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??“如果知道這個項目的前身，我是萬萬不會跳進這個坑的。”

??陜西西咸新區(qū)君合天璽項目（以下簡稱“君合天璽”）業(yè)主林霄說。她在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時介紹，自己于2019年購買了該處房產(chǎn)，按照合約規(guī)定開發(fā)商應在2021年11月30日進行交付。此后，開發(fā)商將交付日期延至2022年6月30日。如今，距再次約定的交付時間不到2個月，該項目仍有大量工程未完成，恐怕再次爛尾。

??林霄口中的君合天璽位于陜西西咸新區(qū)灃東新城昆明路與富源二路交會處西南角，項目開發(fā)商為陜西冠澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“冠澤房地產(chǎn)”），法定代表人為毛某。

??公開資料顯示，該項目總占地45123.33平方米，總建筑面積183431.27平方米，住宅117930.65平方米，商業(yè)7007平方米，產(chǎn)品涉及住宅、公寓及幼兒園。根據(jù)規(guī)劃，項目樓棟總數(shù)為10棟，總戶數(shù)1176戶。

??“之所以說害怕‘再次爛尾’，是因為這塊地和毛某創(chuàng)建的其他房地產(chǎn)公司此前曾兩次上演‘爛尾’戲碼。”林霄表示。

??君合天璽的問題由來已久：早在2009年，毛某就在這一地塊上以“肖里新居”案名進行房屋銷售和開發(fā)，在肖里新居項目經(jīng)歷爛尾后，毛某旗下的相關公司又在2013年將項目改名為“潤澤曦城”進行建設和銷售，此后項目再次爛尾；2017年6月，毛某為法定代表人的冠澤房地產(chǎn)再次摘得該地塊一宗土地，并于2019年以“君合天璽”的項目名開始對外銷售。

??另一名業(yè)主劉園則告訴記者，該地塊目前還存在土地糾紛和項目監(jiān)管資金不知去向等問題。

??5月5日，中國房地產(chǎn)報記者就項目停工問題致電陜西西咸新區(qū)灃東新城住房和城鄉(xiāng)建設局（以下簡稱“灃東新城住建局”）了解情況，接線工作人員表示，記者需先向西咸新區(qū)灃東新城宣傳部報備，待其同意方能進行采訪。隨后，記者致電西咸新區(qū)灃東新城宣傳部，并按工作人員要求留下聯(lián)系方式等待回復。截至發(fā)稿，未收到回復。

??4月27日，業(yè)主們來到君合天璽項目施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)工地上仍是一片狼藉景象。

??進度緩慢惹爭議

??“我們購買君合天璽時，并不知道它跟之前爛尾的開發(fā)商有這么大的關系。”一名業(yè)主向記者解釋，冠澤房地產(chǎn)原來是由東原房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司（以下簡稱“東原房地產(chǎn)”）、當代君合投資有限公司（以下簡稱“當代君合”）、西安君舜置業(yè)有限公司（以下簡稱“西安君舜”）合資成立的，前期房屋的開發(fā)、宣傳一直是以東原房地產(chǎn)和當代聯(lián)合的名義進行的。

??2019年5月，東原房地產(chǎn)撤資，之后冠澤房地產(chǎn)內部股權多次發(fā)生變動。如今，該公司的股權比例為西安君舜占股40%、當代君合占股40%、陜西垣鑫潤澤投資集團有限公司（以下簡稱“垣鑫潤澤”）占股20%。

??據(jù)了解，垣鑫潤澤、西安君舜均為冠澤房地產(chǎn)法人代表毛某此前出資成立，且垣鑫潤澤為原潤澤曦城項目開發(fā)公司，有項目爛尾歷史。

??在東原房地產(chǎn)撤資后，就有業(yè)主曾對項目施工進展提出疑慮，這一疑慮則在2020年加劇。

??2020年8月，有業(yè)主通過“領導留言板”向當?shù)芈毮懿块T留言稱，2020年初別的樓盤都復工了，君合天璽樓盤進度緩慢，遲遲不開工。直到8月份業(yè)主開放日，全體業(yè)主發(fā)現(xiàn)樓盤建設的進度遠遠落后于承諾計劃。

??該業(yè)主還稱，監(jiān)管資金開發(fā)商一直在取用，且余額已經(jīng)僅剩幾千萬元，根本不夠樓盤的后續(xù)建設費用，甚至面臨爛尾風險。

??該業(yè)主介紹，項目的10棟樓分別是1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#（公寓）住宅樓及幼兒園，1#、3#、5#、6#號樓合同交付日為2021年11月30日，其中，1#、3#號樓為精裝交付；2#、9#合同交付日為2022年5月30日。

??到2021年3月，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)小區(qū)的施工幾乎沒有任何進展。在其投訴后，陜西灃東新城住建部門介入?yún)f(xié)調。該業(yè)主表示，相關部門協(xié)調后施工進度才有所加快。

??到原先約定的交房日期，業(yè)主們等來了一份“延期交房通知書”。

??冠澤房地產(chǎn)在通知書中表示，因突發(fā)公共衛(wèi)生事件及全國性大型運動會舉辦等因素，導致君合天璽項目整體施工進度滯后，水、電、暖、天然氣、外網(wǎng)等配套安裝施工仍不具備進場條件。君合天璽項目1#、3#、5#、6#號樓既定交付時間受到嚴重影響，不能如期交房，我公司會按2020年底施工計劃1#、3#、5#、6#號樓2022年4月30日達到房屋使用條件的節(jié)點目標全力推進工程，預計交房時間將不晚于2022年6月30日。

??2022年4月29日，該項目公眾號發(fā)布了當日工程進展。據(jù)該公眾號內容，原應于4月30日達到房屋使用條件的1#號樓外保溫完成（作業(yè)限制區(qū)外），外墻真石漆完成90%；百葉窗安裝完成80%；精裝總進度50%。3#號樓外保溫完成（作業(yè)限制區(qū)外），外墻真石漆完成85%；百葉安裝完成40%；精裝總進度完成30%。5#號樓除線纜外，公區(qū)穿線及戶內穿線全部完成；插座面板安裝完成；公區(qū)裝修完成40%。6#號樓除線纜外，公區(qū)穿線及戶內穿線全部完成；公區(qū)裝修完成50%。

??5月3日，業(yè)主們來到項目施工現(xiàn)場，看見的仍是有大量工程未完成的場景。

??業(yè)主擔心項目再爛尾

??對于項目當前的施工現(xiàn)狀，業(yè)主們的態(tài)勢并不樂觀。

??林霄告訴記者，“按照這個進度，6月30日完成交付是不可能的。何況，項目還存在其他諸多問題。”

??其中一個問題，是關于項目建設用地紅線范圍的爭議。

??劉園介紹，君合天璽項目北側紅線范圍與鄰村肖里村村道重合，雖然政府回復稱肖里村村道已納入2022年拆遷計劃，但一直未落地。因此，項目北側土方開挖和車庫施工遙遙無期，1#、5#樓單元門無法施工，業(yè)主面臨“有家上不了樓”的窘境；北側設計有消防環(huán)路，不施工驗收也無從談起。

??同時，業(yè)主們在項目交付延期后，與開發(fā)商及相關職能部門的溝通中了解到，該項目還存在監(jiān)管資金被挪用情況。

??2020年8月10日，業(yè)主們曾前往西咸新區(qū)灃西管委會信訪局請求有關職能部門予以協(xié)調、監(jiān)督解決項目停工問題，西咸新區(qū)灃西管委會信訪局及灃東新城住建局領導當天組織開發(fā)商代表、業(yè)主代表進行了會談，現(xiàn)場建立了開發(fā)商、業(yè)主代表、政府部門三方項目推進微信群，并承諾于2020年8月11日向業(yè)主們公布資金監(jiān)管賬戶余額。

??“此前該項目應有累計超7億元購房款。2020年8月11日，灃東新城住建局工作人員在項目推進微信群公布監(jiān)管賬戶資金：剩余3.47億元。”一名業(yè)主向記者提供的微信聊天截圖顯示，1#、3#、5#、6#號樓監(jiān)管賬戶為中國銀行，2#、9#號樓的監(jiān)管賬戶為華夏銀行。截至2020年8月11日，華夏銀行監(jiān)管賬戶余額為7482萬元，中國銀行監(jiān)管賬戶余額為2.7275億元。

??不過，這一數(shù)據(jù)在幾天后被冠澤房地產(chǎn)法定代表人毛某推翻。

??據(jù)一名業(yè)主代表介紹，2020年11月20日，毛某、業(yè)主及上述灃東新區(qū)住建局工作人員于售樓部再次見面會談，毛某親口告知業(yè)主們資金監(jiān)管賬戶只有7000萬元。

??記者注意到，就君合天璽項目資金問題，陜西西咸新區(qū)新城住建局曾于當年11月30日發(fā)布過一份關于冠澤房地產(chǎn)的扣分情況公示。公示顯示，君合天璽項目因資金問題導致施工進度緩慢，部分樓棟甚至長期停工，引發(fā)200多名業(yè)主集體上訪，已造成極其惡劣的社會影響。按照《西咸新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用信息管理實施細則》要求，對該公司因企業(yè)處理不力造成惡劣影響，直接評定為四級（信用等級差），納入重點房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)監(jiān)管名單。

??對于上述情況，中國房地產(chǎn)報記者撥打了冠澤房地產(chǎn)預留電話，無人接聽。記者致電灃東新城住建局，接線工作人員表示，記者需先向西咸新區(qū)灃東新城宣傳部報備，待其同意方能進行采訪。隨后，記者致電西咸新區(qū)灃東新城宣傳部，并按工作人員要求留下聯(lián)系方式等待回復。

??“兩次開發(fā)爛尾樓”的開發(fā)商再摘地

??在劉園看來，開發(fā)商獲得這塊地的開發(fā)資格就是導致業(yè)主如今困境的開端。

??業(yè)主們質疑，“這家開發(fā)商已經(jīng)在這塊土地上爛尾過兩次了，怎么還能拿地？”

??記者查詢該開發(fā)商過往發(fā)展了解到，從2009年起，毛某就在這塊土地上以“肖里新居”為項目名，進行房屋的銷售宣傳。隨后幾年，肖里新居便進入施工緩慢、隨后停滯的狀態(tài)，成為爛尾樓。

??到2013年，由垣鑫潤澤持股95%的西安潤澤置業(yè)有限公司（以下簡稱“西安潤澤”）將項目改名為“潤澤曦城”進行建設和銷售。同時，該項目還存在未批先建情況，在建設進行到一半時，再次進入施工緩慢、停滯的循環(huán)。

??當年的潤澤曦城業(yè)主曾組織過多次維權，未得到結果。在肖里新居、潤澤曦城相繼爛尾之后，毛某于2017年成立了冠澤房地產(chǎn)，并在同年6月以冠澤房地產(chǎn)的名義取得了如今君合天璽所在地塊。

??此后，冠澤房地產(chǎn)又找來當代君合、東原房地產(chǎn)，以東原房地產(chǎn)和當代聯(lián)合開發(fā)之名銷售君合天璽房屋。

??值得注意的是，在如今君合天璽的9棟樓中，7#和8#號樓就是最早的肖里新居，5#和6#號樓則是此前的潤澤曦城。

??2018年，由垣鑫潤澤持股100%的西安君舜成立，并在東原房地產(chǎn)退出后，以持股40%的占比出現(xiàn)在冠澤房地產(chǎn)股東之列，垣鑫潤澤和當代君合分別占股20%和40%。

??“我在買房時是很謹慎的，看到君合天璽是有《國有土地使用證》《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預售許可證》‘五證’才簽的合同，這樣一個有‘前科’的開發(fā)商，又是如何取得‘五證’的？”劉園表示。

??對于業(yè)主們的疑問，記者采訪了北京市漢華律師事務所律師齊正。齊正告訴記者，有爛尾歷史的開發(fā)商是不影響再拍地和開發(fā)房地產(chǎn)項目的，因為法律對此沒有明確限制。

??同時，齊正也表示，當?shù)仡C發(fā)五證及允許開發(fā)商競得土地的部門應該不會因此存在違規(guī)或者瀆職。但是開發(fā)商的商品房預售款應當是能覆蓋建設施工成本的，如果開發(fā)商將預售款正常轉入資金監(jiān)管賬戶，政府相關部門對監(jiān)管賬戶內的資金進行了合法有效監(jiān)管，商品房一般上不會爛尾。所以，如果政府相關部門沒有對監(jiān)管賬戶資金盡到監(jiān)管職責，可能存在瀆職或違規(guī)。

??（應受訪者要求，文中林霄、劉園等均為化名）