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??7223億元，這是當(dāng)前15城首批集中供地取得的成績(jī)。在首輪集中供地?zé)岢毕拢鄶?shù)房企“薄利”甚至“虧損”也要搶地，一場(chǎng)內(nèi)卷化焦慮感充斥整個(gè)行業(yè)。相比之下，中海地產(chǎn)等標(biāo)桿大房企拿地表現(xiàn)在外界看來(lái)顯得頗為“佛系”。

??尤其是在被視為中海必爭(zhēng)之地的北京市場(chǎng)。在北京首輪集中供地中，中海共報(bào)名參與了18宗土地競(jìng)拍，最終卻無(wú)一斬獲。這些年，中海不僅是北京樓市多年銷冠，還連續(xù)3年居北京拿地權(quán)益金額榜首。

??這令外界不解：中海究竟是遺憾錯(cuò)過(guò)，還是另有深意？“集中拍地令土地市場(chǎng)過(guò)度火熱，熱門地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈回報(bào)率低，中海堅(jiān)守刻度底線，不盲從跟進(jìn)。”一位中海地產(chǎn)相關(guān)人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者透露。

??不得不說(shuō)，這樣謹(jǐn)慎的拿地策略符合中海一貫“穩(wěn)健”做派。在風(fēng)險(xiǎn)高企時(shí)，盲目擴(kuò)大規(guī)模會(huì)影響企業(yè)未來(lái)穩(wěn)健增長(zhǎng)，中海深諳此道并踐行著嚴(yán)格財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控下的有質(zhì)量增長(zhǎng)，在房地產(chǎn)周期中尋找機(jī)會(huì)，在房地產(chǎn)行業(yè)的大風(fēng)大浪中穩(wěn)健前行。

??集中供地上半場(chǎng) 多數(shù)房企薄利搶地

??截至5月27日，已有包括北京、天津、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、深圳等15個(gè)城市完成了首批集中供地，成交金額高達(dá)7223億元。盡管部分熱門城市從出讓到銷售環(huán)節(jié)都設(shè)置了多項(xiàng)限制政策，比如限價(jià)、自持、競(jìng)配建、競(jìng)共有產(chǎn)權(quán)比例等，但熱點(diǎn)地塊仍然競(jìng)爭(zhēng)激烈。

??“一方面，貨幣超發(fā)推動(dòng)地價(jià)水平不斷抬升；另一方面，房企規(guī)模增長(zhǎng)訴求讓首批集中供應(yīng)土地顯得格外搶手。”一位房地產(chǎn)人士直言。

??與此同時(shí)，集中供地“后遺癥”凸顯，房地產(chǎn)行業(yè)陷入盈利攤薄焦慮中。

??近日，杭州首輪集中拍地最大贏家之一濱江集團(tuán)召開了一場(chǎng)2020年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)。有投資者問(wèn)，最近集中推地拍下的幾塊地凈利潤(rùn)能有幾個(gè)點(diǎn)？濱江董事長(zhǎng)戚金興坦言“努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平”，這個(gè)數(shù)字實(shí)現(xiàn)前提還包括“團(tuán)隊(duì)精干高效管理、融資能力、品牌影響力”等。

??在集中供地“搶地潮”下，濱江集團(tuán)不過(guò)是一個(gè)縮影。為搶地，多數(shù)房企已逐漸陷入微利甚至虧損境地。據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，按照1%-2%的項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)水平，很顯然集中供地下房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)率已低于傳統(tǒng)制造業(yè)水平。首輪集中拍地多數(shù)地塊樓面價(jià)已然接近周邊在售樓盤價(jià)格，未來(lái)將面臨盈利難題甚至是更嚴(yán)峻困境，房地產(chǎn)行業(yè)盈利難局面或?qū)㈤L(zhǎng)期存在。

??為什么盈利預(yù)期低，甚至虧損，集中供地下還是會(huì)出現(xiàn)“搶地潮”現(xiàn)象？多位業(yè)內(nèi)人士分析稱，一方面維持規(guī)模增長(zhǎng)，保證核心城市市占率是房企可持續(xù)發(fā)展保障；另一方面，一二線熱點(diǎn)城市需求表現(xiàn)相對(duì)堅(jiān)挺，去化更有保障，相較于實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)更多承擔(dān)補(bǔ)充現(xiàn)金流作用。行業(yè)規(guī)模見頂共識(shí)下，活下去是眾多房企更真實(shí)想法。

??沖規(guī)模還是要利潤(rùn)，怎樣選擇就決定了未來(lái)要走的路。縱觀2017年高點(diǎn)瘋狂拿地的眾多房企，一方面在局部市場(chǎng)逐漸隱退，另一方面不得不在2020年業(yè)績(jī)中將高點(diǎn)拿地的項(xiàng)目做了減值處理，繼而影響企業(yè)盈利情況。

??中海地產(chǎn)堅(jiān)持多元化拓展 “不盲從跟進(jìn)”

??就在多數(shù)房企陷入“恐慌性”拿地之下，仍有部分房企堅(jiān)持有質(zhì)量增長(zhǎng)。中海地產(chǎn)是其中之一。

??“利潤(rùn)王”“穩(wěn)健審慎”，這是這些年來(lái)中海地產(chǎn)被冠上的標(biāo)簽，也是中海光環(huán)所在。中海主席兼執(zhí)行董事顏建國(guó)曾以“一場(chǎng)馬拉松”形容企業(yè)發(fā)展，稱追求的是“穩(wěn)中求好、穩(wěn)中求快，不急不躁”。

??要規(guī)模還是要利潤(rùn)，中海追求的是兩者平衡。在熱門地塊利潤(rùn)率維持低位甚至虧損的狀況下，中海仍然保持定力，穩(wěn)健投資，恪守投資刻度底線，而非盲目跟進(jìn)、非理性加價(jià)。在云譎波詭市場(chǎng)中，更好地穿越周期。

??中海整體投資節(jié)奏穩(wěn)步推進(jìn)。盡管首批集中供地?cái)孬@較少，但今年中海拿地仍排在第13名，位居第二梯隊(duì)（拿地金額在300億元左右），雖然與融創(chuàng)、保利等企業(yè)有些差距，但中海整體投資節(jié)奏穩(wěn)健，在重慶、廈門、天津、南京、濟(jì)南等地都有土地入賬。

??在北京市場(chǎng)，中海土儲(chǔ)貨值約千億元，貨量依然充足。其中，在石景山區(qū)域，中海于去年9月以69.78億元競(jìng)得北辛安棚戶區(qū)改造B區(qū)1608-658地塊；此外還擁有中海京叁號(hào)院、中海寰宇視界、中海首開拾光里等多個(gè)項(xiàng)目，貨值都很大。以目前去化率看，即便今年不在北京拿地，也夠消化兩三年。

??除公開市場(chǎng)拍地，中海在拿地策略上還注重多元化拓展。為此，中海成立了投資拓展與產(chǎn)業(yè)合作部，積極拓展非公領(lǐng)域，踐行“藍(lán)海戰(zhàn)略”，在大市場(chǎng)找大業(yè)主造大項(xiàng)目。

??2020年，中海多元化渠道購(gòu)地金額達(dá)到327億元，占權(quán)益購(gòu)地總金額的24.8%，包括大型城市更新項(xiàng)目、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)資源整合項(xiàng)目和大型的商業(yè)綜合體項(xiàng)目。再比如，之前取得成功的北京北辛安項(xiàng)目、濟(jì)南華山項(xiàng)目、上海紅旗村項(xiàng)目（單盤年銷售均過(guò)百億元大關(guān)）以及新拓展的武漢漢陽(yáng)建橋項(xiàng)目、太原綜改區(qū)項(xiàng)目、上海建國(guó)東路項(xiàng)目等一批超大型項(xiàng)目均來(lái)自非公拓展渠道。尤其是上海建國(guó)東路項(xiàng)目，總投資額超過(guò)590億元。

??中海地產(chǎn)相關(guān)人士稱，相信2021年在國(guó)家提倡城市更新政策下，中海會(huì)在非公領(lǐng)域加大投入，更積極開放地多元化吸納土地。

??中海地產(chǎn)還善于逆周期拿地。在2017年市場(chǎng)高點(diǎn)過(guò)后的逆周期中，中海不斷豐富土地儲(chǔ)備，從而使得其在北京市場(chǎng)銷售額從2017年的42億元（排第25名），一躍成為北京市場(chǎng)第一名，并連續(xù)3年蟬聯(lián)。

??正是在這樣的堅(jiān)持下，成立42年的中海地產(chǎn)多年來(lái)穩(wěn)居利潤(rùn)之的寶座。過(guò)去10年間，中海地產(chǎn)毛利潤(rùn)率穩(wěn)超30%，凈利潤(rùn)率超20%，這在行業(yè)中沒(méi)有之一。過(guò)去5年，其他規(guī)模房企大多通過(guò)“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”換來(lái)快速進(jìn)入30強(qiáng)、10強(qiáng)的高增長(zhǎng)；中海則用“低杠桿+中速周轉(zhuǎn)”穩(wěn)居地產(chǎn)10強(qiáng)寶座。

??擁有充裕資金流在手的中海地產(chǎn)，有信心在接下來(lái)的兩輪供地中“大展手腳”。前述中海地產(chǎn)相關(guān)人士稱，在經(jīng)歷了首輪集中供地拍賣后，各房企有望逐漸冷靜，相信接下來(lái)的土地拍賣會(huì)更加理性，例如北京經(jīng)過(guò)10個(gè)工作日“冷靜期”后，競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)方案房企數(shù)量已明顯減少。

??誠(chéng)然，這場(chǎng)土拍游戲才剛剛開始，遠(yuǎn)未到“煮酒論英雄”之際。大企博弈，笑到最后者，方能笑得最好。