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??中房網(wǎng)訊 （曲濤/文）國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今日（12月15日）公布的《2021年1-11月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況》顯示，1-11月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資137314億元，同比增長(zhǎng)6.0%。商品房銷售面積158131萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.8%；商品房銷售額161667億元，增長(zhǎng)8.5%，上述三個(gè)指標(biāo)的同比增速均進(jìn)一步下滑。

??同日公布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，11月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有9個(gè)，環(huán)比下跌的城市有59個(gè)，2個(gè)城市環(huán)比持平。二手住宅方面，環(huán)比上漲的城市僅3個(gè)，環(huán)比下跌的城市有63個(gè)，4個(gè)城市持平。根據(jù)易居研究院測(cè)算，11月份全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為2.4%；全國(guó)70個(gè)城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.4%，同比漲幅為1.5%。

??易居研究院認(rèn)為，后續(xù)要防范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資步入“過(guò)冷”區(qū)間。隨著商品房銷售降溫態(tài)勢(shì)更為明顯，房屋銷售壓力較大，建議在信貸和去庫(kù)存方面積極給與有力的政策。另外，從房?jī)r(jià)方面來(lái)看，房?jī)r(jià)指數(shù)一旦下跌，即便是房貸政策趨于寬松，一般很難在短期內(nèi)轉(zhuǎn)正。從房地產(chǎn)價(jià)格的運(yùn)行邏輯看，當(dāng)前供應(yīng)規(guī)模偏大，而市場(chǎng)需求偏少。所以要穩(wěn)房?jī)r(jià)，關(guān)鍵是加快庫(kù)存去化，同時(shí)激活合理的住房消費(fèi)需求。同時(shí)，對(duì)于二手房市場(chǎng)，如果交易不好，也會(huì)影響到一手房的房屋置換。因此，其降溫風(fēng)險(xiǎn)，也同樣需要引起關(guān)注。

??房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速持續(xù)下滑

??具體來(lái)看，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況方面，1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資137314億元，同比增長(zhǎng)6.0%；比2019年1-11月份增長(zhǎng)13.2%，兩年平均增長(zhǎng)6.4%。其中，住宅投資103587億元，增長(zhǎng)8.1%。

??從數(shù)據(jù)上看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資進(jìn)入“溫和”區(qū)間，后續(xù)要防范步入“過(guò)冷”區(qū)間。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中房網(wǎng)表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是衡量房地產(chǎn)景氣度非常好的指標(biāo)，短期內(nèi)數(shù)據(jù)會(huì)略顯低迷，與房地產(chǎn)銷售大環(huán)境沒(méi)有持續(xù)改善有關(guān)。

??從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積來(lái)看，1-11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積18287萬(wàn)平方米，同比下降11.2%；土地成交價(jià)款14519億元，增長(zhǎng)4.5%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金方面，1-11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金183362億元，同比增長(zhǎng)7.2%；比2019年1-11月份增長(zhǎng)14.2%，兩年平均增長(zhǎng)6.9%。其中，國(guó)內(nèi)貸款21640億元，下降10.8%；利用外資90億元，下降41.7%；自籌資金59378億元，增長(zhǎng)4.8%；定金及預(yù)收款67156億元，增長(zhǎng)17.0%；個(gè)人按揭貸款29633億元，增長(zhǎng)9.8%。

??從數(shù)據(jù)來(lái)看，土地市場(chǎng)壓力較大。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，積極降低拿地成本和創(chuàng)造更好營(yíng)商環(huán)境尤為關(guān)鍵。當(dāng)前很多重點(diǎn)二線城市土地交易市場(chǎng)面臨降溫的可能，在第三輪拍地中也出現(xiàn)了各類流拍的現(xiàn)象，這些都需要引起注意。另外，從到位資金情況看，資金面總體還沒(méi)有過(guò)快改善的可能。嚴(yán)躍進(jìn)表示，即便近期各類政策持續(xù)放松，但要反映到房企中，還需要一定的時(shí)間。當(dāng)然需要注意兩個(gè)變化。第一、個(gè)人按揭貸款資金回籠的速度略加快，即其11月份單月同比增速明顯為正，這說(shuō)明銀行對(duì)于房貸的撥付速度在加快。第二、自籌資金的資金到位情況在改善，即11月份單月同比增速為正，說(shuō)明一些債券發(fā)行等工作在持續(xù)推進(jìn)。

??商品房單月銷售有所回暖

??商品房銷售情況方面，前11月的銷售增速繼續(xù)收窄。從單月銷售情況看，較上月有所回升，但仍低于前11月的月度平均水平。

??數(shù)據(jù)顯示，1-11月份，商品房銷售面積158131萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.8%；比2019年1-11月份增長(zhǎng)6.2%，兩年平均增長(zhǎng)3.1%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)4.4%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)2.0%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積下降2.6%。商品房銷售額161667億元，增長(zhǎng)8.5%；比2019年1-11月份增長(zhǎng)16.3%，兩年平均增長(zhǎng)7.8%。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)9.3%，辦公樓銷售額下降3.0%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降2.2%。

??根據(jù)2021年以來(lái)的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)分拆后測(cè)算，11月份商品房銷售面積達(dá)15090萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲18.73%。商品房銷售額為14482億元，環(huán)比上漲16.88%。從同比情況來(lái)看，10月份商品房銷售面積和銷售額相比2020年同期分別下降了13.97%和16.31%。

??庫(kù)存方面，11月末商品房待售面積50165萬(wàn)平方米，比10月末減少38萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少99萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少14萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少26萬(wàn)平方米。

??整理發(fā)現(xiàn)，住宅待售面積自今年1-2月份迎來(lái)階段高點(diǎn)以來(lái)，已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月下降。經(jīng)測(cè)算，11月份住宅待售面積為22320萬(wàn)平方米。

??房?jī)r(jià)繼續(xù)降溫

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局同日發(fā)布的《70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況》顯示，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體下降，同比漲幅持續(xù)回落。

??根據(jù)報(bào)告，11月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有9個(gè)，環(huán)比下跌的城市有59個(gè)，2個(gè)城市環(huán)比持平，上個(gè)月這一數(shù)字分別為13個(gè)、52個(gè)和5個(gè)。二手住宅方面，環(huán)比上漲的城市僅3個(gè)，環(huán)比下跌的城市有63個(gè)，4個(gè)城市持平。上個(gè)月這一數(shù)字分別為4個(gè)、64個(gè)和2個(gè)。

??具體到各城市表現(xiàn)，新建商品住宅方面，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)整理顯示，11月份三亞（0.7%）和杭州（0.5%）位居漲幅前兩位，北京、銀川和岳陽(yáng)以0.3%的漲幅并列第三。石家莊（-1.2%）、貴陽(yáng)（-1.2%）和大理（-1%）處于跌幅前三位。同比方面，54個(gè)城市處于上漲態(tài)勢(shì)，包括大理、瀘州、秦皇島、太原、常德、岳陽(yáng)、哈爾濱、南充、牡丹江、北海、唐山、安慶、石家莊、呼和浩特、桂林和昆明在內(nèi)的16個(gè)城市新房?jī)r(jià)格處于下跌態(tài)勢(shì)。

??在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下跌的城市數(shù)量是2015年3月份以來(lái)最多的一次，充分說(shuō)明當(dāng)前房企壓力較大。尤其是庫(kù)存積壓壓力，所以使得房?jī)r(jià)普遍以下降為主。另外需要看到，三亞房?jī)r(jià)漲幅比較大，這和新房供應(yīng)偏少等因素有關(guān)。

??二手住宅方面，11月份僅贛州（0.4%）、海口（0.3%）和唐山（0.2%）三個(gè)城市上漲；長(zhǎng)沙、重慶、濟(jì)寧、三亞4個(gè)城市持平。共63個(gè)城市下跌，大理（-1%）、哈爾濱（-1%）和瀘州（-0.9%）位居跌幅前三。同比方面，以北京、海口、廣州和上海為代表的45個(gè)城市繼續(xù)呈上漲態(tài)勢(shì)。

??從二手房數(shù)據(jù)來(lái)看，與10月份數(shù)據(jù)相比下跌城市數(shù)量沒(méi)有擴(kuò)大，只有7個(gè)城市沒(méi)有下跌。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)提醒，類似海口和三亞，受一手房房源不足的影響，二手房容易價(jià)格出現(xiàn)炒作。