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??從2019年前后開始，廣東省普寧市年過六旬的李其江，在4年間不斷投訴舉報當地小產權房建設問題。

??李其江投訴反映的問題包括：他家責任田被他人強占開發小產權房項目，且多次涉嫌違法倒賣村集體土地。有關部門答復稱，有爭議地塊上的建筑被控停，倒賣土地違法線索已移交警方處理。

??但當地有關部門的信訪答復，并不能讓李其江口服心服。

??李其江不斷向有關部門反映問題，撕開了一個“全國人口第一大縣級市”過往10余年小產權房野蠻生長史的“口子”。針對小產權房亂象，近幾年來當地政府部門接連開展聲勢浩大的違法建設專項治理行動，遏制小產權房蔓延。

??盡管當地小產權房亂象在一定程度上被遏制，但游離于法律邊緣的小產權房交易，仍在這座城市各個角落暗流涌動，并引發一系列社會問題。

??2017年9月，國土資源部、住建部針對各地不動產統一登記后出現的歷史遺留問題聯合下文，明確指出“防止小產權房通過不動產登記合法化”。2020年，自然資源部再次重申，城鎮居民非法購買宅基地、小產權房等，不得辦理登記，不得通過登記將違法用地合法化。

??村干部蓋樓被舉報

??在粵東南部的普寧市，“律師見證”是小產權房交易過程中，賣方或房產中介遞給購房人的最后一顆“定心丸”。

??普寧市為揭陽市代管縣級市，全市戶籍人口超過250萬（城鎮人口約112萬），被稱之為“全國人口第一大縣級市”。

??現年66歲的普寧市池尾街道上寮村村民李其江，在長達4年時間里，不斷向當地有關部門反映和舉報小產權房一事，并由此撕開了當地小產權房建設及交易亂象的“口子”。

??盡管李其江常年在外，但他戶籍仍在上寮村。據李其江反映，村干部李秋生（時任上寮村委支部委員）占用村集體土地，在上寮村長春路上寮學校東側建高層小產權樓房，其中包括他家0.225畝責任田中的一部分。

??從該建設項目打地基開始，李其江就不斷向當地有關部門進行投訴反映。

??2019年5月，揭陽市委第二十六巡察組受理李其江的信訪件后，經調查該項目報建手續不齊全，使用土地有爭議，經組務會研判，由上寮村落實主體責任控停，普寧市國土局協調土地執法部門下發停工通知書，并作出相應處理。

??李其江在向當地有關部門投訴反映過程中，該占地432平方米的建筑項目，至控停時已施工建設至9層。

??普寧市池尾街道辦也多次就李其江反映的問題給予答復，但“你的責任田并不在該處”“未發現強占集體土地建設高層小產權房建筑”等關鍵性內容，讓李其江很是不服氣。

??李其江認為，池尾街道辦的多份答復意見書“未盡職調查，前后自相矛盾，不切實際，無法接受”。

??李其江也拿出了多份證據，由證據正推反推及一部分村民的證言，來證明該建樓地塊部分面積就是他家責任田。

??他說，雖然該地曾在20多年前被征過，他也確實領過1600余元的青苗補償款，但在征地的同時村干部也承諾給他家3間“民樓地”，但村里至今沒有兌現，所以該地塊仍屬于他家的責任田。

??池尾街道辦、上寮村相關負責人曾接受記者采訪時稱，由于涉事土地年代久遠，歷史遺留問題較為復雜。他們堅持“答復意見書”中的觀點，并稱李其江與李秋生此前的關系還不錯，現在關系鬧得這么僵都是“面子上的事”。

??特殊的一門“生意”

??李其江執著力爭地塊使用權的歸屬，只是普寧市小產權房紛爭的典型案例。在當地，小產權房被投資商當成一門“生意”，并形成一條巨大的產業鏈，在10年前就已經出現。

??最近，記者在普寧市走訪時提及小產權房一事，當地居民并不陌生，也不覺得奇怪。

??“小產權房”并非法律規范概念，而是相對“大產權房”區分而約定俗成的一種稱謂。簡而言之，就是指建設于集體所有土地之上，但缺少規劃、報建等審批手續的房屋。

??記者實地走訪見到，李其江反映的爭議地塊所建小產權樓房目前已停工，工地圍擋及周邊房屋墻體上貼滿了各類小廣告，其中“出售毛坯房”的小廣告尤為顯眼。記者了解到，這些小廣告均為小產權房兜售廣告。

??在上寮村，一棟已建好且入住的小產權樓房管理人員林先生向記者坦言，他管理的這棟高層建筑就是小產權房，目前全部房源已賣完。

??“不能拿證，屬于小產權房，之前賣3000多元/平方米，現在能賣到4000多元/平方米。”林先生告訴記者，前些年此類小產權房很多，“現在政府管得嚴，新建的小產權房相對少了。”

??“看它是不是小產權房，主要是樓房的層高，村民自己蓋的住宅，一般是五六層高，小產權樓房至少15層以上。”當地居民李先生告訴記者，“房子不蓋高，老板賺不了錢，一般是村集體（村民）出地、老板出資金，建好后按一定比例分房，然后對外出賣。”

??在上寮村，記者見到不少此類小產權樓房，它一般是一棟或兩棟樓，樓體較新，樓間距狹窄，住滿了住戶，就像一個袖珍版的小區。一知情人士告訴記者，這些樓都是近些年修建的小產權房。

??“后面那些已經建好和在建的，都是拆舊建新的小產權房，村里出地、老板出資金合作開發。”在小產權房相對集中的流沙北街道南園村，多家房產中介負責人告訴記者，一期房屋都已經賣完，二期在建的還有少量房源。

??“毛坯房出售，戶型面積在110~170平方米不等，邊戶的3380元/平方米起，‘夾心’的3280元/平方米起。”該中介負責人稱，因為是小產權房，無法辦理產權證，但是“律師見證”一下就可以了。

??“小產權房（產權）國家是不承認的。”上述人士告訴記者，“律師見證”是一份民間協議，土地證是地主的，協議產權60年，實際上相當于租60年。

??記者了解到，周邊正規開發的房地產項目，房價為9000元~10000元/平方米，由于小產權房的價格優勢，從而成為當地居民的首選。

??小產權房的“五大風險”

??“你要買（小產權房）？外地人沒必要買。”網約車司機黃先生告訴記者，小產權房在普寧市城區很普遍，“如果你自己常住還好，想要轉手就轉不出去了，而且容易產生買賣糾紛，明白嗎？”

??黃先生還告訴記者，這些小產權房都是本地的一些個體老板開發的，村集體或村民出地，老板出資金具體負責開發，小產權房建筑一般建15層以上，“政府也在管，但有關系的人就可以弄，關系不到位的話，那就弄不了。”

??那么，哪些人在購買這些小產權房呢？

??據普寧市政府網站介紹，普寧是國內外有較強影響力的商貿名城，服裝和醫藥是當地兩大支柱產業：“中國紡織產業基地市”，全國每10件內衣就有1件來自普寧；“中國中藥名城”，冬蟲夏草和人參產品分別占國內的三成和七成。

??普寧市交通便利，商賈云集，經濟發展，屬于人口流入縣級市。整個普寧市超過250萬戶籍人口，城區也超過100萬人，為此，在一個縣級市城市，催生了一種“另類”的購房方式——小產權房交易。

??“普寧有許多各類中小型企業，許多外地人到我們這里來打工定居。”黃先生告訴記者，大量外地人員到普寧工作生活，購房需求量很大。另外，本地鄉村居民將孩子送到城里上學，往往也選擇購買小產權房。

??在小產權房建設交易過程中，也容易引發各類矛盾糾紛。

??當地居民陳某某等人從他人手中買地建房，事前雙方約定土地出讓方負責辦理房產證。但后來，不僅房產證未能辦理，土地出讓方將該土地使用權證拿去抵押貸款，為此引發了陳某某等人四處信訪維權。

??記者也電話聯系陳某某確認了此事，不過他十分生氣地說：“現在騙子太多，我不會相信任何人了。”

??有人給小產權房歸納了“五大風險”——

??其一，建在集體土地之上的小產權房，土地使用權屬只屬于村集體，如果村民大會決議要收回土地，小業主只能無條件服從；將來若遇到拆遷，小業主也很難獲得拆遷賠償，維權無門。

??其二，由于小產權房交易避開了資金監管和網簽備案制度，購房人往往是全款或者大額分期付款，稍有閃失，購房人的資金存在巨大風險。

??其三，小產權房項目的開發商一旦銷售遇阻，回款未能達到預期，工程建建停停，最后很有可能遭遇項目爛尾的風險。

??其四，更常見的情況，小產權房賣方，即開發商等一旦信用崩塌，一房多賣、貨不對板乃至卷款“跑路”的情況時有發生。

??其五，大部分小產權房沒有施工報建，也不能通過竣工驗收，其工程質量、消防隱患等令人堪憂。

??亂象的源頭在哪？

??6月15日，普寧市自然資源局針對李其江的信訪件作出《答復告知書》。李其江認為，此次信訪答復內容，基本上是重復此前池尾街道辦的答復。

??關于李其江舉報李秋生涉嫌非法轉讓、倒賣村集體土地一事，答復書稱：“針對李秋生非法倒賣城鎮國有土地的違法行為，我局已于2023年1月12日將該線索移送普寧市公安局處理。”

??對于上述答復，李其江并不滿意。他認為，“地塊使用權真正屬于誰，究竟有沒有我的責任田”是核心問題，有關部門沒有徹底去做調查。

??“該地塊未通過村‘兩委’開會討論通過，未辦理征地申報手續、未交村應征土地款、未辦理相關報建手續，純屬李秋生個人行為。”李其江堅持自己的觀點。

??6月25日，李秋生接受記者采訪時認為，他現在蓋樓的地塊是通過合規手續取得的，已取得了土地使用權和規劃紅線圖，但目前確實沒有取得施工許可手續，目前已經建至9層。另外，李秋生否認自己建的是小產權房。

??“我以前是準備要去報建的，我到辦證窗口，有人說我傻，全普寧多少年都沒人去報建了，單單你來報建。”李秋生說，全普寧都是這樣，許多沒有任何手續的地塊都能建，他有證為什么不能建？李秋生向記者表示，這種未報建建房的情況，在普寧遍地開花。

??“我可以承認李其江有地，但是他要求村委會承認他有地，村委會要是承認就完了，以前那些村民統統都要來要地了。”李秋生告訴記者，很多年前，上寮村村干部確實承諾征地后給四五十戶村民進行安置，但村里至今沒有兌現。

??關于村民反映村里最后一次土地調整是上世紀80年代，而李秋生的兒子是“90后”，且不是本村民小組的村民卻分到地一事，李秋生認為，這是雞蛋里挑骨頭，他有這塊地的合規手續，現在地塊使用權本來就屬于他的。

??關于倒賣村集體土地的舉報，李秋生回應稱，相關地塊最早是池尾鎮政府（現為池尾街道辦）拿出來賣的，幾十年來征地都賣給別人了，到他手中已經是“三四手地”了，要抓人也得先從源頭抓起，然后才能輪到他。

??重拳之下的小產權房

??一份公開的相關數據顯示，截至2020年11月，普寧市需要在兩年內治理在冊在建違建2778宗，面積多達379.4萬平方米。而這些在建違建大部分與未報建的小產權房有關。

??記者了解到，早在2016年9月，普寧市發布《關于集中清理整治全市“小產權房”的通告》，本次集中清理整治的全市小產權房，是指在普寧市范圍內，未經批準在農村集體所有土地上建設，向本集體經濟組織以外的單位、個人，以及不符合建房條件的村民銷售或以長期租賃等形式變相出售以獲得經濟利益的住房。

??上述內容概括為，普寧市要出重拳打擊小產權房違法違規建設及交易行為。

??在揭陽市一份《分類處置普查在冊在建違法建設兩年治理目標分解表（2021~2022年）》中，該市6縣（市、區）共有17985宗在建違建，總面積達1211余萬平方米。其中，普寧市兩年治理目標為2778宗，總面積多達379.4萬平方米，該面積在揭陽市6縣（市、區）中最多。

??2020年1月22日，普寧市城市管理和綜合執法局致廣大市民一封《公開信》中稱，嚴禁任何單位或個人非法購買、轉讓小產權房，非法轉讓、購買、出售、租賃小產權房不受法律保護。

??2022年9月，普寧市政府再次發布《關于全面整治違法建設的通告》，嚴厲打擊非法買賣土地或其他形式非法轉讓土地進行建設等4類違法行為，黨員、公職人員要帶頭維護城鄉規劃秩序，凡支持、參與違法建設的，依法依紀從嚴追究責任。

??普寧市政府、池尾街道辦等相關負責人此前告訴記者，近些年來，普寧市對小產權房等違法建設行為加大打擊力度，目前該市小產權房違法建設行為得到了遏制；但由于歷史原因，加上時間久遠，比如李其江投訴的地塊建房爭議問題，政府部門處理起來十分棘手。