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??“2021年7月，物業(yè)管理行業(yè)異常活躍，無(wú)論是相關(guān)政策發(fā)布、行業(yè)收并購(gòu)、還是資本市場(chǎng)變化可謂波瀾起伏。物業(yè)管理企業(yè)再掀上市“高潮”，共有6家企業(yè)成功登錄資本市場(chǎng)，行業(yè)新增收并購(gòu)9起，涉及金額達(dá)14.54億元。

??7月23日，住建部等八部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域的突出問(wèn)題。《通知》延續(xù)了此前的法律政策基調(diào)，本質(zhì)上是對(duì)物管行業(yè)的又一次發(fā)展引導(dǎo)，但卻引起了資本市場(chǎng)恐慌，引發(fā)物業(yè)股普跌，超八成企業(yè)股價(jià)下跌，僅7家企業(yè)股價(jià)微漲。

??我們認(rèn)為，《通知》的出臺(tái)，延續(xù)了監(jiān)管機(jī)構(gòu)此前的法律政策基調(diào)，是對(duì)物管行業(yè)的又一次發(fā)展引導(dǎo)，有利于行業(yè)進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展，向良性競(jìng)爭(zhēng)的成熟市場(chǎng)轉(zhuǎn)型。政策的實(shí)施將進(jìn)一步擠壓不良競(jìng)爭(zhēng)、不規(guī)范運(yùn)營(yíng)物企的市場(chǎng)生存空間，同時(shí)也利好已經(jīng)規(guī)范運(yùn)營(yíng)、堅(jiān)持服務(wù)升級(jí)的優(yōu)質(zhì)物企進(jìn)一步擴(kuò)張。未來(lái)，經(jīng)過(guò)三年的規(guī)范整治，相信物管行業(yè)發(fā)展將更健康、更有活力。”

??01

??7月超八成企業(yè)股價(jià)下跌

??據(jù)住建部網(wǎng)站23日消息，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等八部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，力爭(zhēng)用3年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)。《通知》明確以問(wèn)題為導(dǎo)向，因城施策，重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)等領(lǐng)域人民群眾反映強(qiáng)烈、社會(huì)關(guān)注度高的突出問(wèn)題。

??其中，涉及物業(yè)服務(wù)的條款如下：

??1、未按照物業(yè)服務(wù)合同約定內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)；

??2、未按規(guī)定公示物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況、維修資金使用情況等相關(guān)信息；

??3、超出合同約定或公示收費(fèi)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用；

??4、擅自利用業(yè)主共有部分開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，侵占、挪用業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)收益；

??5、物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后，無(wú)正當(dāng)理由拒不退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。

??《通知》旨在引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范經(jīng)營(yíng)，優(yōu)化物管行業(yè)的整體市場(chǎng)環(huán)境。雖然該政策是過(guò)往相關(guān)規(guī)范的延續(xù)，但從行業(yè)整體發(fā)展角度看，確實(shí)需要通過(guò)多方努力，推動(dòng)行業(yè)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的良性發(fā)展。因此，該政策出臺(tái)對(duì)物管行業(yè)的正向意義更強(qiáng)。

??然而，受政策影響，2021年7月，物管行業(yè)板塊出現(xiàn)了大幅跳水，截止至7月末收盤(pán)，恒生物業(yè)指數(shù)下跌24.86%，板塊整體下跌14.03%，超八成企業(yè)股價(jià)下跌，僅7家企業(yè)股價(jià)微漲。

??從與月初價(jià)的對(duì)比來(lái)看，7月跌幅前三分別為恒大物業(yè)、世茂服務(wù)、綠城服務(wù)，跌幅分別為43.4%、33.0%、29.9%。在7家微漲的企業(yè)中，漲幅最高的為佳源服務(wù)，達(dá)9.6%，藍(lán)光嘉寶服務(wù)與和泓服務(wù)以4.3%的漲幅位列二、三。

表：2021年7月物業(yè)企業(yè)資本市場(chǎng)表現(xiàn)情況表

??數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞物管整理

??我們認(rèn)為，物管行業(yè)存在一定的“亂象”不容回避，這既有過(guò)往行業(yè)粗放發(fā)展的歷史緣由，也有近年來(lái)資本裹挾下物企盲目競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)實(shí)原因。

??一方面，如今的物企多是由房企的物管部門(mén)演化而來(lái)，因此在過(guò)往很長(zhǎng)一段時(shí)間里，各項(xiàng)目都默認(rèn)由房企的關(guān)聯(lián)物企服務(wù)，基本不存在更換物業(yè)服務(wù)公司的可能，個(gè)別物業(yè)公司沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)也就沒(méi)有畏懼，導(dǎo)致項(xiàng)目基層存在不規(guī)范現(xiàn)象；另一方面，物業(yè)管理僅僅是龐雜繁多的民事行為中一個(gè)過(guò)于細(xì)分的專業(yè)領(lǐng)域，此前法律制度不夠完善，相關(guān)法律條文難以充分覆蓋，導(dǎo)致部分不規(guī)范行動(dòng)未被監(jiān)管。

??就政策層面而言，無(wú)論是規(guī)范類政策還是支持類政策，都在不斷助推物管行業(yè)的整體發(fā)展。有利于行業(yè)進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展，向良性競(jìng)爭(zhēng)的成熟市場(chǎng)轉(zhuǎn)型。

表：2021年物管行業(yè)重要政策匯總

??資料來(lái)源：公開(kāi)資料，克而瑞物管整理

??02

??物業(yè)板塊市值總值曾突破八千億人民幣

??物業(yè)服務(wù)行業(yè)從三五年前的“陌生”到今天成為新賽道的絕對(duì)主角。在過(guò)去的2020年，共有18家物業(yè)服務(wù)企業(yè)登陸資本市場(chǎng)，超過(guò)過(guò)往任何一年，2020年至今，又有多家企業(yè)成功上市，截止目前上市企業(yè)總量達(dá)到54家，熱情依然高漲。

??單月來(lái)看，7月共有6家企業(yè)成功登錄資本市場(chǎng)。其中7月2日，中駿商管(606.HK)成功于香港聯(lián)交所主板正式掛牌上市。作為一家擁有約2000萬(wàn)平方米在管面積，且重點(diǎn)發(fā)力商管業(yè)務(wù)的物企，攜“商管概念”脫穎而出，受到了資本市場(chǎng)的青睞。

??7月8日，朗詩(shī)綠色生活服務(wù)有限公司正式于港交所掛牌上市，股票代碼01965.HK。根據(jù)港交所披露的信息，朗詩(shī)綠色生活發(fā)售價(jià)定為3.18港元/股，首日開(kāi)盤(pán)報(bào)每股6港元，較發(fā)售價(jià)上漲88.7%，截至當(dāng)日收盤(pán)，朗詩(shī)綠色生活報(bào)4.5港元/股，漲幅41.5%，總市值18億港元。

圖：2014年-2021年上市物企數(shù)量分布（個(gè)）

??數(shù)據(jù)來(lái)源：choice，數(shù)據(jù)截止2021年7月27日

??回顧2020年，物業(yè)股股價(jià)從開(kāi)年時(shí)期的一路上揚(yáng)，到下半年的震蕩擾動(dòng)，全年上市物企的平均PE達(dá)到36.26倍，遠(yuǎn)超地產(chǎn)板塊表現(xiàn)。

??2021年至今物業(yè)板塊市值總值一度突破八千億人民幣，其中部分物業(yè)服務(wù)上市企業(yè)一度反超或接近其關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司，這也進(jìn)一步促使了各大物企積極登入資本市場(chǎng)。

??一方面是由于地產(chǎn)股的想象空間開(kāi)始受到壓縮。近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)紅利逐漸褪色，整體開(kāi)發(fā)增速放緩，針對(duì)房?jī)r(jià)和土地市場(chǎng)的調(diào)控不斷壓縮房企利潤(rùn)空間。2020年“三條紅線”的出臺(tái)更加劇了房企在資金獲取方面的難度，約束房企的拓張速度。另一方面，物企持續(xù)的規(guī)模化擴(kuò)張能力及跨業(yè)態(tài)多元服務(wù)的創(chuàng)新能力，使得物業(yè)股極具想象空間。

??規(guī)模是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，也是衡量企業(yè)潛力的重要指標(biāo)之一，縱觀上市物業(yè)股，管理規(guī)模大的企業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)顯著優(yōu)于小體量企業(yè)。正是因?yàn)槿绱耍跉埧岬母?jìng)爭(zhēng)壓力下，個(gè)別物企或是個(gè)別區(qū)域、項(xiàng)目公司開(kāi)始存在采用不良行為爭(zhēng)取市拓項(xiàng)目的現(xiàn)象。

圖：2020年上市物企在管規(guī)模情況（萬(wàn)平方米）

??數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC數(shù)據(jù)庫(kù)，數(shù)據(jù)截止2020年12月31日

??此次受八部門(mén)整治規(guī)范市場(chǎng)秩序影響，引起了資本市場(chǎng)物業(yè)股的普跌現(xiàn)象，我們認(rèn)為，物企在獲得資本市場(chǎng)助力的同時(shí)，也承受著資本市場(chǎng)的各種考核。

??過(guò)去一段時(shí)間監(jiān)管機(jī)構(gòu)無(wú)論是在法律層面還是在政策層面，都對(duì)物管行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展予以了支持與引導(dǎo)。而此次政策也是正向意義更強(qiáng)，有助于加速凈化市場(chǎng)環(huán)境，為行業(yè)的進(jìn)一步成熟發(fā)展提供支撐。

??根據(jù)克而瑞物管研究，以百?gòu)?qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為代表的物企正在加速進(jìn)入生活服務(wù)領(lǐng)域。隨著整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)的不斷發(fā)展和提升、各大物業(yè)企業(yè)的不斷壯大和完善，未來(lái)或?qū)⒂懈辔飿I(yè)股市值將接近或反超地產(chǎn)股。

??然而，從“亂象叢生”的行業(yè)現(xiàn)狀，轉(zhuǎn)型到理想狀態(tài)下的良性競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，勢(shì)必是一個(gè)漫長(zhǎng)而艱辛的過(guò)程，劣質(zhì)物企的不規(guī)范運(yùn)營(yíng)勢(shì)必會(huì)葬送自己的市場(chǎng)品牌，進(jìn)一步被市場(chǎng)淘汰出清，而優(yōu)質(zhì)物企則可以憑借精心打磨的服務(wù)產(chǎn)品贏得業(yè)主群體的口碑與青睞，推動(dòng)自身發(fā)展的同時(shí)獲得更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，不斷擠占不規(guī)范運(yùn)營(yíng)物企的市場(chǎng)空間，最終實(shí)現(xiàn)整個(gè)市場(chǎng)的規(guī)范運(yùn)行和全行業(yè)的服務(wù)品質(zhì)提升。