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??中房網(wǎng)訊 （亞晨/文）今年前五月，全國樓市成交行情偏弱，市場陷入低谷。

??CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，全國100個典型城市1-5月商品住宅成交面積約1.16億平方米，同比下降51%，較2020年和2019年同期降幅分別達(dá)到24%和38%。

??多數(shù)城市去庫存壓力攀升

??隨著今年以來樓市的低迷，多數(shù)城市去庫存壓力急劇攀升，再次步入高庫存時代。

??根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，5月份百城商品住宅庫存量達(dá)6.07億平方米，同比增長5%。截至5月末，百城庫存去化周期達(dá)23.3個月。雖然比4月末減少了1.3個月，但整體庫存風(fēng)險依舊較大。

??在庫存總量TOP20城市中有19個城市庫存總量超1000萬平方米，3個城市庫存總量更是超過了2000萬平方米。而在庫存總量TOP20城中，二線城市占比達(dá)到65%。

??其中，青島庫存總量最高，以2525萬平方米排在全國首位。除青島外，武漢和沈陽的庫存總量也超過了2000萬平方米。包括三明、泰州和鹽城在內(nèi)的部分三四線城市，其庫存正在加速上漲。

??在庫存同比漲幅TOP20城市中，庫存總量大、漲幅靠前的城市多以二線城市為主。比如南京和鄭州，5月末庫存總量分別為794萬平方米和1335萬平方米，同比分別上漲36%和33%，漲幅位列全國第15和16位。

??去化周期方面，三四線城市普遍較長。在5月庫存去化周期TOP20城市中，北海、欽州、寶雞去化周期均超50個月，而廣西防城港去化周期更是達(dá)到157個月，意味著至少需要13年才能消化完畢。此外，嘉興、惠州、珠海和汕頭因為前期需求透支，短期內(nèi)成交低迷，造成去化周期攀升。

??從一二線城市來看，5月末有14個城市庫存消化周期超過了24個月。其中，長春去化周期拉長至125個月，同比增長479%，排在二線城市首位，這也意味著長春現(xiàn)有庫存至少需要10年才能消化完。哈爾濱的去化周期也達(dá)到了106個月，是一二線城市中僅有超過100個月的兩個城市之一。此外，一線城市庫存壓力也不容小覷。其中，北京5月末商品住宅去化周期達(dá)到27個月，同比增加44%。

??6月新房成交預(yù)計環(huán)比增長兩成

??另一方面，自3月份以來持續(xù)性的穩(wěn)樓市政策助力之下，房地產(chǎn)交易層面有所改善。

??根據(jù)易居研究院監(jiān)測，6月份全國100個城市新建商品住宅成交面積預(yù)計為2506萬平方米，環(huán)比預(yù)計增長21%，同比預(yù)計下降41%。今年5月份，這100個城市環(huán)比增長14%，同比下降56%。

??從歷史數(shù)據(jù)來看，自2021年6月份以來百城數(shù)據(jù)呈現(xiàn)了明顯的下降態(tài)勢，且降幅總體擴(kuò)大。但今年5月份以來，降幅擴(kuò)大態(tài)勢得到遏制，進(jìn)入到收窄通道之中。

??從各線城市來看，6月份26個一、二線城市新建商品住宅成交面積預(yù)計為1314萬平方米，環(huán)比增速預(yù)計為13%，同比增速預(yù)計為-44%。

??根據(jù)易居研究院統(tǒng)計，包括上海、西寧、長春、濟(jì)南、北京、青島、深圳、蘇州、成都和西安這10個城市環(huán)比拉升相對快。廈門、福州、昆明、南寧、寧波、合肥、廣州、重慶、蘭州和大連等城市市場數(shù)據(jù)偏弱，購房政策有待進(jìn)一步出臺或發(fā)酵，以促進(jìn)交易市場的復(fù)蘇。

??三、四線城市方面，74個城市新建商品住宅成交面積預(yù)計為1192萬平方米，環(huán)比增速預(yù)計為31%，同比增速預(yù)計為-36%。

??其中，嘉興、桐鄉(xiāng)、菏澤、嘉峪關(guān)、吉林、九江、銅陵、太倉、昆山和淮南等10個城市環(huán)比拉升相對快。包括安順、衡陽、衢州、六盤水、東營、資陽、淮北、清遠(yuǎn)、建德和晉江在內(nèi)的城市數(shù)據(jù)偏弱。

??去庫存仍是維穩(wěn)市場的主要抓手

??從六月份成交數(shù)據(jù)的特點上看，三四線城市環(huán)比成交拉升略快。

??貝殼研究院此前發(fā)布的報告稱，本輪房貸利率下調(diào)過程中，三四線城市利率下調(diào)幅度較大，其中多個城市首套主流利率較去年9月的高點下調(diào)超過200個基點，這也意味著銀行對三四線城市住房的支持力度更大。

??易居研究院認(rèn)為，還不能簡單認(rèn)為三四線城市復(fù)蘇的動力更強(qiáng)，這與三四線城市最近幾年樓市偏低迷，近期政策利好下滯后和積壓的需求有所釋放有關(guān)。但從客觀上看，也要肯定三四線城市近期出臺穩(wěn)樓市一攬子政策的積極效應(yīng)。

??另外值得注意的是，盡管環(huán)比數(shù)據(jù)有所改善，但累計情況仍然較差。對此，易居研究院強(qiáng)調(diào)，對當(dāng)前市場行情走勢要有清晰、客觀的認(rèn)識。既要看到市場有復(fù)蘇的趨勢、空間和動力，同時也要警惕今年上半年交易偏弱對全年數(shù)據(jù)所帶來的拖累影響。

??丁祖昱評樓市文章指出，房地產(chǎn)行業(yè)從“去杠桿”到“穩(wěn)杠桿”，在這一過程中，去庫存也已成為當(dāng)前樓市的一大典型特征。市場真正回穩(wěn)之前，去庫存仍將是壓力城市維穩(wěn)市場的主要抓手。