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??銀保監會對房地產金融泡沫態度發生明顯變化。

??9月23日，銀保監會相關部門負責人介紹第五次全國金融工作會議要求的防范化解相關風險工作進展時表示，房地產金融化泡沫化勢頭得到實質性扭轉。

??今年3月份，銀保監會主席郭樹清表示，我國地方政府隱性債務狀況趨于改善，房地產泡沫化金融化勢頭得到根本扭轉。

??在去年3月份，郭樹清在國務院新聞辦公室舉行的發布會上曾指出：“房地產領域的核心問題還是泡沫比較大，金融化泡沫化傾向比較強，是金融體系最大灰犀牛。”

??從“金融化泡沫化傾向比較強”到“根本扭轉”再到“實質性扭轉”的措辭變化，在業內人士看來，代表著監管層對房地產去金融化去泡沫工作的肯定。

??“銀保監會最新表態意味著此輪房地產調控到位，政策可以從之前預防市場過熱轉為預防過冷了，近期5年期LPR利率下調等金融端利好也證實了這一點。”一位地產人士表示。

??植信投資研究院資深研究員馬泓認為，此番表態，可能為年底適度擴大對房企融資便利提供了一些線索，房地產政策可能進一步釋放維穩信號。

??此次，銀保監會相關部門負責人還透露了另一個好消息：9月22日，國家開發銀行已向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款，支持遼寧“保交樓”項目。

??重點領域風險由快速發散轉為明顯收斂

??房地產泡沫曾被郭樹清認為是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。拆解高風險“影子銀行”、去地產金融泡沫，一直是銀保監會近年來工作重點。

??銀保監會相關部門負責人表示，重點領域風險已由快速發散轉為明顯收斂，防范化解重大金融風險攻堅戰取得重要階段性成果。

??一是金融杠桿率明顯下降。2017年以來，銀行業總資產年均增速8.2%，不及2009年至2016年資產年均增速的一半；金融體系內部空轉的資產占比大幅度下降。

??二是銀行業不良資產認定和處置大步推進。2017年至2022年7月末累計處置不良資產13.5萬億元，超過之前12年處置額總和。

??三是影子銀行風險持續收斂。截至今年上半年末，高風險的類信貸影子銀行規模較歷史峰值壓降約29萬億元，蘊含巨大隱患的保本理財退出市場，同業理財較峰值壓降99%，同業投資和非標融資大幅減少。

??四是金融違法違規行為受到嚴厲懲治。依法處置安邦集團等嚴重違法違規企業，完成接管包商銀行和“明天系”6家保險信托機構。2017年以來，監管部門累計處罰銀行保險機構1.87萬家次，罰沒合計140.37億元。

??五是外部風險沖擊應對未雨綢繆。堅持穩健的貨幣政策，抵制住過度刺激的誘惑，不搞“大水漫灌”，貨幣供應量和社會融資規模與名義經濟增速基本匹配。

??六是房地產金融化泡沫化勢頭得到實質性扭轉。這是自2020年8月出臺房地產融資“三道紅線”以來，監管部門對房企過去兩年時間內持續“降杠桿”行為的肯定。

??七是地方政府隱性債務風險得到穩妥處置。增量風險已基本控制，存量風險化解正有序推進。

??八是部分大中型企業債務風險平穩化解。渤海鋼鐵、海航集團、東北特鋼、北大方正等一批債務金額巨大、涉及面廣的大型企業債務風險事件得到平穩處置。

??“國際金融界評價中國成功避免了一場金融危機。”銀保監會相關部門負責人說。

??對于房地產金融工作，該負責人還提出，堅持“房住不炒”定位，圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，持續完善房地產金融管理長效機制；合理滿足房地產市場融資需求，穩妥處置恒大等部分頭部房企風險。

??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀道，這意味著房地產金融長效機制已經建立起來，下一步需要完善，而不是退出。比如對熱點城市的調控部署，包括限購等政策已經是長效機制的一部分。對于房地產不管是企業端還是居民端，合理融資需求都會給予滿足，這是行業正常發展的訴求，是保持房地產去金融屬性必須要做的工作，只要這樣行業才能保持穩定。

??李宇嘉認為，“穩妥處置恒大等部分頭部房企風險”，也是去金融化去泡沫化不得不承受的過程，不破不立。房地產行業下行、市場風險爆發，都是去泡沫去金融化必須經歷的階段，只有這一陣痛過去，房地產才能迎來新的發展機遇。

??全國首筆“保交樓”專項借款已發放

??此次銀保監會還通報了全國首筆政策銀行專項借款到位的消息。9月22日，國家開發銀行已向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款，支持遼寧“保交樓”項目。

??但具體由哪個主體來承接這部分專項借款，這筆借款投向哪個項目等信息，資金如何退出，目前并未有詳細披露。

??業內人士看來，銀保監會釋放這一利好消息，主要目的或在于，要求專項借款盡快投放下去，推動復工復產和“保交樓”進度，穩定市場預期。

??8月19日，住建部消息稱，住建部、財政部、人民銀行等有關部門出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。

??相關部門表示，專項借款嚴格限定用于已售、逾期、難交付的住宅項目建設交付，實行封閉運行、專款專用。通過專項借款撬動、銀行貸款跟進，支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。

??據悉，這筆專項借款初期規模達2000億元，由央行指導國家開發銀行、中國農業發展銀行在現有貸款額度中安排，后續中國進出口銀行或也會加入。

??李宇嘉猜測，首筆“保交樓”專項借款承接主體應該是沈陽市地方國企或城投平臺，這筆專項借款納入地方債務統借統還，確保資金能夠安全退出，并獲得一定收益，所以專項借款所進入項目一定是資金能夠平衡的比較優質的項目，或者跨項目能實現資金平衡。因為全國專項借款額度僅2000億元，規模非常小，“救火資金”不能把自己燒著了，才能投入更多項目。

??“對于不能盤活的項目，也就是存在資金硬缺口、項目已銷售資金追不回來，可能會由國企或地方平臺企業來代建，保證項目交付，壓實地方政府與銀行的主體責任，同時追究企業主體責任。”李宇嘉說。

??銀保監會相關部門負責人表示，銀保監會積極推動支持“保交樓、穩民生”，指導銀行在配合地方政府壓實各方責任的有序安排下，積極主動參與合理解決資金硬缺口的方案研究，做好具備條件的信貸投放，千方百計推動“保交樓、穩民生”。

??同時，配合住建部、財政部、人民銀行等部門及時出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款支持已售逾期難交付住宅項目建設交付，維護購房人合法權益，維護社會穩定大局。

??但“保交樓”責任主體還是房企自身。馬泓認為，今年房地產市場能否實現良性循環和健康發展的關鍵，是房企流動性風險和債務違約風險能否有效緩釋。但是當前房地產開發企業資金總體狀況仍然偏緊，受制于銷售不暢、資產負債率偏高以及現金流偏緊等問題，為推進房地產市場平穩有序健康發展，有必要對有條件的、資質相對優良的房企給予合理資金支持。