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??一個多月來，央行將降準(zhǔn)降息貨幣政策工具運用到了極致。

??5月20日，央行公布最新一期貸款市場報價利率（LPR）。其中，1年期LPR仍為3.7%，保持不變；5年期以上LPR為4.45%，相較上個月下降15個基點。

??這是2020年4月至今，5年期以上LPR第三次出現(xiàn)下調(diào)；過去兩次下調(diào)分別為2020年4月和2022年1月；此次下調(diào)幅度最大，達(dá)15個基點，且是LPR改制后第一次5年期以上LPR單獨降息，反映出央行正在加大貨幣政策刺激力度。

??“這種差異化的調(diào)整，一方面反映出（此前）資金成本下降的幅度尚不足以驅(qū)動金融機構(gòu)同時調(diào)降短期和中長期貸款利率；另一方面，則反映出決策層對于中長期貸款尤其是房貸塌陷的關(guān)注。”中國民生銀行研究院宏觀研究中心主任王靜文表示。

??“如果過去降息的目標(biāo)是穩(wěn)定經(jīng)濟，那么這一次5年期單獨降息的目的主要是穩(wěn)樓市。”一位市場人士直言。

??值得注意的是，在前期差別化住房貸款利率政策指引下，此次5年期以上LPR下降15個基點至4.45%，意味著后續(xù)居民首套房利率下限已經(jīng)能夠下探到4.25%，創(chuàng)下近10年來利率水平低點。同時，二套房貸利率亦將隨之下調(diào)。

??這極大地提振了市場信心。

??“新舉措能用盡用，5月份能出盡出”

??這也是政策層面對于中央高層會議精神的貫徹與落地。

??4月29日，中央政治局會議指出，“我國經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)峻性、不確定性上升，穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)物價面臨新的挑戰(zhàn)”。會議要求“疫情要防住、經(jīng)濟要穩(wěn)住、發(fā)展要安全”。

??對于房地產(chǎn)方面，中央政治局會議提出，“支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

??5月18日，中共中央政治局常委、國務(wù)院總理李克強在云南主持召開座談會，研究部署進(jìn)一步穩(wěn)增長穩(wěn)市場主體保就業(yè)。他指出，城鎮(zhèn)化是必然趨勢，要穩(wěn)地價穩(wěn)房價，支持居民合理住房需求，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??“各地區(qū)各部門要增強緊迫感，挖掘政策潛力，看得準(zhǔn)的新舉措能用盡用，5月份能出盡出，確保上半年和全年經(jīng)濟運行在合理區(qū)間，努力使經(jīng)濟較快回歸正常軌道。”李克強強調(diào)。

??來自信貸貨幣層面的支持，是最能立竿見影的。

??5月15日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合出手將首套住房貸款利率下限下調(diào)，對新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，利率下限由不低于相應(yīng)期限LPR調(diào)整為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點。

??僅過了4天，就有廣州、深圳、天津、濟南、青島、鄭州、蘇州、昆明、重慶、常熟、膠州、南通等20個城市積極響應(yīng)，出現(xiàn)了低至4.4%的首套房貸利率。

??與此同時，已經(jīng)停滯多時的民營房企境內(nèi)發(fā)債融資渠道正在重新打開，“示范發(fā)債民營房企”名單不斷擴容。這份名單中，先是龍湖、碧桂園、美的置業(yè)將從本周起陸續(xù)發(fā)行人民幣債券。5月19日，市場消息又稱新城控股、旭輝集團也即將加入發(fā)債行列。

??此次下調(diào)5年期LPR利率也是房地產(chǎn)市場需求端政策組合拳的一部分。

??“5年期LPR利率的下調(diào)有利于推動企業(yè)中長期融資需求的回升，有利于降低居民房貸成本，刺激居民購房需求的回升，助力房地產(chǎn)銷售市場回暖。”紅塔證券研究所所長李奇霖表示。

??“貨幣金融大環(huán)境的寬松，對于房地產(chǎn)市場來說，勢必會產(chǎn)生積極影響，對于降低購房成本、降低開發(fā)貸款和經(jīng)營貸款成本等都會產(chǎn)生積極的作用。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

??在密集出臺的利好政策刺激下，多位業(yè)內(nèi)人士相信，樓市在政策底部后，很快將出現(xiàn)市場底部。只要疫情能快速穩(wěn)定下來，房地產(chǎn)市場底部有望在2022年下半年出現(xiàn)。

??樓市需要“定向降息”

??可以看到，本輪疫情對經(jīng)濟造成的沖擊僅次于2020年第一輪疫情。當(dāng)前，無論是中國經(jīng)濟還是房地產(chǎn)市場，都正處于2020年二季度以來最嚴(yán)峻時刻。

??國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份，規(guī)模以上工業(yè)增加值增速同比下降2.9%；服務(wù)業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比下降6.1%；社會消費品零售總額同比下降11.1%；固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）環(huán)比下降0.82%，是2020年3月以來首次出現(xiàn)負(fù)增長。

??房地產(chǎn)對經(jīng)濟的拖累愈發(fā)明顯。1~4月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降2.7%，商品房銷售面積同比下降20.9%，商品房銷售額同比下降29.5%，房企土地購置面積同比下降46.5%。

??1~4月，全國商品房均價為9502元/平方米，自2021年2月達(dá)到11030元/平方米歷史最高水平后，已連續(xù)15個月下降。

??4月份，全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比下跌0.3%，同比下跌0.1%；二手住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比下跌0.3%，同比下跌1.6%。這是自2015年12月份以來，70城新房價格指數(shù)首次出現(xiàn)同比下跌態(tài)勢。

??來自央行的數(shù)據(jù)亦顯示，4月居民住房貸款環(huán)比減少605億元，同比少增4022億元。房貸負(fù)增長這種前所未有的狀況，已經(jīng)在今年2月和4月接連出現(xiàn)，顯示出居民部門不但沒有加杠桿，反而在主動收縮資產(chǎn)負(fù)債表去杠桿。

??企業(yè)部門中長期貸款雖然仍在增加，但2月、4月同樣出現(xiàn)了同比少增，顯示出企業(yè)擴大資本開支的意愿不強，這對于經(jīng)濟穩(wěn)增長同樣不利。

??5月房地產(chǎn)銷售市場依舊偏弱。截至5月19日，5月30個大中城市商品房日均成交面積為26.1萬平方米，4月為27.5萬平方米；去年同期為57.5萬平方米。

??從這些數(shù)據(jù)看，樓市下行非常明顯，甚至進(jìn)入了信心不斷下滑導(dǎo)向下的下跌循環(huán)，迫切需要對其“定向降息”。

??廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，市場需求端回暖是突破關(guān)鍵，降息以降低月供，這是提振購房情緒的重要工具。5年期LPR大幅下行，就是要讓樓市需求端快速穩(wěn)定下來，為解決供給端沖擊（信用風(fēng)險，收并購難以進(jìn)展、土地市場冷卻、開工不足）創(chuàng)造條件，避免供需相互惡化。

??要想實現(xiàn)既定的政策目標(biāo)，恢復(fù)房地產(chǎn)市場信心，財政貨幣政策需要進(jìn)一步發(fā)力。

??王靜文預(yù)計，下一階段房地產(chǎn)利好政策仍會出臺。除重點支持剛需外，改善性需求預(yù)計也會得到政策支持，地方限購限貸政策或?qū)㈦S之放松，房地產(chǎn)金融審慎管理制度也將相應(yīng)優(yōu)化調(diào)整。

??“預(yù)計下一階段樓市紓困政策將從三四線城市逐步向一線和重點二線城市轉(zhuǎn)移，部分城市可能小幅調(diào)降房貸利率，適度降低購房者融資成本。下半年，隨著調(diào)控政策逐步顯效，新開工或?qū)⒂|底反彈，房地產(chǎn)投資增速可能在三季度逐步企穩(wěn)，并于四季度小幅回升。”植信投資研究院資深研究員馬泓表示。