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??中房網(wǎng)訊 （曲濤/文）國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今日（10月18日）公布的《2021年1-9月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況》顯示，1-9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資112568億元，同比增長(zhǎng)8.8%；比2019年1-9月份增長(zhǎng)14.9%。商品房銷售面積130332萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.3%；比2019年1-9月份增長(zhǎng)9.4%；商品房銷售額134795億元，增長(zhǎng)16.6%；比2019年1-9月份增長(zhǎng)20.9%。

??易居研究院認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資指標(biāo)今年首次進(jìn)入個(gè)位數(shù)水平，這也意味著開(kāi)發(fā)投資從過(guò)熱開(kāi)始轉(zhuǎn)為過(guò)冷，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。包括辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房指標(biāo)已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)負(fù)，都說(shuō)明房企在開(kāi)發(fā)投資方面存在一定的壓力，四季度需要積極改善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資營(yíng)商環(huán)境。此外，銷售數(shù)據(jù)總體也呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)四季度房貸政策存在寬松的可能，客觀上也會(huì)使得房屋交易數(shù)據(jù)的悲觀情緒淡化。

??另外值得注意的是，在10月15日召開(kāi)的第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會(huì)上，央行也針對(duì)近期房地產(chǎn)熱點(diǎn)問(wèn)題作出解答。央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)金融工作將長(zhǎng)期遵循中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的戰(zhàn)略和方針，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，在防范化解房地產(chǎn)“灰犀牛”風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的同時(shí)，降低整體金融風(fēng)險(xiǎn)水平。

??鄒瀾表示，今年前三季度，個(gè)人住房貸款發(fā)放金額保持平穩(wěn)，與同期商品住宅銷售金額基本匹配。其中，少數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，個(gè)人住房貸款投放受到一些約束，房?jī)r(jià)上漲速度得到抑制。房?jī)r(jià)回穩(wěn)后，這些城市房貸供需關(guān)系也將回歸正常。近期，個(gè)別大型房企風(fēng)險(xiǎn)暴露，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降，出現(xiàn)了一致性的收縮行為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速出現(xiàn)較大幅度下滑，這種短期過(guò)激反應(yīng)是正常的市場(chǎng)現(xiàn)象。鄒瀾認(rèn)為，經(jīng)過(guò)近幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，尤其是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建立后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)地價(jià)、房?jī)r(jià)、預(yù)期保持平穩(wěn)，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，財(cái)務(wù)指標(biāo)良好，房地產(chǎn)行業(yè)總體是健康的。

??全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)8.8%，今年首次進(jìn)入個(gè)位數(shù)水平

??具體來(lái)看，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況方面，1-9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資112568億元，同比增長(zhǎng)8.8%；比2019年1-9月份增長(zhǎng)14.9%，兩年平均增長(zhǎng)7.2%。其中，住宅投資84906億元，增長(zhǎng)10.9%。

??從數(shù)據(jù)上看，該指標(biāo)今年首次進(jìn)入個(gè)位數(shù)水平，這也意味著開(kāi)發(fā)投資從過(guò)熱開(kāi)始轉(zhuǎn)為過(guò)冷。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中房網(wǎng)表示，包括辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房指標(biāo)已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)負(fù)，都說(shuō)明房企在開(kāi)發(fā)投資方面存在一定的壓力，四季度需要積極改善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資營(yíng)商環(huán)境。

??從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積來(lái)看，1-9月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積13730萬(wàn)平方米，同比下降8.5%；土地成交價(jià)款9347億元，增長(zhǎng)0.3%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金方面，1-9月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金151486億元，同比增長(zhǎng)11.1%；比2019年1-9月份增長(zhǎng)16.0%，兩年平均增長(zhǎng)7.7%。其中，國(guó)內(nèi)貸款18770億元，下降8.4%；利用外資59億元，下降36.9%；自籌資金47212億元，增長(zhǎng)6.1%；定金及預(yù)收款56689億元，增長(zhǎng)25.6%；個(gè)人按揭貸款24124億元，增長(zhǎng)10.7%。

??在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，當(dāng)前土地市場(chǎng)中，大城市的供地工作面臨一定的壓力，不過(guò)預(yù)計(jì)四季度供地政策和土地交易政策會(huì)有改善，客觀上有助于土地交易市場(chǎng)的復(fù)蘇和回暖。從到位資金情況看，當(dāng)前關(guān)注資金面的改善主要把握兩點(diǎn)：一是貸款環(huán)境，四季度或有所改善。二是預(yù)售許可資金的監(jiān)管政策，尤其是近期關(guān)于預(yù)售許可資金監(jiān)管政策趨嚴(yán)的內(nèi)容，值得房企和投資者關(guān)注。

??商品房銷售總體呈現(xiàn)降溫態(tài)勢(shì)

??商品房銷售情況方面，經(jīng)歷了7、8月份的銷售低谷后，盡管9月份銷售有所回升，但仍不及年內(nèi)月平均水平。從前9月的全國(guó)商品房銷售面積和銷售額增速來(lái)看，仍在進(jìn)一步下滑。

??數(shù)據(jù)顯示，1-9月份，商品房銷售面積130332萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.3%；比2019年1-9月份增長(zhǎng)9.4%，兩年平均增長(zhǎng)4.6%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)11.4%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)3.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)0.7%。商品房銷售額134795億元，增長(zhǎng)16.6%；比2019年1-9月份增長(zhǎng)20.9%，兩年平均增長(zhǎng)10.0%。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)17.8%，辦公樓銷售額增長(zhǎng)0.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)0.5%。

??根據(jù)2021年以來(lái)的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)分拆后測(cè)算，9月份商品房銷售面積達(dá)16139萬(wàn)平方米，商品房銷售額為15748億元，比2020年同期分別下降了13.17%和15.80%，創(chuàng)下了近年來(lái)的最差“金九”。

??嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，類似數(shù)據(jù)總體呈現(xiàn)了降溫的態(tài)勢(shì)，很多城市出現(xiàn)了連續(xù)四個(gè)月環(huán)比下跌的態(tài)勢(shì)。四季度房貸政策有寬松的可能，客觀上也會(huì)使得房屋交易數(shù)據(jù)的悲觀情緒淡化。

??另外，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)測(cè)算，全國(guó)商品房均價(jià)為10342元/平方米，漲幅為4.7%。嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前房?jī)r(jià)的矛盾開(kāi)始從過(guò)熱轉(zhuǎn)為過(guò)冷，各地需要密切關(guān)注房?jī)r(jià)走向，確保房?jī)r(jià)穩(wěn)定。

??庫(kù)存方面，9月末，商品房待售面積50285萬(wàn)平方米，比8月末減少296萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少185萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少39萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積減少61萬(wàn)平方米。

??整理發(fā)現(xiàn)，住宅待售面積自今年1-2月份迎來(lái)階段高點(diǎn)以來(lái)，已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月下降。經(jīng)測(cè)算，9月份住宅待售面積為22460萬(wàn)平方米。