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??中房網(wǎng)訊 12月16日至18日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行，會(huì)議總結(jié)2020年經(jīng)濟(jì)工作，分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署2021年經(jīng)濟(jì)工作。

??值得關(guān)注的是，本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在來(lái)年重點(diǎn)工作安排方面不再像往年是對(duì)較宏觀的大政方針的把握，而是具體到了較為微觀且具體的任務(wù)上。

??宏觀調(diào)控“不急轉(zhuǎn)彎”，保持對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的必要支持力度

??具體來(lái)看，每年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)來(lái)年宏觀調(diào)控政策的定調(diào)都備受關(guān)注，而今年卻不同于以往。為最大限度地降低疫情對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的沖擊，今年以來(lái)我國(guó)采取了幫助小微企業(yè)“渡難關(guān)”、更大力度減稅降費(fèi)、暫緩繳納社保等一些超常規(guī)政策，這些政策在明年將會(huì)如何過(guò)渡？會(huì)議明確指出，明年宏觀政策要保持連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性。要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的必要支持力度，政策操作上要更加精準(zhǔn)有效，不急轉(zhuǎn)彎，把握好政策時(shí)度效。

??對(duì)于“不急轉(zhuǎn)彎”這不表述，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)與政冶研究所副所長(zhǎng)張斌認(rèn)為，這是對(duì)于政策延續(xù)性的強(qiáng)調(diào)，以避免政策的急劇轉(zhuǎn)向。張斌表示，從各國(guó)采取的經(jīng)濟(jì)上的紓困政策實(shí)踐中可以看到，經(jīng)濟(jì)遇到困難時(shí)，政府采取的較大力度的支持政策如果過(guò)渡過(guò)快，可能導(dǎo)致二次衰退。因此，當(dāng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，政策調(diào)整是必要的，但是調(diào)整的過(guò)程一定要謹(jǐn)慎漸進(jìn)，在確保宏觀經(jīng)濟(jì)基本穩(wěn)定、就業(yè)勞動(dòng)力市場(chǎng)基本穩(wěn)定的情況下，去做政策的“減法”。

??國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部研究員張立群表示，目前來(lái)看，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的穩(wěn)定性也需要再鞏固，“不急轉(zhuǎn)彎”就是要把宏觀調(diào)控的方向和力度繼續(xù)保持下去，同時(shí)進(jìn)一步實(shí)施好擴(kuò)大內(nèi)需的戰(zhàn)略，鞏固經(jīng)濟(jì)回升向好的態(tài)勢(shì)。

??財(cái)政政策“更可持續(xù)”，貨幣政策“靈活精準(zhǔn)”

??在財(cái)政政策和貨幣政策方面，會(huì)議明確明年要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，同時(shí)積極的財(cái)政政策要提質(zhì)增效、更可持續(xù)，保持適度支出強(qiáng)度，增強(qiáng)國(guó)家重大戰(zhàn)略任務(wù)財(cái)力保障，在促進(jìn)科技創(chuàng)新、加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、調(diào)節(jié)收入分配上主動(dòng)作為，抓實(shí)化解地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)工作。在貨幣政策方面，會(huì)議強(qiáng)調(diào)穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準(zhǔn)、合理適度，保持貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟(jì)增速基本匹配，保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定，處理好恢復(fù)經(jīng)濟(jì)和防范風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系。

??中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院副院長(zhǎng)楊志勇表示，積極財(cái)政政策繼續(xù)實(shí)施，保持適當(dāng)?shù)闹С鰪?qiáng)度，綜合考慮財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)政安全，財(cái)政支持國(guó)家重大戰(zhàn)略，促進(jìn)科技創(chuàng)新。

??招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，貨幣政策在堅(jiān)持穩(wěn)健基調(diào)不變的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)要“靈活、精準(zhǔn)、合理、適度”八字方針。靈活，要求根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展需求進(jìn)行適時(shí)調(diào)節(jié)，如果經(jīng)濟(jì)恢復(fù)速度較快，部分階段性政策可能退出；精準(zhǔn)，要求流動(dòng)性更加精準(zhǔn)滴灌到重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)，加大對(duì)科技創(chuàng)新、小微企業(yè)、綠色發(fā)展等支持；合理，保持貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟(jì)增速基本匹配，流動(dòng)性將保持在合理水平；適度，既不會(huì)讓市場(chǎng)感覺(jué)到“缺錢(qián)”，也不會(huì)“大水漫灌”，保持宏觀杠桿率穩(wěn)定，在恢復(fù)經(jīng)濟(jì)和防范風(fēng)險(xiǎn)之間尋求平衡。

??解決好大城市住房問(wèn)題

??對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，重點(diǎn)來(lái)了。

??今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議是最近幾年以來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)著墨最多的一次，也是時(shí)隔三年之后再一次作為單獨(dú)工作被重點(diǎn)提及。其中一些要點(diǎn)，值得關(guān)注。

??本次會(huì)議指出，解決好大城市住房突出問(wèn)題。住房問(wèn)題關(guān)系民生福祉。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租房政策，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國(guó)有和民營(yíng)企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。要降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，整頓租賃市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。

??從會(huì)議披露的信息來(lái)看，特別強(qiáng)調(diào)要解決好大城市住房突出問(wèn)題。實(shí)際上，房?jī)r(jià)過(guò)高或者上漲過(guò)快，居民買不起，租賃市場(chǎng)發(fā)展不足等問(wèn)題，在大城市均有所體現(xiàn)。今年以來(lái)，包括深圳、上海等大城市搶房、搖號(hào)等現(xiàn)象更是屢見(jiàn)不鮮。

??貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)指出，中國(guó)局部大城市如深圳等住房供需矛盾進(jìn)一步激化，房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯上漲。但房?jī)r(jià)過(guò)快上漲會(huì)在一定程度上對(duì)人口流入形成阻滯作用，不利于城市發(fā)展，所以，此次會(huì)議明確將“解決大城市住房突出問(wèn)題”作為明年的重要工作任務(wù)。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，明年對(duì)于樓市供需矛盾明顯的大城市，房地產(chǎn)政策或有三大變化。一是，繼續(xù)打擊炒房需求，如：此前深圳曝出的“代持購(gòu)房”行為。二是加大土地供應(yīng)力度，尤其是增加純住宅用地供應(yīng)。三是繼續(xù)發(fā)展租賃市場(chǎng)。

??高度重視租賃住房

??另一方面，今年在“房住不炒”的基礎(chǔ)上，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議著重指出要高度重視租賃住房。在租賃住房方面提法更加細(xì)化，包括“完善長(zhǎng)租房政策”、“土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜”、“單列租賃住房用地計(jì)劃”、“降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)”。

??實(shí)際上，自2013年以來(lái)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議曾多次提及發(fā)展租賃住房。2013年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給”；2015年至2017年分別提出“發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”“加快住房租賃市場(chǎng)立法”“發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃”；2019年提出“大力發(fā)展租賃住房”。

??中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)辦公室副主任韓文秀表示，當(dāng)前我國(guó)一些特大城市房?jī)r(jià)偏高，新市民特別是青年人收入相對(duì)較低，既買不起房，又租不好房，一些長(zhǎng)租公寓暴雷影響社會(huì)穩(wěn)定，租客和業(yè)主利益都遭受損失。要逐步解決購(gòu)房和租房一條腿長(zhǎng)，一條腿短的問(wèn)題。在人口凈流入房?jī)r(jià)高的大城市要高度重視保障房租賃住房建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租房政策，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)。

??許小樂(lè)指出，“租購(gòu)不同權(quán)”是影響租賃市場(chǎng)發(fā)展的首要障礙，我國(guó)現(xiàn)有戶籍制度與社會(huì)福利及社會(huì)保障掛鉤，由于不同城市的社會(huì)福利及保障差異較大，在哪個(gè)城市落戶就成為能否充分獲取社會(huì)福利的關(guān)鍵。目前我國(guó)落戶的政策與房屋掛鉤，在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中是以“房屋所有權(quán)”為原則，這也就意味著“租房”獲得社會(huì)福利的優(yōu)先級(jí)較低，“租購(gòu)歧視”現(xiàn)象存在，會(huì)影響城市租賃市場(chǎng)的發(fā)展。報(bào)告中明確了逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，會(huì)加快租賃市場(chǎng)賦權(quán)的細(xì)則落地，有利于租賃市場(chǎng)制度的完善，真正將租賃作為一種長(zhǎng)期居住選擇。

??58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，對(duì)于長(zhǎng)租公寓的管理應(yīng)該是明年的重中之重。這兩年長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)了一些不健康和不理性的市場(chǎng)行為，市場(chǎng)本身對(duì)于租客和實(shí)際的房東也形成了極大的經(jīng)濟(jì)方面的壓力，因此，長(zhǎng)租公寓的穩(wěn)定健康運(yùn)營(yíng)是非常重要的。

??推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造

??此外，在“堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需這個(gè)戰(zhàn)略基點(diǎn)”部分，會(huì)議還提出要實(shí)施城市更新行動(dòng)，推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

??城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，補(bǔ)齊居住社區(qū)的設(shè)施、服務(wù)短板，能夠極大改善居民的居住條件。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)顯示，2019年以來(lái)，全國(guó)已開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.8萬(wàn)個(gè)，惠及居民1043萬(wàn)戶。2020年政府工作報(bào)告提出新開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)。到11月底，今年計(jì)劃改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)已全面開(kāi)工。

??“城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是一個(gè)重大的民生工程，也是擴(kuò)大內(nèi)需的重要抓手。”中共中央黨校（國(guó)家行政學(xué)院）教授王健表示，我國(guó)大部分城鎮(zhèn)老舊小區(qū)市政配套設(shè)施老化、公共服務(wù)缺項(xiàng)等問(wèn)題突出。改造后，不僅可以有效改善百姓生活品質(zhì)，還能帶動(dòng)房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈增長(zhǎng)，增加有效消費(fèi)需求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和就業(yè)。

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