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??伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險暴露，銀行資產(chǎn)質(zhì)量受到極大沖擊；上市銀行涉房風(fēng)險敞口有多大，也成為業(yè)界擔(dān)憂的問題。

??中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至3月29日，共有9家上市銀行發(fā)布2021年財報，對于涉房貸規(guī)模及風(fēng)險給予正面回應(yīng)。其中，興業(yè)銀行涉房貸款規(guī)模最大，其境內(nèi)自營貸款、債券、非標(biāo)等業(yè)務(wù)項下投向房地產(chǎn)領(lǐng)域業(yè)務(wù)余額共計1.65萬億元，不良率1.34%。以此測算，房地產(chǎn)領(lǐng)域不良余額約為221億元。

??興業(yè)銀行風(fēng)險管理部總經(jīng)理鄒積敏在業(yè)績會上表示，興業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)超過90%是自營資產(chǎn)，授信準(zhǔn)入嚴(yán)格且阻斷了理財業(yè)務(wù)的風(fēng)險傳染；房地產(chǎn)自營資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)中約90%是分布在一二線城市和三大都市圈的中心城市，資產(chǎn)估值比較穩(wěn)定，違約率和違約損失率都比較小。

??但房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險往往容易互相傳染，稍有不慎就會引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)。如此大規(guī)模的涉房貸款，仍令不少投資者擔(dān)憂。

??平安銀行至今仍陷入寶能、華夏幸福等多家問題房企的風(fēng)險敞口中。不止于此，去年11月，平安銀行成都分行還將連同新力地產(chǎn)在內(nèi)的4家房企告上法庭。在房企頻繁出險的情況下，曾經(jīng)的好伙伴如今似乎成了“拖油瓶”。

??揭底“涉房”風(fēng)險

??銀行涉房敞口主要包括居民按揭貸款和對公房地產(chǎn)貸款、非標(biāo)和信用債等。對銀行而言，當(dāng)前涉房敞口對資產(chǎn)質(zhì)量的影響主要來自部分房企償債能力下滑的風(fēng)險，居民按揭貸款風(fēng)險則較低。

??值得注意的是，受累于個別房企債務(wù)違約償付能力不足，部分此前該業(yè)務(wù)比較“激進”的上市銀行涉房貸不良率上升較快，風(fēng)險值得關(guān)注。

??目前發(fā)布財報的9家上市銀行中，涉房貸規(guī)模最大的是興業(yè)銀行，截至2021年末，其投向房地產(chǎn)領(lǐng)域業(yè)務(wù)余額高達1.65萬億元，不良率為1.34%。從結(jié)構(gòu)上看，個人房地產(chǎn)按揭貸款1.12萬億元，占比67.82%，區(qū)域分布在一二線城市中的余額占比超過七成；對公融資業(yè)務(wù)余額5320.89億元，占比32.18%，除800多億元債券投資外，其余4477億元均有對應(yīng)房地產(chǎn)項目及抵押物，且項目在北上廣深一線城市余額占比52%。

??“興業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模盡管相對較大，但也最大限度體現(xiàn)了風(fēng)險與收益平衡。去年以來興業(yè)銀行開展了多輪對公房地產(chǎn)業(yè)務(wù)排查，通過項目并購明顯阻斷了違約風(fēng)險。目前有潛在風(fēng)險的對公房地產(chǎn)項目約200億元，但我們的資產(chǎn)減值已經(jīng)計提到位。”鄒積敏說。

??招商銀行亦是“房貸投放大戶”。截至2021年末，招商銀行房地產(chǎn)相關(guān)實有及或有信貸、自營債券投資、自營非標(biāo)投資等承擔(dān)信用風(fēng)險的業(yè)務(wù)余額合計5114.89億元，較上年末上升3.48%，其中，對公房地產(chǎn)貸款余額3559.77億元，較上年末增加136.57億元；房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率由2020年的0.3%上升至2021年的1.41%，上漲4倍，房地產(chǎn)不良貸余額由11.9億元升至56.55億元。

??業(yè)績會上，招商銀行首席風(fēng)險官朱江濤表示，代銷產(chǎn)品中違約客戶主要涉及華夏幸福和恒大地產(chǎn)。華夏幸福方面，目前債委會已經(jīng)有整體債務(wù)重組方案；恒大方面，我們也保持跟項目管理人的密切溝通，根據(jù)管理方提供的信息，項目對應(yīng)的可售現(xiàn)值和在建的可售貨值加起來對應(yīng)我們?nèi)谫Y的覆蓋比例是非常充分和足值的。

??值得注意的是，截至2021年末，中信銀行對公房地產(chǎn)不良貸款率高達3.63%，超過了其他8家銀行，較年初亦上升0.28個百分點。財報中披露原因是，“受房地產(chǎn)行業(yè)景氣度下降等因素影響，個別房企償付能力受到影響，債務(wù)風(fēng)險上升”。

??截至2021年末，中信銀行房地產(chǎn)相關(guān)貸款、銀行承兌匯票、保函、債券投資、非標(biāo)投資等承擔(dān)信用風(fēng)險的對公房地產(chǎn)融資余額共計3977.13億元，較上年末減少369.93億元，其中對公房地產(chǎn)貸款余額2848.01億元，較上年末減少28.07億元。

??“中信銀行對公房地產(chǎn)貸款99%有抵押，經(jīng)過排摸后，現(xiàn)在貨值與貸款的覆蓋比是2:1，信用類貸款只占不到1%，行業(yè)最好的幾家龍頭企業(yè)才給信用貸款。”中信銀行副行長胡罡表示。

??平安銀行的風(fēng)險敞口也一直為業(yè)界關(guān)注。據(jù)其財報披露，截至2021年末，平安銀行表內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)敞口合計3410.89億元，其中對公房地產(chǎn)貸款余額2889.23億元，較上年末增加169.6億元，占發(fā)放貸款和墊款本金總額的9.4%，較上年末下降0.8個百分點；對公房地產(chǎn)貸款不良率0.22%，較上年末基本持平。

??“平安銀行房地產(chǎn)出險業(yè)務(wù)主要是以寶能為主。目前已和寶能達成了司法和解，法院也出具了調(diào)解書，其中金額最大的54億元寶能城項目馬上可進入司法拍賣執(zhí)行環(huán)節(jié)，已完工的部分馬上可以上市銷售。根據(jù)最新的還款計劃和處置方案，如果銷售順利的話，2022年預(yù)計將形成大額壓降。”平安銀行副行長郭世邦在業(yè)績發(fā)布會上表示。

??除寶能外，平安銀行還存在投資華夏幸福的風(fēng)險敞口。據(jù)平安銀行去年年初業(yè)績會披露，“股權(quán)投資180億元，表內(nèi)債權(quán)投資360億元，一共540億元”。

??郭世邦透露，華夏幸福目前已出臺債務(wù)承銷方案，相當(dāng)部分投資人選擇了按照重組方案推進，后續(xù)平安銀行還將協(xié)助產(chǎn)品管理人做好與債務(wù)人、債委會的溝通，持續(xù)推動方案實施，追蹤現(xiàn)金流回流進展，督促產(chǎn)品管理人在收到債務(wù)人支付的現(xiàn)金后，及時對投資者進行分配。

??2022年涉房類貸款投向重點圈定

??對于未來房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險敞口，各大銀行看法頗為一致。朱江濤表示，目前整個房地產(chǎn)行業(yè)仍然處于風(fēng)險上升和釋放階段，因此整體行業(yè)性不良率還會進一步上升，后續(xù)招商銀行會進一步強化管理，不良率會控制在合理可接受的范圍內(nèi)。至于房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險何時見頂，他認為仍需關(guān)注市場銷售變化情況。

??“高度關(guān)注未來風(fēng)險。”胡罡表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售還沒有明顯回暖，同時還關(guān)注到有些房地產(chǎn)龍頭大戶不斷有一些負面風(fēng)險信息出現(xiàn)，“從短期來看，現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的短期風(fēng)險還是在逐步釋放過程中，最終的風(fēng)險防控還是要看整個銷售情況，包括一手房和二手房的銷售情況。從中長期來看，房地產(chǎn)行業(yè)作為國家支柱行業(yè)，對其還是充滿信心的。”

??從上市銀行所披露財報，還可以發(fā)現(xiàn)下一步銀行涉房類貸款投放重點領(lǐng)域，包括保障性租賃住房、房地產(chǎn)并購、合理住房需求等。

??交通銀行是目前唯一披露財報的國有大行。截至2021年末，其公房地產(chǎn)貸款余額為4198億元，較年初增加了20.57%。今年前兩個月，交通銀行境內(nèi)分行房地產(chǎn)開發(fā)貸余額較年初增加了295億元，這個增量相當(dāng)于去年末房地產(chǎn)余額的7%。

??這其中很大一部分正是來自房地產(chǎn)并購貸投放。

??交通銀行副行長郝成表示，今年以來主動對接優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)并購需求，特別是并購出險和困難的房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目需求，推進房地產(chǎn)并購金融服務(wù)。截至目前，交行已經(jīng)與五礦地產(chǎn)有限公司簽署了100億元并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，與美的置業(yè)簽署了90億元并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議，同時正在與其他優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)洽談簽署并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議。

??今年以來，已有多家銀行與房企合作，向后者提供并購融資貸款。招商銀行管理層表示，房企并購融資業(yè)務(wù)存在結(jié)構(gòu)性機會，將按市場化原則進行。近期，招行先后與華潤置地、華潤萬象、大悅城控股、美的置業(yè)等簽署合作協(xié)議，授予相關(guān)房企并購融資額度。

??“我們認為當(dāng)前房地產(chǎn)問題可以通過重組并購進行一個非常好的軟著陸，這是一個有效的途徑，對我們銀行來說也是一個結(jié)構(gòu)性的機會。”招商銀行副行長李德林表示。

??“未來房地產(chǎn)行業(yè)會逐步趨穩(wěn)。”光大銀行副行長楊兵兵認為，在這種形勢下，下一步，光大銀行涉房類貸款策略有四個方面：一是積極支持保障性租賃住房的建設(shè)和運營；二是積極支持城市更新項目；三是合理支持優(yōu)質(zhì)主體+優(yōu)質(zhì)項目的房地產(chǎn)并購；四是支持商品房市場更好地滿足購房者的合理住房需求，因城施策，促進房地產(chǎn)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

??郭世邦亦表示，平安銀行將嚴(yán)格按照“房住不炒”大政方針，繼續(xù)在落實監(jiān)管要求的基礎(chǔ)上，切實做好房地產(chǎn)貸款均衡有序投放，重點支持普通商品住房開發(fā)，積極支持保障性住房及租賃住房開發(fā)，支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)實施優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目并購。同時，持續(xù)加強房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險管控，實現(xiàn)對客戶經(jīng)營、項目進度、資產(chǎn)狀態(tài)、資金流的全方位監(jiān)控。

??“興業(yè)銀行將發(fā)揮商行+投行優(yōu)勢，加大房地產(chǎn)項目并購力度，共同維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定；同時也專項安排200億元并購額度，主動向與公司合作良好的優(yōu)質(zhì)開發(fā)商推薦，推動組織項目與問題開發(fā)商脫鉤，在保交樓當(dāng)中消除風(fēng)險隱患。”鄒積敏說。