌、荊州、揚州和惠州，土地成交溢價率分別為61%、55%、39%、33%和31%。6月東莞僅有二宗面積較小的商住地塊出讓，其中一宗規劃建面僅1851平方米的地塊溢價率達到237%。6月南昌新建區望城鎮4宗商住用地成交溢價率較高，主要是起拍價和毛坯限價的價差較大，房企競爭比較激烈。需要看到的是，上海土拍新規控地價和溢價率的效果非常明顯，溢價率明顯小于徐州、廈門、合肥、武漢、成都等6月集中土拍的城市。

??二、城市分類：上半年一二三線城市土地成交建面相比2020年和2019年同期均增長

??1、一線城市：6月土地成交量環比同比分別增長23%和11%，成交均價環比和同比分別上漲0.7%和6%；上半年土地成交量同比增長18%，相比2019年同期增長79%

??6月，一線城市土地成交建筑面積為606萬平方米，環比增長23%，同比增長11%。上半年，一線城市土地成交建筑面積為2995萬平方米，同比增長18%。6月，一線城市6個月移動平均成交價為15661元/平方米，環比小幅上漲0.7%，同比上漲6%。6月上海完成首批集中出讓，31宗涉及普通商品住宅的經營性地塊總建面394萬平方米，成交總金額約774億元。此前4月和5月廣州、北京和深圳已完成首批集中出讓，其中廣州共成交42宗，土地出讓金906億元；北京共出讓30宗地塊，土地出讓金1110億元；深圳首批集中出讓6宗地塊，土地出讓金138億元。

??回顧歷史，2016年5月以來，一線城市的土地成交均價整體上一直處于震蕩趨勢中，地市已有較長時間的調整，有企穩回暖的需求。不過目前一線城市的土拍規則均嚴格限制了地價的上限，預計土地成交均價還是小幅震蕩趨勢為主。

??2、二線城市：6月土地成交量環比同比分別增長24%和28%，成交均價環比同比分別上漲13%和14%；上半年土地成交量同比增長16%，相比2019年同期增長6%

??6月，二線城市土地成交建筑面積為5248萬平方米，環比增長24%，同比增長28%。上半年，二線城市土地成交建筑面積為19657萬平方米，同比增長16%。6月，二線城市6個月移動平均成交價為6009元/平方米，環比上漲13%，同比上漲14%。

??回顧歷史，二線城市土地均價自2017年9月達到5334元/平米的歷史高點之后便進入了下行通道，此后震蕩下跌至2019年2月。2019年3月后，二線城市地價上漲幅度較大，廈門、南京、杭州、成都、武漢和重慶等前期熱點二線城市地價反彈較明顯；下半年，政策快速收緊，成交量持續下降，地價漲幅也不斷收窄，8月后形成明顯的下跌趨勢，一直持續到2020年一季度。2020年二季度，杭州、南京、寧波、成都等熱點城市地市火熱，成交均價快速反彈；三季度，多個熱點城市出臺調控收緊的政策，地市逐漸降溫，地價開始高位盤整；四季度，成交均價持續下跌。2021年1-4月，成交均價在去年年底位置附近小幅震蕩，隨著熱點二線城市陸續集中土拍，5月和6月成交均價上漲。

??3、三線城市：6月土地成交量環比增長41%，同比下降13%，成交均價環比同比分別上漲21%和11%；上半年土地成交量同比增長11%，相比2019年同期增長22%

??6月，三線城市土地成交建筑面積為1171萬平方米，環比增長41%，同比下降13%。上半年，三線城市土地成交建筑面積為6258萬平方米，同比增長11%。6月，三線城市6個月移動平均成交價為4513元/平方米，環比上漲21%，同比上漲11%。

??2016年以來，樣本中的三線城市（其中，長三角、珠三角和京津冀城市群三線城市占5成）地價，呈現波動較大的震蕩向上走勢。2020年二季度地價開始大幅上漲，6月份突破新高，7月和8月繼續小幅上漲，9月份以來地價持續回落至2021年2月。3月以來部分長三角和大灣區的三四線城市地市持續火熱，三線城市土地成交均價持續上漲。這里主要有兩點原因，一是中型房企在一二線城市集中供地制度下拿到地的概率下降，為了保證規模加大在熱點三四線城市的拿地力度；二是一二線城市大部分都實施嚴格的限價政策，導致房企凈利潤率很低，而三四線城市大部分限價較為寬松，房企有機會獲得較高的利潤率。這導致了部分三四線城市的土拍競爭異常激烈，激烈程度甚至超過一二線城市。

??三、預計下半年整體地市仍較相對平穩，市場分化延續

??從22城首批集中供地情況來看，市場分化比較明顯，重慶、杭州、南京、合肥等城市土拍競爭激烈，青島、長春、沈陽等部分北方城市土拍遇冷，預計后續的土拍中這種情況還會延續。此外，北京和上海土拍新規控地價和溢價率的效果非常明顯，首批集中供地平均溢價率均為6%左右，對其他地市較熱的城市有借鑒意義。

??集中供地新規與房企融資“三道紅線”、房地產貸款集中度管理一起，是我國房地產發展長效管理機制的重要組成部分，目的是為了落實中央穩地價、穩房價、穩預期的房地產調控要求。上半年房地產市場調控密集，信貸整體呈收緊趨勢，預計隨著調控的深入，下半年熱點城市房價漲幅將收窄，部分城市樓市降溫將傳導至地市。土拍政策方面，截止目前已有南京、無錫、蘇州、南昌、東莞5個城市相繼出臺相關政策，限制房企多個“馬甲”搶地，預計第二批集中土拍部分城市熱度將有所下降，預計下半年40城土地市場整體仍將保持平穩態勢。

??執筆人：上海易居房地產研究院研究員 沈昕

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