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??中房網(wǎng)訊 第一批城市更新試點工作，已經(jīng)進入到了實操階段。

??11月4日，住建部辦公廳發(fā)布《關于開展第一批城市更新試點工作的通知》（以下稱《通知》），決定在北京等21個城市（區(qū)）開展第一批城市更新試點工作。

??按照計劃，第一批試點自2021年11月開始，為期2年。重點開展工作主要包括探索城市更新統(tǒng)籌謀劃機制；探索城市更新可持續(xù)模式；探索建立城市更新配套制度政策三個方面。

??21城開展首批城市更新試點

??《通知》指出，此次試點目的是針對我國城市發(fā)展進入城市更新重要時期所面臨的突出問題和短板，嚴格落實城市更新底線要求，轉(zhuǎn)變城市開發(fā)建設方式，結合各地實際，因地制宜探索城市更新的工作機制、實施模式、支持政策、技術方法和管理制度，推動城市結構優(yōu)化、功能完善和品質(zhì)提升，形成可復制、可推廣的經(jīng)驗做法，引導各地互學互鑒，科學有序?qū)嵤┏鞘懈滦袆印?/p>

??《通知》要求，要加強工作統(tǒng)籌，建立健全政府統(tǒng)籌、條塊協(xié)作、部門聯(lián)動、分層落實的工作機制。堅持城市體檢評估先行，合理確定城市更新重點，加快制定城市更新規(guī)劃和年度實施計劃，劃定城市更新單元，建立項目庫，明確城市更新目標任務、重點項目和實施時序。鼓勵出臺地方性法規(guī)、規(guī)章等，為城市更新提供法治保障。

??探索建立政府引導、市場運作、公眾參與的可持續(xù)實施模式。堅持“留改拆”并舉，以保留利用提升為主，開展既有建筑調(diào)查評估，建立存量資源統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機制。構建多元化資金保障機制，加大各級財政資金投入，加強各類金融機構信貸支持，完善社會資本參與機制，健全公眾參與機制。

??《通知》提出，創(chuàng)新土地、規(guī)劃、建設、園林綠化、消防、不動產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)、財稅、金融等相關配套政策。深化工程建設項目審批制度改革，優(yōu)化城市更新項目審批流程，提高審批效率。探索建立城市更新規(guī)劃、建設、管理、運行、拆除等全生命周期管理制度。分類探索更新改造技術方法和實施路徑，鼓勵制定適用于存量更新改造的標準規(guī)范。

??據(jù)悉，21個城市（區(qū)）更新試點名單包括：北京市；河北省唐山市；內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特市；遼寧省沈陽市；江蘇省南京市；江蘇省蘇州市；浙江省寧波市；安徽省滁州市；安徽省銅陵市；福建省廈門市；江西省南昌市；江西省景德鎮(zhèn)市；山東省煙臺市；山東省濰坊市；湖北省黃石市；湖南省長沙市；重慶市渝中區(qū)；重慶市九龍坡區(qū)；四川省成都市；陜西省西安市；寧夏回族自治區(qū)銀川市。

??從城市名單看，主要是一二線城市，同時也包括部分三四線城市。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中房網(wǎng)表示，此類首批試點城市近期城市更新動作會加快，相關的配套措施也會持續(xù)落地。

??積極穩(wěn)妥實施城市更新行動

??值得一提的是，為指導各地積極穩(wěn)妥實施城市更新行動，防止沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設方式、大拆大建、急功近利等問題。住建部曾與今年8月31日發(fā)布了《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，此次城市更新試點政策的出臺與之形成呼應，政策的核心目的是要引導城市積極穩(wěn)妥實施城市更新行動。

??住建部總經(jīng)濟師楊保軍此前曾在國新辦舉行的發(fā)布會上表示，城市更新不能繼續(xù)延用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設方式，要采用繡花織補等微改造方式進行。從這些年的經(jīng)驗看，那些保護工作做得比較好的城市，往往能夠做到不急功近利，以小規(guī)模、漸進式的節(jié)奏，久久為功，才能做好城市的更新和保護工作。

??住建部副部長黃艷也曾在四川成都召開的2020/2021中國城市規(guī)劃年會上透露，我國將推進中央層面城市更新政策文件起草出臺，研究制定城市更新相關法規(guī)條例，加強城市更新的頂層設計。住建部將組織開展城市更新試點，推出示范項目，總結可復制推廣的經(jīng)驗做法；并會同相關部門，針對城市更新難點問題，探索完善適用于城市存量更新的土地、規(guī)劃、金融、財稅等政策體系。

??據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來中央多達10余次表態(tài)城市更新或直接出臺相關政策，此次試點城市的重磅推出也讓城市更新整體進入政策體系加速構建期與企業(yè)實踐發(fā)展機遇期。

??未來，首批21個試點城市（區(qū)）將在地方性法規(guī)、城市更新規(guī)劃計劃、更新項目建庫、資金支持、審批流程、技術標準等方面進行探索，形成可復制經(jīng)驗。值得期待的是，試點城市既往城市更新改造過程中的難點痛點也將在此次探索過程中得到更好回應。

??城市更新已上升到房企重點戰(zhàn)略層面

??值得注意的是，增量時代轉(zhuǎn)為存量時代已成為共識。

??根據(jù)中證鵬元測算，截至目前，中國房地產(chǎn)總市值約為496.15萬億元，按照2%的城市更新轉(zhuǎn)化率，城市更新或?qū)砑s10萬億元的巨大市場。

??同時，為維持健康的土儲規(guī)模、改善凈利率水平，房企正在逐步調(diào)整業(yè)務結構，加快布局城市更新業(yè)務板塊。

??據(jù)克而瑞統(tǒng)計，截止2021年上半年度，TOP50房企中有超60%已進駐城市更新板塊，同時近9成房企城市更新項目占總土儲比例已集中在15%-30%之間，城市更新已作為后地產(chǎn)時代重要的業(yè)務發(fā)展方向。

圖：TOP50已進駐城市更新的房企凈利率情況

數(shù)據(jù)來源：房企已公布2021年中報

??其中重點布局城市更新業(yè)務的5家房企，包括龍光、富力、華潤、中海、合景泰富，2021年上半年凈利率皆在16%以上，遠高于行業(yè)平均凈利率9.6%。

??深耕城市更新對于提升企業(yè)凈利率的帶動效應相當可觀。后續(xù)，隨著各地配套政策的加緊制定和陸續(xù)出臺，城市更新單元的逐漸推開，以及各種前融、文保修繕水平、運營能力的全面提升，城市更新項目的整體盈利性仍具有較高的增長潛力。

??在目前的行業(yè)環(huán)境下，城市更新對于房企而言，已上升到重點戰(zhàn)略的層面，未來或可成為房企長期健康的土儲規(guī)模做良好補充。

??來源：中房網(wǎng)綜合整理