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??中房網(wǎng)訊（亞晨/文）回顧9月，中房網(wǎng)（微信公眾號：zhongfangwang）分別從“政策、行業(yè)、市場、土地、金融、企業(yè)、聲音”等七方面帶您一同回顧九月份以來的房地產(chǎn)大事件。

??政策

??入選事件

??央行：穩(wěn)步擴大重點房企資金監(jiān)測和融資管理適用范圍

??國辦發(fā)文嚴禁違反規(guī)劃亂占耕地建房

??發(fā)改委：以特色小鎮(zhèn)之名開發(fā)房地產(chǎn)要堅決除名

??全國房地產(chǎn)政策變動監(jiān)測報告（9月）

??9月14日，中國人民銀行副行長潘功勝在國務(wù)院政策例行吹風會上回應(yīng)重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則問題時表示，從整體上看，目前重點房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則起步平穩(wěn)，社會反響正面積極。在前期廣泛征求意見，與房地產(chǎn)業(yè)界、金融業(yè)界進行廣泛溝通的基礎(chǔ)上，人民銀行和住建部會同相關(guān)部門形成了對重點房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。該規(guī)則是房地產(chǎn)市場長效機制建設(shè)的重要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)金融審慎管理制度的重要組成部分。下一步，央行將會同住建部以及其他的相關(guān)管理部門，跟蹤評估執(zhí)行情況，不斷完善規(guī)則，穩(wěn)步擴大適用范圍。

??國務(wù)院辦公廳日前印發(fā)《關(guān)于堅決制止耕地“非農(nóng)化”行為的通知》，要求采取有力措施，強化監(jiān)督管理，落實好最嚴格的耕地保護制度，堅決制止各類耕地“非農(nóng)化”行為，堅決守住耕地紅線?！锻ㄖ分赋觯厥羌Z食生產(chǎn)的重要基礎(chǔ)，必須守住耕地這個根基。近年來，高層出臺了一系列嚴格耕地保護的政策措施，但一些地方仍然存在違規(guī)占用耕地開展非農(nóng)建設(shè)的行為，《通知》提出了六種嚴禁的耕地“非農(nóng)化”行為。其中提到，嚴禁違規(guī)占用耕地從事非農(nóng)建設(shè)。不得違反規(guī)劃搞非農(nóng)建設(shè)、亂占耕地建房等。加強耕地利用情況監(jiān)測，對亂占耕地從事非農(nóng)建設(shè)及時預(yù)警，構(gòu)建早發(fā)現(xiàn)、早制止、嚴查處的常態(tài)化監(jiān)管機制。

??9月25日，中國政府網(wǎng)發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家發(fā)展改革委關(guān)于促進特色小鎮(zhèn)規(guī)范健康發(fā)展意見的通知》指出，國家發(fā)展改革委《關(guān)于促進特色小鎮(zhèn)規(guī)范健康發(fā)展的意見》已經(jīng)國務(wù)院同意。《意見》明確，地方各級人民政府要對違法違規(guī)的特色小鎮(zhèn)予以及時整改或淘汰。對主導產(chǎn)業(yè)薄弱的，要加強指導引導，長期不見效的要督促整改。對違法違規(guī)占地用地、破壞生態(tài)環(huán)境的，要及時制止并限期整改。對投資主體缺失、無法進行有效建設(shè)運營的，以及以“特色小鎮(zhèn)”之名單純進行大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的，要堅決淘汰除名。

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2020年9月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策39條，較上月略有增加。其中，寬松性政策10條，緊縮性政策20條，中性政策9條。受中央層面對房地產(chǎn)監(jiān)管保持持續(xù)高壓影響，9月份地方調(diào)控整體仍趨向收緊，尤其是熱點城市及近期房價上漲明顯城市，調(diào)控力度較大。[詳情]

??行業(yè)

??入選事件

??2020中國房地產(chǎn)企業(yè)品牌價值50強揭曉

??2020中國房地產(chǎn)企業(yè)人力資本價值TOP100、雇主品牌影響力50排行榜發(fā)布

??9月17日，2020中國房地產(chǎn)企業(yè)品牌價值測評成果在上海發(fā)布。根據(jù)測評報告，榜單前三由中海、萬科、恒大占據(jù)。中海保持榜首位置，品牌價值為709億元，萬科、恒大分別以618億元和583億元位列榜單第二、第三位。碧桂園、華潤、龍湖、保利、融創(chuàng)、富力、世茂分列四到十位。報告顯示，近幾年50強品牌房企位次基本穩(wěn)定，2020年50強的換榜率為4%，20強換榜率為0%，10強換榜率為10%。[詳情]

??9月17日，中國房地產(chǎn)行業(yè)首個人力資本價值測評研究成果——“2020中國房企人力資本價值TOP100”以及“2020中國房企雇主品牌影響力50企業(yè)”正式發(fā)布。《2020年房企人力資本價值TOP100》榜單中，有超過七成百強房企進榜，百強房企的規(guī)模效應(yīng)依舊存在，另外三成房企來自百強以外。整體來看，國企、央企在人力資本價值方面表現(xiàn)突出。另外，根據(jù)CRIC調(diào)研顯示，盡管今年地產(chǎn)行業(yè)雖遭遇了疫情等外部不利因素影響，但 2020年房地產(chǎn)行業(yè)雇主品牌得分中位值落在90-100區(qū)間，整體表現(xiàn)較優(yōu)，雇員滿意度、敬業(yè)度水平較高。[詳情]

??市場

??入選事件

??288城房價：近五成城市一手房價格上漲

??9月份25個重點城市住房租賃價格下跌

??前三季度官方數(shù)據(jù)：商品房銷售額11.56萬億元

??《2020年9月中國城市住房價格288指數(shù)》報告顯示，代表全國288個地級以上城市房價變動趨勢的“中住288指數(shù)”為1557.5點，較上月上升2.7點，環(huán)比上漲0.18%，同比漲幅為0.91%。該指數(shù)最近6個月以來，呈現(xiàn)了一個連續(xù)反彈的態(tài)勢。根據(jù)報告，288個主要城市中共有138個城市一手房價格指數(shù)環(huán)比出現(xiàn)上漲，另有105個城市一手房價格指數(shù)環(huán)比下跌。此外，有45個城市一手房價格指數(shù)與上月持平。[詳情]

??《2020年9月中國城市住房租賃價格指數(shù)報告》顯示，9月份中國城市租賃價格指數(shù)為1041.6點，較上月下降0.4，環(huán)比下降0.03%，同比跌幅0.15%。監(jiān)控的35個城市中，共有10個城市租賃價格指數(shù)環(huán)比上漲。其中，成都（0.72%）繼續(xù)位居漲幅首位，上海（0.54%）和大連（0.44%）兩個城市緊隨其后。有25個重點城市指數(shù)環(huán)比均呈現(xiàn)不同程度下跌，天津（-0.94%）、鄭州（-0.84%）和深圳（-0.65%）跌幅居前。[詳情]

??國家統(tǒng)計局公布的《2020年1-9月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示，1-9月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資103484億元，同比增長5.6%，增速比1-8月份提高1.0個百分點；商品房銷售面積117073萬平方米，同比下降1.8%，降幅比1-8月份收窄1.5個百分點；商品房銷售額115647億元，增長3.7%，增速提高2.1個百分點。易居研究院分析認為，目前房地產(chǎn)開發(fā)投資增速連續(xù)四個月同比為正，呈現(xiàn)穩(wěn)中向上的良好勢頭。銷售數(shù)據(jù)繼續(xù)表現(xiàn)出回暖的態(tài)勢，充分說明購房需求比較強勁。但需要注意的是，地價漲幅有所擴大，各地后續(xù)依然需要積極穩(wěn)定地價，防范地價泡沫擴大。[詳情]

??土地

??入選事件

??地價漲幅持續(xù)收窄，14城出臺穩(wěn)地價政策

??上海易居房地產(chǎn)研究近日發(fā)布的報告顯示，1-9月份全國100個城市居住用地成交面積為48926萬平方米，同比增長10.8%。全國100個城市居住用地價格為5937元/平方米，同比上漲6.9%。從今年前9月全國百城居住用地成交市場來看，保持了V型走勢，說明土地市場具有較好的韌勁。另外，從地價走勢看，三季度房企拿地心態(tài)相對平和，這也使得地價走勢相對溫和。而一些熱點二三線城市土地市場面臨較多炒作，因此也成為近期土地市場管控的重點。[詳情]

??金融

??入選事件

??監(jiān)管嚴控！涉房貸款再收緊

??存量貸款轉(zhuǎn)LPR轉(zhuǎn)換率超92%

??銀保監(jiān)會通報5家保險資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域

??在金融監(jiān)管保持高壓態(tài)勢的大背景下，個人住房按揭貸款也要控制規(guī)模。據(jù)媒體報道，有銀行日前收到通知，監(jiān)管機構(gòu)近期要求大型商業(yè)銀行壓降、控制個人住房按揭貸款等房地產(chǎn)貸款規(guī)模。分析人士認為，銀行涉房貸款規(guī)模占比設(shè)置上限，是從金融端降低地產(chǎn)行業(yè)負債的舉措，與地產(chǎn)企業(yè)端“三道紅線”降負債形成互補。在此政策下，預(yù)計未來銀行體系對于購房者貸款資格審查、貸款額度把控及貸款周期均將更加嚴格，放款周期將繼續(xù)延長。

??中國人民銀行9月15日發(fā)布的《中國貨幣政策執(zhí)行報告》增刊顯示，截至8月末，存量貸款定價基準轉(zhuǎn)換工作已順利完成。全國金融機構(gòu)累計轉(zhuǎn)換67.4萬億元、8056.4萬戶，轉(zhuǎn)換比例92.4%。其中，存量企業(yè)貸款累計轉(zhuǎn)換35.5萬億元、84萬戶，轉(zhuǎn)換比例90.3%；存量個人房貸累計轉(zhuǎn)換28.3萬億元、6429.7萬戶，轉(zhuǎn)換比例98.8%。已轉(zhuǎn)換的存量貸款中，91%轉(zhuǎn)換為參考LPR定價，其中存量企業(yè)貸款和個人房貸分別為90%和94%。轉(zhuǎn)換過程中，存量個人房貸利率保持平穩(wěn)；存量企業(yè)貸款利率有所下降，可直接減少企業(yè)存量貸款利息支出。

??銀保監(jiān)會辦公廳日前發(fā)布了《關(guān)于保險資金運用違規(guī)問題和風險自查有關(guān)情況的通報》。其中提到，保險資金通過直接投資或金融產(chǎn)品投資方式，違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，涉及5家保險公司，金額達244.37億元。下一步，銀保監(jiān)會將加大非現(xiàn)場監(jiān)管和現(xiàn)場檢查力度，對于自查報告依舊不符合《通知》要求，以及整改不到位的保險機構(gòu)，將依法釆取限制保險資金運用形式與比例，責令調(diào)整相關(guān)高管人員等有關(guān)監(jiān)管措施。

??企業(yè)

??入選事件

??2020年1-9月房企銷售目標完成率排行榜出爐

??2020年1-9月中國房企銷售TOP200排行榜

??“三道紅線”滿月，規(guī)模房企普遍“踩線”

??從中房網(wǎng)監(jiān)測的47家房企銷售情況來看，9月份有21家房企銷售目標完成率達到均值水平，占比僅超過四成。整體上，1-9月份房企銷售目標完成率均值為69.94%，相比前八月提升了9.2個百分點。從最近三年同期的銷售目標完成情況看，2020年房企業(yè)績目標完成情況在一定程度上受到疫情影響，整體表現(xiàn)不及2018年和2019年同期水平，但差距還在合理范圍內(nèi)。[詳情]

??克而瑞研究中心發(fā)布的《2020年1-9月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》顯示，9月份TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額11905.6億元，單月業(yè)績同比增長29%。1-9月百強房企操盤銷售規(guī)模同比增長9.2%，累計業(yè)績增速自7月首次回正后繼續(xù)提升。從整體來看，雖然隨著房企整體銷售和供貨節(jié)奏后移、下半年供應(yīng)量顯著提升。百強房企第三季度的操盤銷售規(guī)模同比增長近28.5%，較一二季度有明顯恢復。但9月規(guī)模房企的去化率水平卻呈下降趨勢，四季度房企去化壓力仍然較高。[詳情]

??“三道紅線”成為房地產(chǎn)行業(yè)繞不開的話題，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測的100家上市房企數(shù)據(jù)來看，房企踩線的占比為86%。以上市房企公布的2020年中期業(yè)績數(shù)據(jù)為準，有包括云南城投、魯商置業(yè)、中南建設(shè)、綠地控股、融創(chuàng)中國、美的置業(yè)、中國恒大、泰禾集團、華夏幸福、嘉凱城、新華聯(lián)、光明地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、泛?？毓?、陽光100、天房發(fā)展、首創(chuàng)置業(yè)、華僑城、金融街、中國武夷、廈門國貿(mào)和蘇州高新在內(nèi)的22家房企三道紅線全部踩中。值得注意的是，其中有多家頭部房企位居紅色檔，資產(chǎn)負債率超過80%、凈負債率超過200%、現(xiàn)金短債小于0.3的不在少數(shù)。

??聲音

??入選事件

??丁祖昱：中國房地產(chǎn)行業(yè)未來的四個趨勢

??管清友：雙循環(huán)之下 房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)分化會成為新常態(tài)

??易居企業(yè)集團CEO丁祖昱認為，中國房地產(chǎn)行業(yè)未來有四個趨勢：首先，行業(yè)集中度還會繼續(xù)提升，但市場和企業(yè)在分化。第二，房企品牌受重視程度還會不斷提升。一個好品牌的公司，一定對銷售有助力。第三，產(chǎn)品力和服務(wù)力迅速回歸。如果說產(chǎn)品力是硬件，服務(wù)力就是軟件。隨著這兩年對物業(yè)重視程度的不斷提升，現(xiàn)在消費者除了關(guān)注小區(qū)環(huán)境之外，更關(guān)注物業(yè)服務(wù)、工程質(zhì)量等等。所以對于每家房企來講，品牌價值的塑造，不僅僅是對外的宣傳，還在于這些和消費者日常每一天都有關(guān)聯(lián)的組成部分當中。第四，品牌房企的主營業(yè)務(wù)收入還是來自于房地產(chǎn)。

??如是金融研究院院長、首席經(jīng)濟學家管清友指出，未來整個房地產(chǎn)行業(yè)，會有幾個變化。整個房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)分化會成為一個新常態(tài)，價格分化，從同漲同跌到有漲有跌，甚至很多城市可能處于整個高位橫盤，或者持續(xù)的陰跌狀態(tài)。另外很多城市，特別是一些核心城市，整體的房價支撐度比較高。從房企的角度來講，從規(guī)模擴張可能要到品質(zhì)為王，這個品質(zhì)既來自于產(chǎn)品、項目，也來自于單體的溢價和盈利能力。整體上，中國的經(jīng)濟韌性和彈性還是比較大的，房地產(chǎn)行業(yè)和過去十年的發(fā)展邏輯產(chǎn)生了非常大的變化，一個不太準確的比喻就是，從金融業(yè)的發(fā)展模式變成了制造業(yè)的發(fā)展模式。但在這種情況下，房地產(chǎn)仍然是一個發(fā)展?jié)摿?、發(fā)展空間比較大的行業(yè)，只是發(fā)展邏輯確實發(fā)生了很大的變化，經(jīng)營模式也相應(yīng)要發(fā)生變化。