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時乎時乎，會當(dāng)有變時。——崔琰《三國志》

??中房網(wǎng)訊（高鶴/文）曾經(jīng)有人提出，“人口紅利、金融紅利、政策紅利”合力造就了房地產(chǎn)的黃金時代。

??但，時代變了。房地產(chǎn)不香了，從“房住不炒”到“因城施策”，從“三道紅線”到 “五檔管理”，從“預(yù)售資金監(jiān)管”到“限價令”，從“集中供地”到“集中銷售”，從“股市下行”到“規(guī)模房企暴雷”……房企涉錢的每個環(huán)節(jié)似乎都變了。往昔似乎能要風(fēng)得風(fēng)，要雨得雨的房地產(chǎn)一去不復(fù)返了。

??往昔，在“三大紅利”之下，不少房企盲目舉債沖規(guī)模，致使負(fù)債率不斷飆升。

??如今，“三大紅利”已去其二。恰逢此時，房地產(chǎn)史上最大還款潮到了。

??償債極值下融資增速連續(xù)下滑

??債務(wù)如刀。融資環(huán)境進(jìn)一步收緊，進(jìn)而在舊債上門后形成危局。

??貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年達(dá)到房企歷史償債規(guī)模極值，償債總額達(dá)12822億元，上下半年分別為6990億元與5832億元。

??重壓之下，融資和銷售是今年房企工作中的重中之重。

??多位業(yè)內(nèi)人士表示，今年銷售端壓力極大。雖然力度不大，但幾乎月月有活動，剛沖完年終業(yè)績，復(fù)盤又在眼前。

??國家統(tǒng)計局7月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年商品房銷售面積88635萬平方米，同比增長27.7%；比2019年增長17.0%，兩年平均增長8.1%。

??但在市場的正增長之下，是房企融資難的現(xiàn)實。

??在“三道紅線“和”五檔管理“落地后，房企融資呈現(xiàn)兩端收緊，疊加房地產(chǎn)融資合規(guī)審批政策監(jiān)管持續(xù)加強(qiáng)，房企融資量持續(xù)下滑。貝殼研究院最新報告顯示，今年上半年房企境內(nèi)外債券融資累計約5480億元，同比下降16%，規(guī)模累計增速連續(xù)兩年下降，2021年上半年融資規(guī)模較2019年、2020年同期分別收縮1296億元與1026億元。在此之前，CRIC等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)也有同樣趨勢。

??值得注意點是，在成功發(fā)債的包括部分頭部房企的公告中，資金用途標(biāo)為“用于償還公司到期債務(wù)”的屢見不鮮。此外，部分房企紛紛嘗試拓寬融資渠道，除常規(guī)債券融資外，非標(biāo)融資規(guī)模也一度擴(kuò)大。

??暴雷之后，融資更貴

??從近期看，在債務(wù)到期、融資難等多重壓力之下，已有包括泰禾、華夏幸福、藍(lán)光發(fā)展等在內(nèi)的部分房企出現(xiàn)債務(wù)違約。

??據(jù)Wind統(tǒng)計，截至6月30日，今年信用債違約規(guī)模已達(dá)985.73億元，遠(yuǎn)超去年同期水平。其中，房地產(chǎn)行業(yè)違約規(guī)模為191.92億元，居于首位。

??不僅如此，銀行業(yè)迎來了房地產(chǎn)信貸監(jiān)管風(fēng)暴。多地主管部門一方面嚴(yán)查信貸資，另一方面開展專項檢查圍堵資金違規(guī)流入樓市。根據(jù)南財智庫-21資管研究的數(shù)據(jù)，今年上半年銀行業(yè)共收到2305張罰單，合計罰沒金額達(dá)13.06億，相比去年上半年大增106%。其中，涉房罰單達(dá)195張，罰單數(shù)量在各處罰領(lǐng)域居前。

??重監(jiān)管疊加規(guī)模房企暴雷趨勢不減，信用評級隨之“變臉”。

??中金固收團(tuán)隊認(rèn)為，由于房企具有現(xiàn)金流入流出大、政策調(diào)控頻繁、再融資整體較緊的問題，天然具備高信用風(fēng)險特征。

??華東某規(guī)模房企融資部門相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，過去，規(guī)模房企更容易在融資中取得優(yōu)勢。但隨著近期，規(guī)模房企也開始“爆雷”，在投資者的研判模型中，規(guī)模的重要性已經(jīng)明顯下降。

??種種跡象導(dǎo)致房企融資成本進(jìn)一步抬高。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，境內(nèi)方面，上半年債券平均票面利率5.07%，較2020年同期上升79個基點。

??但也并未都是如此。6月以萬科、龍湖為代表的多家優(yōu)質(zhì)房企，分別下調(diào)公司債票面利率，其中萬科將 “18萬科01”債券票面利率由4.05%下調(diào)，最低降至2.8%。

??境外方面，上半年境外債券融資平均票面利率為6.95%，較2020年同期下降144個基點，較2020年下半年下降84個基點。近期境外債市持續(xù)低迷，發(fā)債規(guī)模收縮明顯，票面利率呈不穩(wěn)定波動。其中，花樣年控股發(fā)行的2024年到期200萬美元3年期優(yōu)先票據(jù)，票面利率高達(dá)14.5%。

??償債路，道阻且長

??目前，房企資金鏈仍持續(xù)偏緊，紛紛采取加大促銷力度、加快銷售回款，同時放緩拿地節(jié)奏等節(jié)奏，保障現(xiàn)金流的相對充裕。

??國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，上半年，房企到位資金102898億元，同比增長23.5%；比2019年增長21.1%，兩年平均增長10.0%。

??雖然房企到位資金連續(xù)兩年增長，但近期廣州、武漢、重慶等熱點城市均出現(xiàn)銀行房貸業(yè)務(wù)收緊的現(xiàn)象。房貸獲批難度提高，導(dǎo)致房企回款周期拉長。

??7月14日下午，銀保監(jiān)發(fā)言人表示，6月份房地產(chǎn)貸款增速降至10.3%，再次創(chuàng)出8年內(nèi)的新低，且繼續(xù)低于全部貸款增速。

??從綜合已披露的百強(qiáng)房企2021年業(yè)績目標(biāo)上看，行業(yè)平均目標(biāo)增長率近年來呈降低趨勢。在房企半年業(yè)績會上，不少房企對完成今年目標(biāo)信心較足。

??但也有不同的聲音，交通銀行金融研究中心近日發(fā)布的“2021年下半年宏觀經(jīng)濟(jì)及市場展望報告”中表示，下半年房地產(chǎn)市場將從上半年的量價齊升中逐步降溫，預(yù)計全年商品房銷售面積、銷售額增速分別回落至約9%、15%左右。

??事實上，在政策的影響下，房地產(chǎn)市場早已重構(gòu)，房企更注重穩(wěn)健和安全發(fā)展。

??但值得注意的是，近期，為規(guī)避“三道紅線”，包括部分頭部企業(yè)在內(nèi)的多達(dá)60家上市房企通過增加應(yīng)付賬款及票據(jù)方式調(diào)節(jié)負(fù)債結(jié)構(gòu)，并擴(kuò)大對上游供應(yīng)商的資金占用。上海票據(jù)交易所數(shù)據(jù)顯示，2020年TOP19房企總體商票承兌余額達(dá)到3355.74億元，較2019年增長36.59%，占全國商票承兌總量的9.27%。房企“隱形債務(wù)”規(guī)模的大幅增加導(dǎo)致房企總負(fù)債規(guī)模不降反升，甚至是房企的償債能力可能被高估。

??斷腕、出局、崩盤乃至更大的危機(jī)……歷史總是喜歡重復(fù)。中國的房地產(chǎn)行業(yè)會不會又重演某一幕呢？