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??歷時一年，保租房公募REITs試點終于傳來新的好消息。

??7月11日，首單保租房REITs紅土創新深圳人才安居REITs獲深交所審核通過，從正式申報到審核通過，只用了45天。

??僅三日后，中金廈門安居REITs也獲上交所通過。

??也就是說，國內交易所目前在排隊的2個保租房REITs項目，距離正式發行僅差臨門一腳。

??保租房金融體系進一步完善，這對開發企業資金退出提供了可行的范本，“投融管退”閉環被打通意味著租賃行業將迎來新發展。這應該是行業近期鮮有的一個好消息了。

??今年上半年，整個資產證券化融資表現比較活躍。CAIC數據顯示，上半年房企累計通過資產證券化融資合計規模1398億，占整個發債總量的超三成。

??時間撥回到2021年6月，發改委發布通知，將保租房納入公募REITs試點行業范圍。

??直至今年5月27日，紅土創新深圳安居REITs、中金廈門安居REITs分別于深交所、上交所和證監會報送申請材料，成為首批申報的保租房租賃REITs，也是目前在國內交易所排隊的僅有的2個項目。

??歷經“受理”和“問詢”，紅土創新深圳安居REITs于7月11日“審核通過”，用時僅45天。

??緊接著，7月14日，中金廈門安居REITs也獲上交所“通過”，用時48天。

??最短45天是什么概念？

??我們查看了目前剛成立以及上市的項目，從申報到通過短則5個月，長則已歷經一年多時間。

??審批提速背后最大的原因來自于政策的支撐。

??自2022年年初，央行、銀保監會發布關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知，明確支持保障性租賃住房發展。

??近幾個月以來，證監會、發改委等多方就保租房REITs發展提供支持。直至5月27日，深交所、上交所分別推進首單保租房REITs的申報審批工作，實際上，上述金融方面出臺的多種政策推動保租房發展，鼓勵更多市場主體加入建設。

??這也為開發企業做出資金退出的范本以及指引，打通“投融管退”的閉環，保障性租賃住房金融體系進一步完善。

??7月15日，滬深證券交易所發布施行《公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）規則適用指引第4號——保障性租賃住房（試行）》，對保障性租賃住房試點發行基礎設施REITs進行規范和引導。

??其中明確，原始權益人應當為開展保障性租賃住房業務的獨立法人主體，不得開展商品住宅和商業地產開發業務。鼓勵專業化、規模化的住房租賃企業開展保障性租賃住房基礎設施基金試點。

??過去，由于保租房項目需精裝修建成后運營，存在項目回報周期長資金沉淀壓力大的問題，且租金一般要低于市場價格約15%-20%，回報率相對較低。在多重因素的影響下，房企參與保租房的意愿并不強。

??但隨著政策支持，以及首批申報REITs項目通過，這將為市場化企業后續申報保租房REITs提供參照經驗。

??從首批申報REITs的產品情況來看，資產證券化申請需要產權明確，同時對企業的持有出租房源套數規模有一定的要求。

??例如底層資產，首批申報REITs的產品涉及到的6個項目均獲得保租房認證，產權清晰，出租率均達到98%以上，深圳安居保利香檳苑達到100%。租戶租賃期限較長，一般以3年為主。租約長加上高出租率，這意味著持續穩定的現金收入。

??租金構成相對豐富，除了住房租賃收入外，還可以發展商業、車位的租賃服務。比如深圳安居的百泉閣和錦園另有商業配套或者車位租賃服務。

??按照最新的第4號指引，要求基礎設施項目運營時間原則上不低于3年。也就是說，從投入運營到項目資產證券化申報，周期相對較短，這可以解決企業住房租賃項目資金沉淀周期長、資金壓力大等難題。

??從首批申報REITs的產品情況，廈門安居的兩個項目運營時間均約為2.33年，深圳安居的保利香檳苑運營周期最長約為2.67年，最短的百泉閣為2個月，整體來看資金回報周期相對較短。

??資產證券化工具的引用，為重資產持有保租房資金退出提供一個參考路徑，將有效縮短資金回報周期，降低企業資金壓力，特別是對一些近兩年有保租房建設任務的國企來說具有重要意義。

??目前，已有部分房企通過不同的方式參與保租房建設。

??比如旭輝控股領寓旗下柚米寓九亭中心店經過認定被納入上海松江區首批保障性租賃住房；而龍湖冠寓則通過輕資產方式參與到蘇州木瀆項目，該項目由村集體組織開發建設，龍湖整體租賃后展開運營，每年向村集體支付租金，運營期為15年。

??房企資金退出完善的背景下，保租房不失為房企布局的一個新賽道，而保租房REITs若成功發行也為房企提供了新的融資思路。

??保租房REITs快速通過審批，也讓我們注意到今年上半年房企資產證券化融資的情況，一個詞概括：活躍！

??從整個資產證券化融資來看，相對于信用債和海外債，資產證券化融資比較亮眼。

??上半年，正常融資渠道受阻，房企境內外累計發債融資（含證券化融資）共計人民幣4488億元，同比下降35%，房企融資端境況仍未有明顯改善。海外債發行規模更是大降超7成。

??反觀資產證券化融資，上半年融資規模累計達到1398億，同比雖下降24%，但降幅遠低于信用債、海外債。且資產證券化融資占今年上半年房企境內外累計發債融資規模超3成。

??存量資產資產證券化同樣得到政策支持。

??5月25日，國務院辦公廳發布《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，鼓勵企業選擇適合的存量資產，采取多種方式予以盤活，這一政策的出臺將極大地激活手中持有優質存量資產的企業特別是國企通過公募REITs、資產證券化等方式進行融資。

??從企業來看，今年1-6月共有3家房企證券化融資超百億，其中萬科保持了2021年以來的領先，上半年通過發行各類證券化產品合計融資226億，居各家房企之首，保利發展、中國金茂也緊隨其后，證券化融資超百億。

??可以預見的是，一旦保租房REITs成功發行，房企資產證券化融資渠道將進一步被擴充。

??自去年7月國務院發布《關于加快發展保障性租賃住房的意見》以來，保障性租賃住房上升國家戰略，“十四五”時期40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套（間），保障性租賃住房成為重點城市新增住房供應的主力。

??隨著資產證券化融資工具不斷完善，“投融管退”閉環被打通，保租房或將成為房企布局的一個新賽道，一方面可以盤活資產回收資金，增加企業的盈利增長點，同時也可以開辟一條新的融資路徑。