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??海口“地標”明光國際大廈，在長達27年的風雨飄零中，不僅見證了海口的城市變遷，也承載了一代海口人的時光記憶。然而，它終將還是沒落了。

??8月23日下午，在海口從事資產管理投資的徐明海在瀏覽某資產交易平臺時，一則網拍信息引起了他的注意：海口明光國際大廈1~5層資產以328164180元起拍價在網上公開拍賣。由于起拍價是一連串長長的阿拉伯數字，徐明海經兩次確認才得知拍賣標的物起拍價超過3億元。他之所以驚訝，是因為明光國際大廈此前也有資產網拍，但大多數標的物成交價不超過100萬元。

??讓徐明海感到意外的不僅是這次網拍標的物建筑面積大、起拍價總金額高，還有一個重要原因，海口明光國際大廈是海口最早的“第一高樓”，也是海口最早的產權式酒店，是“地標性”建筑。

??如果將時間指針回撥至16年前，看到的將是一番盛景：剛剛從“半拉子”樓起死回生的明光國際大廈項目，首次在2006年10月下旬在海口舉行的“第七屆海南秋季房地產交易展覽會”亮相，就以“俯視全城 心域無疆”巨幅廣告，震撼全場。

??另據當地媒體報道，早在2009年5月初，海口明光大酒店（即明光國際大廈）試營業(yè)，“產權式酒店”模式吸引了全國各地投資者，800多名（也有稱500多名）投資者購買了該項目房產。

??然而，從2016年起，海口某商業(yè)銀行與海口明光大酒店有限公司（以下簡稱“明光大酒店公司”）等發(fā)生金融借款合同糾紛案及部分民間借貸系列糾紛案后，明光國際大廈出現運營問題，開發(fā)企業(yè)也因持續(xù)虧損、無力清償到期債務被法院宣告破產。

??至此，海口曾經的“第一高樓”轟然倒下，令人唏噓不已。

??11年蓋樓史

??在海口市龍昆南路某單位上班的李超武是一名城市紀實攝影師，每次路過海口明光國際大廈（亦稱“海口明光大酒店”），都要抬頭看看面前高高聳立的大樓。

??明光國際大廈位于海口市南海大道9號，李超武的單位與前者直線距離也不過一二百米，他步行上班必經這里。

??2006年，“爛尾”長達8年之久的明光國際大廈有了復工跡象。“大樓周圍圍起了圍擋，有車輛和工人陸續(xù)往工地搬運建材。”李超武向記者回憶起當時的情形。

??海口著名“爛尾”——明光國際大廈是一個命運多舛的項目，有人稱其為海南房地產“泡沫”的時代產物，也有人稱是海南房地產‘泡沫’末期逆勢而上的地產項目。

??明光國際大廈見證了海口的城市變遷，它不僅是當時海口市乃至海南省最高的地標性建筑，也是海口最早引入“產權式酒店”概念的大廈。

??據一份機構文件描述：2006年10月，海口明光大酒店管理有限公司從海口明光旅游發(fā)展有限公司受讓了明光國際大廈項目，并進行了續(xù)建；同年10月16日，明光國際大廈項目取得建設工程規(guī)劃許可證，建筑規(guī)模為1幢框剪結構綜合樓，地上46層，地下2層，建筑面積地上80538平方米、地下16146平方米。

??之后，該項目很快取得了建筑工程施工許可證、房產預售許可證，房屋建筑面積為90280.69平方米，士地使用面積為19625平方米。

??早在1995年，海南省瓊山市批建了明光國際大廈為超五星級酒店建筑。“事實上，早在1993年，明光國際大廈項目就已動工。”李超武告訴記者，那時候管理可能不像現在這么嚴格。

??明光國際大廈成為“爛尾”項目之前，曾經幾度停復工，頗具戲劇性。

??據當地媒體報道，就在明光國際大廈建到16層時，有通訊部門向當地政府投訴，稱“樓再往上蓋就會阻礙通訊微波通道”。為此，明光國際大廈中途被迫停工。后在政府部門的協調下，項目投資方出資約700萬元把微波通道改為地下光纜，項目在停工7個多月后繼續(xù)施工。

??然而，當明光國際大廈建至36層時又被叫停，原因是酒店超高有可能會影響附近大英山機場凈空條件。直到老機場搬遷前夕，該項目才得以繼續(xù)施工，并于1998年10月大廈封頂。　　

??大廈封頂前后，項目投資方與一家國際知名酒店管理公司簽訂委托管理合作協議，要將明光國際大廈打造成海口超五星級酒店；被委托管理方到實地考察后發(fā)現，明光國際大廈雖處海口繁華路段，但周圍低矮的民宅及參差不齊的單位樓與海口“第一高樓”格格不入，周圍雜亂的環(huán)境不具備打造超五星級酒店條件。

??由于多方面原因，明光國際大廈項目從1998年開始“爛尾”，至2006年重新啟動續(xù)建，時間已經過去8年之久。如果從1995年動工至2006年續(xù)建算起，明光國際大廈斷斷續(xù)續(xù)建了11年。

??“俯視全城”的產權式酒店項目

??2006年，明光國際大廈在啟動續(xù)建的同時，開發(fā)商有了另外一種打算：改為產權式酒店。

??2006年10月底，“第七屆海南秋季房地產交易展覽會”在海口會展中心舉行。據當時參加會展報道的多名老媒體人告訴記者，明光國際大廈作為本次房地產交易展覽會參展樓盤之一，其一亮相便驚艷全場。

??“無論是樓盤展位布置，還是場外巨幅廣告，都是最奢華的。”一呂姓老媒體人稱，該樓盤的廣告語，即使是放在現在也并不過時。

??盡管當時的互聯網不是太發(fā)達，但網上仍有少量關于明光國際大廈當時參展報道，證實了上述老媒體人的說法。在一張不太清晰的老照片上，左半幅是高高聳立的明光國際大廈效果圖，大廈左上方顯眼位置標注“NO.1”字樣，盡顯其“尊貴”等地位；右半幅卻是項目的簡介和廣告推廣語：“俯視全城 心域無疆”“城市中心 掌控繁華”……

??除了通過展會渠道盡顯項目自身優(yōu)勢，明光國際大廈項目營銷團隊還善于利用主流媒體的“軟推廣”。

??“到海南置業(yè)去！”“深圳逐漸成為國內最大的地產消費購買力外溢的地區(qū)之一，而海南樓盤正是深圳市場關注的新對象……”2007年8月，南方某主流媒體刊載一篇地產文章，大概用三分之二篇幅，敘述海南區(qū)域位置優(yōu)勢及對海南未來樓市的展望，后三分之一的篇幅用“相關鏈接”的形式直奔主題，敘述明光國際大廈“六大價值解析”：地標性建筑、五星級配套、送國際品牌精裝修、雙大堂功能、188米“海南第一高樓”空中景觀及頂層復式豪宅。

??在多渠道“火力全開”的強勢營銷推廣之下，明光國際大廈在當時成為萬眾矚目的熱盤，銷售盛況空前。盡管項目還未最終竣工，但明光國際大廈已吸引了全國各地投資者紛至踏來。

??就在該樓盤推廣銷售過程中，外界傳出該項目投資方要與海航方面合作。2008年4月，明光大酒店公司與海航國際酒店管理公司簽署了合作協議，后者負責酒店的經營管理。

??“明光大酒店方面想利用海航的品牌影響力，海航方面也對‘黃金地段’的明光國際大廈寄予厚望，酒店名稱曾一度對外稱‘海口明光海航大酒店’。”上述呂姓老媒體人告訴記者，那時的“海航系”如日中天，“后來由于種種原因，雙方合作了兩三年沒再進行下去。”

??2009年5月1日，明光大酒店試營業(yè)，奢華的裝修及地處城市中心繁華地段的位置，一時間成為外界廣泛關注的焦點。

??據后來當地媒體報道，明光大酒店開業(yè)之初，800多位購房者購買了該樓盤房產。多名外地購房者也對媒體稱，他們之所以購買該大廈房產，一方面是看中項目的位置及海口地標性建筑，另一方面是海航品牌的加持。

??天南海北的投資者蜂擁而至，給續(xù)建的明光國際大廈源源不斷地注入了資金和人氣，曾經“爛尾”多年的海口“第一樓”起死回生。開業(yè)之后的明光大酒店，一度成為高端人士商務活動及旅游消費的最佳選擇場所。

??公司被宣告破產，5層樓資產拍賣

??“產權式酒店”概念，最早起源于上個世紀70年代的歐洲，那時還叫“時權酒店”。后來，在時權酒店基礎上又發(fā)展出了產權式酒店。上個世紀90年代中后期，“產權式酒店”概念引入中國，最先亮相于三亞、海口兩地。

??明光大酒店是海口最早、規(guī)模最大的產權式酒店。最早的產權式酒店并不承諾固定回報，個人投資者購買酒店客房之后，將客房統一交給酒店管理公司打理，酒店管理公司定期將酒店的經營利潤分配給客戶。

??但明光大酒店營銷模式并非如此，而是對客戶承諾有固定回報，此舉也是引起眾多投資客極大興趣的重要原因之一。

??2010年7月，來自北京的許艾蘭作為受讓人，與明光大酒店公司簽訂了一份《海口市商品房買賣合同》。許艾蘭購買的這套房產建筑面積約為117平方米，總房款為168萬余元，折算單價約為1.5萬元/平方米。這個價格在當時已經是很高了，市區(qū)的商品房價格也僅僅是三五千元每平方米。

??同一天，許艾蘭又與明光酒店管理公司、明光大酒店公司簽訂一份《協議書》。該協議約定：許艾蘭將所購房屋交由明光酒店管理公司轉租做酒店經營，明光大酒店公司承擔許艾蘭房屋的轉租受益擔保責任。

??上述房屋轉租期限為10年，計租房款為191萬余元。明光酒店管理公司按照總房價的相應比例，分期支付轉租收益給房主許艾蘭，即按照總房價的6%~10%（均為稅后）支付轉租收益。

??明光國際大廈內數百套已售房屋，基本上都是按照這個模式運營。

??不過，購房人后來發(fā)現，房屋轉租給酒店方后，許多購房人未能依時、足額地收到轉租收益，被拖欠轉租收益的房東越來越多。

??2015年5月，40多名江浙購房者專程趕到海口，向明光大酒店管理方討要轉租收益。據前述購房者反映，該酒店拖欠800多名業(yè)主多達數千萬元房屋轉租收益。

??但令外界感到不解的是，明光大酒店并非經營艱難。“明光大酒店的生意一直不錯，節(jié)假日各類促銷活動、商務會議接連不斷，很是熱鬧。”李超武告訴記者，從酒店內掛滿的各種獎牌來看，其經營口碑還是不錯的。

??2016年5月，因兩筆共計1.9億元的金融借款合同糾紛案，海口某商業(yè)銀行將明光大酒店公司等訴至法院。另外，記者還查詢到一樁數千萬元的民間借貸糾紛案，明光大酒店公司等也是被告。

??上述借款借貸糾紛案，是“壓塌”明光國際大廈的最后一塊板磚。據會計事務所出具的2020年審計報告顯示，明光大酒店公司資產總額2.26億余元，負債總額高達約6.4億元，凈資產額為-4.13億元之多。

??“明光大酒店公司已嚴重資不抵債，不能清償到期債務。”一份法律文書載明，截至2021年12月10日，明光大酒店公司共有489位債權人申報504筆債權，總額超過15億元，管理人確認的債權為2.07億元。

??2021年12月，海口市中級人民法院作出裁定，宣告明光大酒店公司破產。

??8月23日，徐明海在某資產交易平臺看到的明光國際大廈1-5層資產掛網拍賣信息，便是海口明光大酒店公司自持物業(yè)，也是唯一值錢的拍賣標的物。

??在27年時間長河里搖擺的明光國際大廈，最終會走向何方？（文中人名均為化名）