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??海南“最復雜爛尾房地產項目”——美好龍沐灣，已銷售近1300套房產曾經無法合同備案、交房及辦證，其中300余戶購買法院查封房、數十戶購買了手續公章偽造的房產，項目債務保守估計達15億元以上……個體的信訪也變成了群體的信訪。一場由省縣兩級政府以及重組方、業主聯合的拯救行動由此開始。

??中房報記者 陳標志丨海南報道

??美好龍沐灣項目因爛尾引發的連鎖反應，據悉曾引起國家高層的高度關注。該項目被列為海南省房地產風險化解重點項目，在長達4年的時間里，海南省房地產風險防范工作領導小組、海南省高級法院、省住建廳等多部門，以及樂東黎族自治縣黨委、政府高度重視指導此爛尾房地產項目化解風險。

??近期，停擺4年之久的美好龍沐灣爛尾項目，經過多方的努力終于迎來了盤活曙光。重組企業在項目工地舉行“美好龍沐灣重組盤活里程碑”儀式，同時項目7號樓交房、8號樓裝修，特別是根據最高人民法院關于善意執行、化解金融風險等司法政策，該項目做為海南首家獲得查封下銷售重啟政策。

??美好龍沐灣項目的爛尾，在海南并非個案。2010年前后，國家批準了海南建設國際旅游島的規劃，再次掀起一股房地產開發熱潮，“先知先覺”的開發商紛紛踩著時間節點， 搶灘海南島“跑馬圈地”。美好龍沐灣項目的爛尾，只是這股滾滾熱浪中的一個縮影。

??開發始末

??在海南省西部的樂東黎族自治縣境內，有一個依山臨海的海灣——龍沐灣。它是中國唯一一個朝向正西的海灘，被外界稱之為“中國最美落日海灘”。

??10多年前，這里還是一個原始而又平靜的海灣，碧藍的海水、潔白的沙灘。2010年前后，大小開發商從四面八方紛紛聚集龍沐灣“跑馬圈地”。這里開始成為房地產開發商“淘金”的沃土。

??海南美好房地產開發有限公司（以下簡稱“美好公司”）就是上述“淘金”房企之一。2007年10月，一家名為“海南瀚翊住邦實業有限公司”的房企注冊成立，半個月后更名為美好公司。

??據知情人士透露，上述公司的成立及更名，海南省農墾集團海南三葉制藥廠有限公司原總經理吳明在其中起到主導作用。吳明于2015年被查，3年后因貪污、挪用公款、受賄、行賄數罪獲刑17年。

??這家房企注冊地原本在距離龍沐灣200余公里外的海南省臨高縣臨高角，主要是為了開發臨高角一個叫“海豚花園”的項目。美好公司在臨高的房地產開發曾雄心勃勃，項目最初設計規劃開發面積達2000余畝，但后因種種原因僅開發建設了52畝。

??2010年1月4日，國務院發布《關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》后，美好公司用敏銳的觸角伸向了200公里外的龍沐灣。

??同年2月，美好公司與海南中和（集團）有限公司（以下簡稱“中和集團”）簽訂合作協議，共同成立海南美好中和房地產開發有限公司（以下簡稱“美好中和公司”），合作開發中和集團名下位于龍沐灣的2000畝土地（含美好龍沐灣一期地塊一、地塊二，不含二期地塊三）。美好公司、中和集團分別占股51%、49%。

??7月下旬，吳明牽頭在海口成立的另一家公司——海南京東保盈房地產開發有限公司（以下簡稱“京東保盈”）與中和集團簽訂土地轉讓合同，中和集團將地塊三232畝轉讓給京東保盈。

??11月底，京東保盈與山西財富創業投資有限公司（以下簡稱“山西財富”）簽訂項目合作協議，合作開發龍沐灣232畝的地塊三。合作協議約定，山西財富出資4.73億元，分得該項目一半約9.9萬平方米的房產。

??中國房地產報記者梳理發現，在不到一年的時間里，圍繞美好龍沐灣一、二期3宗土地，美好公司快速完成了合作、融資開發等過程。

??債臺高筑

??美好龍沐灣項目在開發過程中搖搖晃晃，至2016年項目徹底爛尾，淪為 “海南最復雜爛尾項目” “海南省房地產風險化解重點項目”，一度驚動了高層。

??一組數據顯示，2017年9月項目重組前，一期項目已完成建設1855套，銷售近1300套，其余由于項目爛尾原因，處于停售停建狀態；已售1300套房產無法合同備案、交房及辦證，其中300余戶購買法院查封房、數十戶購買了手續公章等偽造的房產，面臨錢房兩空的風險。同時，因項目未完成驗收而違規交房800余戶……

??究竟，美好龍沐灣項目是怎么爛尾的呢？這是人們關注的焦點。

??據上述知情人士介紹，2012年9月，因合作產生分歧，美好公司與中和集團合作終止，后者將持有的美好中和公司49%股權轉讓給美好公司。同時明確原合作開發協議變更為土地轉讓，將有關合作土地轉讓給美好中和公司。

??同一天，中和集團、美好公司、京東保盈三方簽訂協議，約定將京東保盈地塊三的232畝土地過戶給美好中和公司統一開發經營。

??2012年11月初，山西財富、京東保盈、美好中和公司簽訂三方協議，確認將京東保盈與山西財富合作協議中有關權利義務改由美好中和公司承接。

??2014年10月，因美好公司遲付土地款，中和集團、美好公司協商違約條款處置，由中和集團收回地塊二（80畝）做為違約處置。至此，美好中和公司土地減少到524畝。

??看似脈絡清晰的項目合作開發，但從2007年10月公司成立（變更）至2017年9月底，美好公司有記錄的股權變更多達14次。如此頻繁的股權變更，其背后便是開發資金的不足。

??據項目知情人介紹，項目開發資金不足的主要原因除了部分股東涉嫌挪用、侵占，以及經營不善等外，“核心原因是投資合作方山西財富出資嚴重不足及顯失公平的投資合同制約”。據其稱，投資合同約定山西財富出資4.73億元，截至目前僅實際直接出資1.2億元。

??根據有關訴訟材料顯示，山西財富在美好龍沐灣直接銷售房屋已達331套，價值約3億元。美好中和公司工作人員表示，山西財富自行銷售大量房屋后，既不對賬也不回款，導致項目資金不斷被掏空。

??樂東縣房管部門也表示，除與中和集團的土地糾紛外，美好公司及美好中和公司還面臨著眾多與其他利益關聯方、業主、工程隊等糾紛。相關訴訟案件直接導致了美好公司及美好中和公司股權被凍結、銀行賬戶被凍結、已建房屋被查封，造成美好公司及美好中和公司債臺高筑、人員不整，根本無法展開正常的建設及經營。

??美好龍沐灣項目現任一位負責人表示，2015年6月，海南省農墾集團海南三葉制藥廠有限公司原總經理吳明涉嫌嚴重違紀被查，企業內部管理混亂，特別是接任者違法處置法院查封房產、偽造公章等行為，加速了整個項目的崩塌與爛尾。

??浴火重生

??美好龍沐灣項目的爛尾，也是2010前后房地產開發商在海南 “跑馬圈地”“表面繁榮”的一個縮影。

??“項目債務目前保守估計已達15億元以上，包括原金融機構的借貸債務、工程欠款、欠繳稅費、土地欠款、民間借貸等。”美好龍沐灣項目一位負責人告訴中國房地產報記者。

??“同時，項目還存在大量隱形債務，包括假公章、空白頁預先加蓋公章等潛在風險。”上述負責人稱，項目爛尾帶來了連鎖反應，相關聯的訴訟案件不斷增加，項目訴訟合計已超過110起，未審結尚有約30起。

??這位負責人還舉了一個例子：原本京東保盈與山西財富于2010年簽約合作開發，并由山西財富出資4.73億元；但從2014年起，美好龍沐灣項目卻因資金緊張先后向金融機構融資4.5億元。

??“這是一個非常奇怪的現象，4.73億元合作開發資金，加上房屋預售回籠資金，項目根本就不會出現‘資金緊張’的情況。”該負責人稱，事實上，2016年起美好龍沐灣項目資金鏈斷裂。

??2017年9月前后，甲乙丙資產管理有限公司介入美好龍沐灣項目重組盤活，深圳永航世紀投資中心等企業、自然人合計重組收購美好公司80%股權，三家國企組建的基金收購華融公司持有的美好中和債權，爛尾的美好龍沐灣項目得以重組。

??“我們重組接管項目后，發現情況極其復雜，根本不是常規房地產項目。”重組管委會相關負責人吳先生表示，比如僅假公章就發現4枚，同時還發現大量加蓋公章的空白頁，項目不斷暴露出系列涉嫌違法犯罪的情況，“目前公安機關已經介入相關案件的調查”。

??“我們經過對項目的梳理和研判，形成了重組盤活的總原則——‘三個有利于’：即要有利于保障最廣大善意購房者的合法權益；要有利于化解風險，維護穩定；要有利于盡快盤活項目，實現經濟社會雙效應，實現各方共贏。”吳先生告訴記者，美好龍沐灣項目的購房者來自全國各地，涉及面廣。

??海南省房地產風險防范工作領導小組、省高級法院、省住建廳、樂東縣政府等也將該項目作為重點關注的爛尾項目。

??經過多年的訴爭，在法院、政府等積極協調引導下，2019年8月，美好公司、美好中和公司與中和集團就土地糾紛問題終于達成了和解。這也意味著項目基礎問題得到了解決。

??今年9月3日下午，美好龍沐灣項目舉行了7號樓交房、8號樓裝修及銷售重啟儀式。這標志著美好龍沐灣項目在經歷3年多的重組，爛尾終于得以重生。

??記者獲悉，有超過100戶業主主動放棄了違約金，以支持和鼓勵重組方盤活項目。小區老黨員、退役老軍人等還自發成立組織，積極服務于社區管理。考慮到項目虧空較大，特別是解決購房者問題還需持續投入巨額資金，政府部門等同時在考慮依法給予項目綜合政策支持。

??“3年前，政府有關方面還在開會研究，這個項目還能不能做下去。”樂東縣房地產風險防范領導小組辦公室主任陳澤棟表示，項目爛尾后，美好龍沐灣的問題由個體的信訪變成了群體的信訪，也成為了高層領導關注的重點。

??“面朝大海，春暖花開。”陳澤棟如此描述美好龍沐灣項目的重生。