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??中房網(wǎng)訊 上市房企近期陸續(xù)發(fā)布“金九”搶收戰(zhàn)績(jī)，9月銷售業(yè)績(jī)不俗。但從上市房企前三季度業(yè)績(jī)預(yù)告情況看，多數(shù)房企盈利狀況欠佳。

??不少房企為了加快周轉(zhuǎn)，大規(guī)模進(jìn)行降價(jià)促銷，導(dǎo)致不少房企出現(xiàn)了“增收不增利”的現(xiàn)象。同時(shí)，由于房企銷售回款滯后，項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)存在時(shí)間差，不少房企前三季度結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)較少，這也是房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)欠佳的主要原因。

??另一方面，受到融資新規(guī)的影響，房企的融資規(guī)模降至低位。業(yè)界普遍認(rèn)為，未來房企在融資方面會(huì)普遍謹(jǐn)慎，今后較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，融資規(guī)模都會(huì)收縮。

??業(yè)績(jī)下滑和“錢緊”的雙重打擊下，部分房企的未來日子似乎已注定不會(huì)太好過。

??房企前三季度業(yè)績(jī)整體欠佳

??據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至10月20日晚，A股共有49家上市房企發(fā)布2020年前三季度業(yè)績(jī)預(yù)告，僅14家預(yù)喜，預(yù)喜率為28.57%。其中，扭虧6家，預(yù)增8家。此外，有6家上市房企發(fā)布2020年三季報(bào)，其中3家前三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)同比下滑。已披露前三季度業(yè)績(jī)預(yù)告及三季報(bào)的上市房企，前三季度業(yè)績(jī)表現(xiàn)整體欠佳。

??其中，部分房企報(bào)告期內(nèi)虧損額度較大。以泰禾集團(tuán)為例，公司預(yù)計(jì)2020年前三季度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)-22.3億元至-16.5億元。泰禾稱，2020年1-9月，受疫情及公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算排期的影響，無集中交付的地產(chǎn)項(xiàng)目，僅有零星項(xiàng)目交付結(jié)轉(zhuǎn)收入，造成收入較上年同期大幅下降，相應(yīng)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)大幅減少。加上投資收益較2019年同期大幅減少，以及對(duì)已到期尚未還款的借款罰息等計(jì)提了預(yù)計(jì)負(fù)債，以上因素疊加導(dǎo)致報(bào)告期出現(xiàn)虧損，其中非經(jīng)常性損益影響約為-6.16億元。

??值得注意的是，多數(shù)業(yè)績(jī)欠佳的房企都指出，前期銷售項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)較少，是業(yè)績(jī)下滑的主要原因。此外，不少房企在疫情期間對(duì)租賃物業(yè)實(shí)行了減免措施，也對(duì)相關(guān)企業(yè)利潤(rùn)影響較大。

??以金融街為例，公司預(yù)計(jì)2020年前三季度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約8.25億元至9.63億元，同比下降約30%至40%。業(yè)績(jī)變動(dòng)的主要原因是，報(bào)告期內(nèi)受年初疫情影響，公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售、工程進(jìn)度不及預(yù)期，項(xiàng)目結(jié)算收入和利潤(rùn)出現(xiàn)下滑；持有經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目客流量和銷售額有所下降，同時(shí)公司對(duì)中小微企業(yè)客戶減免租金，導(dǎo)致收入和利潤(rùn)下滑。

??根據(jù)中房網(wǎng)此前的一項(xiàng)調(diào)研統(tǒng)計(jì)顯示，1-9月份房企銷售目標(biāo)完成率均值接近七成。從監(jiān)測(cè)的47家房企銷售情況來看，有超過五成的房企未達(dá)均值，僅5家房企目標(biāo)完成率超過八成。從數(shù)據(jù)上看，四季度房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)壓力仍然不小。

??克而瑞研究中心此前發(fā)布的報(bào)告指出，四季度，一方面房企進(jìn)入業(yè)績(jī)沖刺季，市場(chǎng)供貨加速提升，將帶動(dòng)成交增加。另一方面，行業(yè)整體去化仍承壓的基本面未有明顯改善，疊加房企融資新規(guī)試行，將倒逼房企加快提升運(yùn)營(yíng)管控效率。這也意味著，四季度房地產(chǎn)行業(yè)分化格局將加劇，推動(dòng)集中度加快提升。

??融資規(guī)模持續(xù)收縮

??一面是盈利狀況欠佳，另一面房企則不得不面對(duì)融資規(guī)模的持續(xù)收縮。

??受到融資新規(guī)的影響，房企的融資規(guī)模降至低位。根據(jù)同策研究院提供的數(shù)據(jù)，9月份40家典型上市房企共完成融資金額折合人民幣共計(jì)402.14億元，環(huán)比8月份的827.59億元大幅下滑51.4%。

??但這僅僅是開始。業(yè)界普遍認(rèn)為，未來房企在融資方面，會(huì)普遍謹(jǐn)慎，更不敢盲目。今后較長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，融資規(guī)模都會(huì)收縮。

??萬科董事會(huì)主席郁亮發(fā)出的信號(hào)是，“三道紅線”實(shí)施后的房地產(chǎn)已成普通行業(yè)。在這一階段，房企和制造業(yè)一樣，將不再依靠杠桿，而是依靠全面競(jìng)爭(zhēng)能力，適應(yīng)環(huán)境變化，并繼續(xù)進(jìn)化出新物種。

??行業(yè)的邏輯是逐漸推進(jìn)的，但融資的變化是驟然而至的。正如郁亮所言，這次的監(jiān)管是穿透式的，明股實(shí)債、表內(nèi)表外全覆蓋，之前的財(cái)務(wù)技巧是沒有任何作用的，這對(duì)所有的開發(fā)商都是挑戰(zhàn)。

??從監(jiān)管層最近下發(fā)的要求房企提交的負(fù)債監(jiān)測(cè)表來看，房企的表外融資也將被納入監(jiān)管范圍。

??根據(jù)媒體獲得的表格，其中表3要求房企填寫參股未并表住宅地產(chǎn)項(xiàng)目、明股實(shí)債融資、供應(yīng)鏈資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、合作方股東投入凈額，及其他房地產(chǎn)相關(guān)表外有息負(fù)債等5大項(xiàng)。這部分通常是房企“財(cái)務(wù)操作”機(jī)動(dòng)性較大的部分，房企的表外負(fù)債因此將無所遁形。

??業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一些房企賬面上看起來負(fù)債率不是很高，但是通過地產(chǎn)信托等方式在表外有大量負(fù)債，這是個(gè)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

??從數(shù)據(jù)面來看，融資新規(guī)的效果已經(jīng)在房企的融資規(guī)模上有較為明顯的體現(xiàn)。無論是債券發(fā)行還是信托融資，似乎都不靈了。據(jù)同策研究院的數(shù)據(jù)，2020年9月，40家房企債權(quán)融資金額393.19億元，占房企融資總量的97.78%，環(huán)比減少36.40%。

??申萬宏源固收研究最近的一份報(bào)告顯示，從發(fā)行規(guī)模上來看，9月份房地產(chǎn)類信托規(guī)模由上月的770億元下降至425億元，環(huán)比下降45%；投資在房地產(chǎn)類信托產(chǎn)品數(shù)量由407只下降至239只。

??而過往房企境內(nèi)渠道被嚴(yán)控的情況下喜歡啟用的美元債融資，房企也不敢大肆使用了。據(jù)久期財(cái)經(jīng)，2020年9月，地產(chǎn)板塊的發(fā)行量有明顯的下降，9月當(dāng)月，地產(chǎn)離岸債規(guī)模為38.33億美元，環(huán)比下降了36.42%，同比下降近30%。

??“今年的確受了一些影響。一個(gè)是批文沒有之前給的那么多了，一個(gè)是今年疫情也有所耽誤。最重要的是，國(guó)內(nèi)對(duì)房企融資的監(jiān)管是很嚴(yán)格的。” 中達(dá)證券研究院院長(zhǎng)申思聰表示。

??房企緊抓窗口期“囤糧”

??“三道紅線”的標(biāo)準(zhǔn)具體如何厘定尚無定論，但對(duì)于房企而言，在“緊箍”尚未戴上之前加緊融資，似乎已成共識(shí)。

??比如頭部企業(yè)碧桂園便沒有放棄及時(shí)融資補(bǔ)充現(xiàn)金流。根據(jù)該集團(tuán)披露的中報(bào)數(shù)據(jù)，截至報(bào)告期末可動(dòng)用現(xiàn)金余額高達(dá)2055億元，為同行中現(xiàn)金較充裕的一家，但僅僅9月份，公司仍然以88.9億元的總量成為當(dāng)月發(fā)債額最高的房企，其中包括78.3億港元的可轉(zhuǎn)換債券和20億元公司債。

??同樣，連踩“三道紅線”且債務(wù)負(fù)擔(dān)較重的中國(guó)恒大，9月份的債券融資總量也高達(dá)50億元。

??無論從行業(yè)發(fā)債總額，還是頭部房企債券融資具體案例來看，針對(duì)房企的融資大門并沒有立刻關(guān)緊。雖然有消息顯示，發(fā)債額度的審批上“打了八五折”，但企業(yè)發(fā)債融資仍然比2019年最緊張時(shí)寬松。

??穆迪方面表示，基于嚴(yán)格調(diào)控的情景假定，中國(guó)控制房企債務(wù)增長(zhǎng)的新措施一旦實(shí)施，有望改善未來2-3年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的信用質(zhì)量，未來12個(gè)月內(nèi)多數(shù)受評(píng)開發(fā)商仍能舉借5%-10%的新債。

??當(dāng)前，重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的重要內(nèi)容，下一步還將不斷完善規(guī)則，穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍。分析人士指出，房企越來越重視境內(nèi)融資，大部分房企為了應(yīng)對(duì)未來可能的市場(chǎng)變化，正加快儲(chǔ)備資金。對(duì)于杠桿率較高的企業(yè)來說，最近融資壓力有所增加。另外，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)行業(yè)資金面繼續(xù)改善。隨著房企融資新規(guī)逐步推進(jìn)實(shí)施，房企將更加注重自身造血的能力。

??來源：中房網(wǎng)綜合整理