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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今日（10月24日）公布的《2022年1-9月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況》顯示，1-9月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資103559億元，同比下降8%。商品房銷(xiāo)售面積101422萬(wàn)平方米，同比下降22.2%；商品房銷(xiāo)售額99380億元，下降26.3%。

??同日公布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，9月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有15個(gè)，環(huán)比下跌的城市有54個(gè)，1個(gè)城市環(huán)比持平。二手住宅方面，環(huán)比上漲的城市僅8個(gè)，環(huán)比下跌的城市有61個(gè)，1個(gè)城市持平。根據(jù)易居研究院測(cè)算，9月份全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為-2.3%；全國(guó)70個(gè)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.4%，同比漲幅為-3.5%。

??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速跌幅壓力略大

??具體來(lái)看，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況方面，仍處下行通道。1-9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資103559億元，同比下降8.0%；其中，住宅投資78556億元，下降7.5%。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中房網(wǎng)表示，雖然開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)跌幅壓力略大，但也要看到8月和9月單月投資規(guī)模已保持環(huán)比正增長(zhǎng)拉升，說(shuō)明各城市近期也在積極防范該指標(biāo)失速的風(fēng)險(xiǎn)。

??土地購(gòu)置面積方面，1-9月份為6449萬(wàn)平方米，同比下降53%；土地成交價(jià)款5024億元，同比下降46.2%。從到位資金來(lái)看，1-9月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金114298億元，同比下降24.5%。其中，國(guó)內(nèi)貸款13661億元，下降27.2%；利用外資61億元，增長(zhǎng)2.7%；自籌資金40568億元，下降14.1%；定金及預(yù)收款37348億元，下降34.1%；個(gè)人按揭貸款18397億元，下降23.7%。

??從數(shù)據(jù)上看，近幾個(gè)月土地購(gòu)置數(shù)據(jù)普遍保持在下跌近50%的水平。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，說(shuō)明土地?cái)?shù)據(jù)的壓力確實(shí)較大。助力土地市場(chǎng)走出低谷的動(dòng)力，在于確保銷(xiāo)售市場(chǎng)回暖和房企資金狀況改善。另外，從到位資金情況看，房企資金壓力確實(shí)還比較大，房企要做好充分的思想準(zhǔn)備。值得注意的是，一些民企近期開(kāi)啟了發(fā)債2.0的動(dòng)作，說(shuō)明各部門(mén)正在積極為房企創(chuàng)造更好的融資環(huán)境。

??商品房單月銷(xiāo)售連續(xù)兩個(gè)月回溫

??商品房銷(xiāo)售情況方面，總體上仍處于盤(pán)整階段，最近幾個(gè)月都保持在下跌兩成左右的水平。從單月銷(xiāo)售情況看，則連續(xù)兩個(gè)月回溫。

??數(shù)據(jù)顯示，1-9月份商品房銷(xiāo)售面積101422萬(wàn)平方米，同比下降22.2%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降25.7%。商品房銷(xiāo)售額99380億元，下降26.3%，其中住宅銷(xiāo)售額下降28.6%。

??雖然市場(chǎng)普遍認(rèn)為今年的“金九銀十”成色不足，但9月份的單月數(shù)據(jù)還是出現(xiàn)了比較明顯的拉升。根據(jù)2022年以來(lái)的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)分拆后測(cè)算，9月份商品房銷(xiāo)售面積為13532萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲39.33%。商品房銷(xiāo)售額為13510億元，環(huán)比上漲33.67%。從同比情況來(lái)看，降幅也有所收窄，9月份商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額相比2021年同期分別下降了16.15%和14.21%。

??另外在庫(kù)存方面，自年初創(chuàng)下階段新高后，一直呈現(xiàn)回落態(tài)勢(shì)。截至9月末，商品房待售面積54333萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.1%。其中，住宅待售面積為25919萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)15.6%。

??房?jī)r(jià)下降城市繼續(xù)增加

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局同日發(fā)布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，70個(gè)大中城市中商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格下降城市個(gè)數(shù)增加，各線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降或持平，一線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅一落一升、二三線(xiàn)城市降幅擴(kuò)大。

??根據(jù)報(bào)告，9月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有15個(gè)，環(huán)比下跌的城市有54個(gè)，1個(gè)城市環(huán)比持平，上個(gè)月環(huán)比上漲、下跌和持平的城市分別為19個(gè)、50個(gè)和1個(gè)。二手住宅方面，環(huán)比上漲的城市僅8個(gè)，環(huán)比下跌的城市高達(dá)61個(gè)，1個(gè)城市持平。上個(gè)月環(huán)比上漲、下跌和持平的城市分別為13個(gè)、56個(gè)和1個(gè)。

??具體到各城市表現(xiàn)，新建商品住宅方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)整理，9月份合肥和成都領(lǐng)跑，漲幅為0.7%，杭州和大理以0.4%的漲幅并列第二；武漢、蘭州、溫州和湛江跌幅居前，均為-0.9%。同比方面，杭州、成都、北京、上海、銀川、長(zhǎng)沙、西安、重慶、贛州、南昌、烏魯木齊、三亞、深圳、濟(jì)南、合肥、海口、寧波、南京、廣州和青島等20個(gè)城市上漲；以北海、湛江和哈爾濱為代表的50個(gè)城市處于下跌態(tài)勢(shì)。

??在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，包括合肥、成都和杭州等上漲相對(duì)力度大的城市，普遍也是經(jīng)濟(jì)基本面不錯(cuò)的城市。但要防范的風(fēng)險(xiǎn)是，所有城市都要把降溫的可能性做充分的假設(shè)和考慮，做好四季度的政策儲(chǔ)備和新一輪政策投放，防范此類(lèi)經(jīng)濟(jì)基本面不錯(cuò)的城市也面臨新的壓力。

??二手住宅方面，9月份上海（0.5%）和北京（0.4%）分列漲幅前兩位，成都和昆明以0.3%的漲幅并列第三；北海（-1.1%）、牡丹江（-1.1%）、天津（-0.9%）和丹東（-0.9%）跌幅居前。同比方面，僅成都、北京、上海、昆明、海口、無(wú)錫和贛州7個(gè)城市繼續(xù)呈上漲態(tài)勢(shì)。

??從二手房數(shù)據(jù)來(lái)看，北京、上海和成都這幾個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)相對(duì)強(qiáng)勁。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類(lèi)城市反饋的情況顯示，也有一些影響交易的因素，比如部分房東想掛牌交易二手房，又怕“打新”遇到不確定性，這會(huì)導(dǎo)致二手房交易節(jié)奏略慢。