產業鏈吳若凡 樊永鋒 2023-03-31 11:23:21 來源：中房報
??“只付了30%(的薪資)，剩下的70%還遙遙無期。”美凱龍愛家閔行古美片區的門店負責人劉濤向記者透露。截至3月30日，他們只收到了30%的薪資，剩下何時支付還猶未可知。
??自2022年下半年以來，受市場影響，二手房交易量持續較低。受此影響，同策好房、Q房網等中小經紀品牌企業舉步維艱，陸續出現停發工資、裁員及關閉門店等情況。
??紅星美凱龍旗下的中介平臺美凱龍愛家也未能例外。自2022年10月份起，美凱龍愛家開始大面積關掉上海、深圳等地的門店，并相繼曝出欠薪、停工的傳聞。
??據知情人透露，目前美凱龍愛家的部分高管已經相繼離職，而位于上海虹橋申長路1466號的美凱龍愛家總部辦公樓已基本人去樓空，據不完全統計，截至3月底，美凱龍愛家的被欠薪總人數近4000人。
??欠薪長達半年 美凱龍愛家總部僅剩十余名員工
??“剛開始是緩發提成，緊接著只發60%基本工資，經理級別上的員工連基本工資也緩發了?！?美凱龍愛家的一名區域經理王安迪向記者透露，其所在二手房業務部門自2022年10月份以來就停發了薪資。
??另據知情人透露，美凱龍愛家于2022年9月30日發布通知，傭金要打折。一線業務員的提成按照70%進行發放，管理層的提成按照50%發放。2022年10月，公司再次發布通知，宣布所有門店業務員取消底薪制；當年10月30日，美凱龍愛家宣布停發所有提成；11月，美凱龍愛家宣布公司每半個月結一次傭金。
??直到2022年12月中旬，大部分經紀人仍然沒有拿到自己前三個月的底薪和傭金提成。“2022年9月中旬發了8月的底薪工資，但月底的提成只發了一部分，10月發了底薪，沒發提成。”經紀人劉濤告訴記者，公司只在當年9月份發放了一小部分底薪和傭金，直到10月份徹底發不出薪資。
??上海美凱龍愛家北蔡店的店長劉強表示，公司尚有100多萬元傭金沒有支付給他和團隊。
??據記者了解，美凱龍愛家成立于2019年8月，總部位于上海市，是紅星美凱龍控股集團全資子公司，主營業務包括二手房買賣。美凱龍愛家此前在上海、北京、南京、蘇州、合肥、深圳等城市開業700家門店，僅上海一地，最多時有近400家門店。全國員工總數最高曾接近萬人。
??自2022年下半年起，美凱龍愛家在上海的部分門店因拖欠租金和水電相繼被迫關門停業，截至目前已關閉了一半以上門店。
??與此同時，據知情人透露，位于上海市虹橋商務區申長路1466號的美凱龍愛家總部辦公樓層只剩下十余人在辦公，而高峰期時，這里曾有兩三百人。公司總部除了人資、財務等職能部門尚在以外，其他部門已經“名存實亡”，只有部門負責人留守，剩下的員工也已經解除了勞動合同，改為兼職的方式留下來處理善后事宜。
??就欠薪等一系列問題，中國房地產報記者通過天眼查上的工商登記資料嘗試聯系美凱龍愛家，始終無人接聽。
??“很多業務員沒辦法只有轉行，有不少人已經開始送外賣了?！苯浖o人劉濤表示。
??漫漫討薪路 結果仍待觀望
??在實際欠薪兩個月后，劉濤和其他同事于2022年12月初來到美凱龍愛家位于上海虹橋的總部，用他們的話說是“想要個說法，問問到底什么時候能發工資”。
??對此，美凱龍愛家給出的處理結果是：2023年2月28日之前發放緩發費用的50%，4月30日之前發放剩余50%。
??2022年12月中旬，劉明、劉濤在內的500多名經紀人再次來到美凱龍愛家總部尋求說法，但未能就薪資發放問題達成一致?！肮镜幕貜褪牵?023年2月底之前能給到一部分，股東在尋求其他方法?！?/p>
??據不完全統計，目前，美凱龍愛家的被欠薪總人數近4000人。
??原本以為等待會有好的結果，但劉濤們在2023年元旦等來的卻是公司要求他們自愿簽署一份離職協議。與此同時，劉濤向記者出示的一份的《緩發費用支付協議》顯示，原本應該給付的工資成了“欠付費用”，和美凱龍愛家之間的雇傭關系成了“委派”。
??李霞是美凱龍愛家新房部的一名員工，也是被欠薪的員工之一，她擔心，一旦簽了這份協議，她和美凱龍愛家之間就不再是雇傭關系，相應的欠薪就成了債務關系。李霞表示，此前，美凱龍愛家的員工除了高級別管理人員和后臺人員外，其他一線中介人員簽的都是勞動外包合同。
??對此，北京市煒衡律師事務所吳陽律師表示，從合同上的表述看，“欠付費用”不是法律意義上的工資，該合作協議可以理解為一般民事合同，從法律上看這一協議描述的不是勞動者和用人單位的關系。
??截至發稿，所有美凱龍愛家的員工已經無法登錄公司內網。
??2023年春節后，當眾多美凱龍愛家經紀人期盼著2月28日能收到工資時，卻再一次出現了變故。
??2023年2月24日，美凱龍愛家對內發布《調整2月28日待發薪酬包的發放計劃》（以下簡稱《計劃》）稱：公司一直通過各種方式積極收擁、追擁、籌措資金，無法滿足資金缺口，原計劃于2月28日補發的薪酬包金額，不得不延期支付。
??《計劃》稱，美凱龍愛家 “為了讓大家安心，兄弟公司愿意拿出一批在售新房（住宅+商鋪）來沖抵美凱龍愛家的‘薪酬包’”。這批新房包括位于寧波象山的紅星紫御半島項目、山西太原的紅星紫御半山項目及寧愛琴海商鋪項目等。
??薪酬沖抵方案提出，員工可自行組團，根據各自薪酬包合計金額，湊到一套房的價格，合伙拿房。同時，公司會組織團隊配合案場積極銷售以上房源，也鼓勵大家積極參與賣房，賣房所得收入扣除應付傭金、稅費后不做留存，全部用于補發“欠薪包”。
??但這一方案并沒有得到王安迪等人的認可，劉強也表示，這些項目都是難以變現的，這樣的一個方案等于是變相讓他們接盤。
??最終，在上海市閔行區勞動監察大隊的協助下，經過幾輪談判溝通，王安迪們和美凱龍愛家達成了意見。
??王安迪告訴記者，美凱龍愛家方面表示于2023年3月31日前先支付1500萬元用于部分薪資發放，剩余的金額則由大股東紅星置業兜底，承諾在一年內進行發放。
??多名美凱龍愛家前員工向記者表示，“目前只收到30%左右的薪資，但剩下部分還遙遙無期?！?/p>
??欠薪長達半年結果仍待觀望產業鏈閉環計劃落空
??2019年8月，美凱龍愛家召開了“百店——千人——千萬”發布會，正式對外亮相。美凱龍愛家CEO馮全林更是對外界喊出了要做行業第二的豪言壯語：“我們向行業‘老大哥’致敬，我們也會努力去做行業第二。”
??在馮全林設定的“宏偉藍圖”中，美凱龍愛家計劃在2020年底達到700家門店，總業績超10億元；2021年開拓到8個城市，做到全國第四名，僅次于鏈家、中原地產、我愛我家；到2022年，上升到全國第二。
??此后，美凱龍愛家開啟了“狂飆”模式，通過高薪從鏈家、中原地產等同行企業挖人，美凱龍愛家的行業排名也因此一度躍至上海中介行業的前列。
??在同行們看來，美凱龍選擇此時入局，并不是一個好時機。彼時的上海房產中介市場，正在快速洗牌。鏈家的市場占有率常年居于首位，而中原地產、我愛我家等企業，雖有各自的問題，但市場占有率也一直排在前列。
??而美凱龍愛家的前經紀人劉濤給記者算了一筆賬，一家美凱龍愛家的普通門店每個月的運營成本在15萬~20萬元。最高峰時，美凱龍愛家全國約700家門店。
??從2019年8月到2022年下半年，由于過高的的運營成本，美凱龍愛家一直沒有解決自身盈利問題，幾年來持續虧損。
??三年多的時間，從“努力做行業第二”到欠薪關店。顯然，馮全林那套將房屋交易、設計、裝修、家居購物進行“全流程打包”路徑沒有走通，紅星美凱龍董事長車建新希望通過美凱龍愛家打通產業鏈完成閉環的愿望也沒能實現。
??58安居客研究院院長張波表示，從運營模式來看，美凱龍愛家是傳統模式的中介公司，在前期市場行情好的時候，可以快速擴張，但自身運營能力不強，在行業逆境時容易出現問題。
??中介公司面臨的是沒有交易量的困境，上海某品牌中介公司負責人劉洋表示，原先上海二手房月均成交量維持在2萬套左右，2022年以來，受疫情影響，上海的二手房市場持續冷清，上海二手房成交量連續五個月下降，月均成交量只有原先的一半左右，勢必造成了行業從業人員過剩。
??以12月為例，據網上房地產數據統計，當月上海二手房成交約1.2萬套，環比11月下降約24.06%。
??數據顯示，2022年全年二手房成交約15.74萬套，僅占2021年全年二手房成交量約57.92%。從2022年各區域成交下降幅度來看，各區域同比2021年全部下降，下降幅度34%~51%。
??當下的二手房市場仍未回暖，中介門店收縮，部分人員轉行已成事實。美凱龍愛家的遭遇也是當下中介行業的一個縮影。
??“大部分中介公司首要的問題是先熬過寒冬，在單量不夠的情況下，中介公司會做戰略收縮和調整，在缺乏其他業務支撐的情況下，只能優化門店和人員結構。”劉洋說道。而一些成交相對比較穩定的區域，中介公司可以選擇保留現有門店，在管理上做積累和沉淀。
??據悉，自2022年12月起，美凱龍愛家已經正式開啟加盟模式，以美凱龍愛家品牌開展相關業務，自主經營的加盟門店、自擔風險、自負盈虧。既壓縮了公司成本，同時鎖定經紀人，把風險分攤給廣大業務員和中介，也盤活了現金流。
??另據記者了解，美凱龍很多門店已經拖欠房租和水電達半年之久，改為加盟承包制的目的是為了留住這群經紀人和門店。
??張波表示，通過輕運營輕加盟的模式來降低成本，短期內可以緩解資金壓力，同時也是一把雙刃劍，（加盟門店）門檻越低，客戶滿意度就難以得到保障，因此，要平衡好加盟門檻和管控之間的關系。
??（應受訪者要求 文中王安迪、劉濤、李霞、劉洋均為化名）
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中國城市住房價格288指數
(2023-02)1571.9點
- 0.13%
- -0.91%
| 日期 | 指數 | 環比 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
| 2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
| 2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
| 2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
| 2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
| 2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
